دخل الإيجار الأجنبي ضمن إعفاء تركيا لعشرين عامًا: قراءة المالك العقاري

إذا كانت ثروتك تعيش في العقارات، فإن السؤال نادرًا ما يكون المعدل الرئيسي. السؤال هو ما يحدث عندما تكدّس إقامة جديدة فوق سجل إيجارات أجنبي قائم. بموجب القانون 7582، الإجابة للمقيمين الأتراك الجدد من 2026 نظيفة على نحو غير معتاد: تأخذ تركيا 0% من دخل إيجارك الأجنبي لمدة عشرين عامًا.

ما لا تفعله هو أن تعيد كتابة ما كان بلدك الأم سيفرضه أصلًا. الإعفاء أحادي الجانب. إذا استُخدم بحكمة فإنه يزيل طبقة؛ وإذا فُهم بسوء فإنه يُبالَغ في تسويقه.

الخط الذي يحتاج كل مالك عقاري لرسمه

الإيجار الأجنبي يسير معفى. الإيجار التركي لا.

موقع العقار	الضريبة التركية على الإيجار
شقة لندنية، HMO في مانشستر، عمارة في إدنبرة	0% لمدة 20 عامًا
شقة في نيويورك، منزل عائلي بفلوريدا، دوبلكس في تكساس	0% لمدة 20 عامًا
مبنى Mietshaus في برلين، شقة في ميونخ، فيلا في مايوركا	0% لمدة 20 عامًا
شقة في إسطنبول، فيلا في أنطاليا، منزل في بودروم	تخضع 15–40%

أبسط نتيجة تخطيطية: العقار الذي اشتريته للتأهل لـ مسار جنسية 400 ألف دولار من الأفضل الاحتفاظ به كسكن لك أو كأصل بالليرة التركية، لا أن يكون حجر الزاوية لعائد إيجارك. المحفظة المدرّة للدخل تنتمي إلى الخارج.

ثلاثة ملاك، ثلاثة أرقام حقيقية

المالك البريطاني. 180 ألف جنيه إيجار بريطاني إجمالي عبر ثلاث شقق في لندن. بعد قيود فائدة الرهن والرصيد بالمعدل الأساسي، تأخذ HMRC نحو 55 ألف جنيه. تواصل المملكة المتحدة تحصيل ذلك بغض النظر عن مكان إقامتك. بموجب النظام العالمي التركي القديم، كان الإيجار سيصطدم بإقرار تركي مع رصيد بريطاني، وغالبًا ما كان يُنتج رسومًا تركية إضافية صغيرة بسبب فروق التوقيت والصرف. بموجب القانون 7582، تركيا ببساطة لا ترى الإيجار. الأثر الصافي: إقرار أقل بواحد، لا فاتورة تركية، ووضع بريطاني مطابق. أنظف، لا أرخص.

المالك الأمريكي. 240 ألف دولار إيجار إجمالي عبر أربع منازل عائلية في تكساس وفلوريدا. تفرض IRS الضريبة على الصافي (بعد الإهلاك والإصلاحات وأتعاب الإدارة) كدخل عادي. كمواطن أمريكي، يستمر الحامل في دفع ذلك أينما عاش. تركيا عند 0% تزيل أي طبقة ثانية. الفوز الأكبر يقع على جانب التركة، لا على جانب الدخل.

المالك الألماني. 120 ألف يورو من Mietshaus في برلين. تفرض ألمانيا الضريبة على الإيجار بمعدلات تصاعدية مع الإهلاك المعتاد. بموجب القواعد التركية القديمة كان نفس الدخل يصطدم بتركيا مع رصيد. بموجب القانون 7582، تركيا صامتة. الفاتورة الألمانية لم تتغير.

النمط يتكرر: الإعفاء يزيل طبقة تركية كانت نادرًا ما تكون الملزمة لدخل العقار. حيث يدفع أكثر هو التبسيط واليقين التخطيطي على أفق 20 عامًا وخط الميراث في النهاية.

سؤال الاقتطاع، مُجاب عنه على نحو سليم

الضريبة الأجنبية لا تتوقف عن التحصيل لأنك أصبحت مقيمًا تركيًا.

• المملكة المتحدة: نظام المالك غير المقيم يقتطع بالمعدل الأساسي على الإيجار المدفوع من قبل وكيل تأجير بريطاني، مع تسوية لاحقة عبر التقييم الذاتي.
• الولايات المتحدة: دخل الإيجار يخضع لاقتطاع إجمالي 30% بموجب قواعد FDAP ما لم يختر المالك الضريبة على الصافي بموجب القسم 871(d)، وهو ما يفعله الأغلب، فيضعهم على 1040NR عادي.
• ألمانيا، فرنسا، إسبانيا، هولندا: كلها تحتفظ بحقوق الفرض الأولية على دخل العقار وتواصل التقييم.

الإعفاء التركي يزيل أي تحصيل تركي إضافي. هو لا يردّ ما يُحصَّل في الخارج. من يبيع إعفاء الـ 20 عامًا على أنه «0% على الإيجارات في أي مكان، نقطة» فهو يبالغ في الأمر.

موقف المعاهدة: لماذا يهبط هذا أهدأ بالنسبة للإيجار مقارنة بالأرباح الموزعة

لدى تركيا أكثر من 85 معاهدة ضريبية مزدوجة سارية، وكلها تقريبًا تتبع نموذج OECD على العقار: البلد الذي يقع فيه المبنى لديه حقوق الفرض الأولية. كانت تركيا، كبلد الإقامة، الفارض الثانوي مع رصيد.

بموجب النظام القديم كان ذلك يعني غالبًا أن الضريبة الأجنبية تمسح الفاتورة التركية، لكن المقيم كان لا يزال عليه أن يقدم في تركيا ويحسب الرصيد ويتحمل ضوضاء التوقيت والصرف. بموجب القانون 7582 يختفي الحساب تمامًا. أكبر مكاسب الإعفاء تظهر على أنواع الدخل التي كانت فيها تركيا هي المُفرِّض المهيمن (أرباح أجنبية، إتاوات، أرباح رأس مال على الأصول المنقولة). بالنسبة للإيجار، الفوز هو في الغالب إقرار أنظف ويقين.

الاستثناء هو السلطات القضائية التي لا توجد فيها معاهدة سارية أو مواقف معاهدة أضعف، حيث كان النظام العالمي القديم قد يخلق طبقة تركية إضافية حقيقية. هؤلاء الملاك يكسبون الأكثر.

فخ رسوم الإدارة

الخطأ التهيكلي الأكثر شيوعًا الذي نراه: ينتقل الحامل إلى تركيا، ويؤسس شركة تركية للتعامل مع المحفظة الأجنبية، ثم يجعل تلك الشركة تصدر فواتير رسوم إدارة أو استشارة إلى العقارات الأجنبية. هذه الرسوم هي دخل خدمي من مصدر تركي تكسبه كيان تركي. تجلس بثبات خارج الإعفاء وتخضع لضريبة 25% على الشركات زائد اقتطاع على الأرباح عند التوزيع.

الهيكل الصحيح يبقي وظيفة الإدارة خارج تركيا (أو كحيازة سلبية، لا شركة تشغيلية) ويستخدم الحضور التركي للإقامة فقط، لا للفوترة. النسخة الأنظف هي شركة قابضة أجنبية تملك العقارات، دون طبقة خدمة تركية فوقها.

خط الميراث الذي يقوم بالعمل الثقيل بهدوء

التوفير في ضريبة الدخل هو العنوان السهل. موقف الميراث غالبًا هو الرقم الأكبر عبر جيل.

محفظة إيجار أجنبي بقيمة 15 مليون يورو تنتقل بموجب نافذة الـ 20 عامًا بمعدل مسطح 1% في تركيا، مقابل السلم العادي الذي يرتفع نحو 30%. حتى مع مراعاة التعرض الأجنبي للضرائب على الميراث والعقارات في السلطات المصدر (IHT بريطاني بـ 40% فوق نطاق الصفر، ضريبة عقارية أمريكية، معدلات التوارث الفرنسية التي تصل إلى 45%)، يصبح الموقف التركي أكثر السلطات القضائية ودًا التي يتعرض لها الحامل.

للعائلات التي تستخدم مسار E-2 من تركيا إلى الولايات المتحدة كخطوة ثانية، يمكن لنافذة الإقامة الثلاث سنوات في تركيا أن تكون أيضًا النافذة التي تُرسَّم فيها تخطيطات التركة بموجب معدل 1%.

ما يحتاج إلى تحفظ

نُشر القانون 7582 في 4 يونيو 2026. كانت التعميمات التنفيذية للخزانة بشأن توثيق الإيجار الأجنبي (دليل عقد الإيجار، شهادات الإقامة الضريبية الأجنبية للكيان المالك للعقار، إلخ) لا تزال تنزل عند كتابة هذه الصفحة. المبدأ راسخ. يجب تأكيد الأوراق المحددة مع مستشار ضريبي تركي قبل أول سنة تقديم كاملة. نعيد التحقق من هذه الصفحة فصليًا.

معلومات عامة، وليست استشارة ضريبية. هياكل الإيجار الأجنبية، الإقامة التركية، والتخطيط للتركة عبر الحدود، كل منها يستحق رأيًا مؤهلًا خاصًا به.

---

إذا كنت تمتلك عقارات إيجارية في الخارج وانتقال 2026 أو 2027 مطروح، أرسل لنا شكل المحفظة وبلدان المصدر، وسنرسم الإقامة والهيكل وموقف الميراث كخطة واحدة.