درآمد اجاره خارجی تحت معافیت ۲۰ ساله ترکیه: نگاهی از منظر مالک

اگر ثروت شما در ملک زندگی می‌کند، سؤال به‌ندرت در نرخ تیتر است. مهم این است که چه اتفاقی می‌افتد وقتی روی دفتر اجاره خارجی موجود، یک اقامت جدید روی هم می‌چینید. طبق قانون ۷۵۸۲، پاسخ برای اقامت‌گزینان جدید ترکیه از ۲۰۲۶ به‌طرز غیرعادی تمیز است: ترکیه از درآمد اجاره خارجی شما ۰٪ می‌گیرد، به مدت بیست سال.

آنچه انجام نمی‌دهد، بازنویسی آنچه کشور مبدأ شما قرار بود از قبل بگیرد نیست. این تخفیف یک‌طرفه است. اگر به‌خوبی استفاده شود یک لایه را حذف می‌کند؛ اگر بد فهمیده شود، بیش از حد فروخته می‌شود.

خطی که هر مالک باید بکشد

اجاره خارجی آزاد می‌رود. اجاره ترکیه‌ای نمی‌رود.

محل ملک	مالیات ترکیه بر اجاره
آپارتمان لندن، HMO منچستر، ساختمان اجاره‌ای ادینبرگ	۰٪ برای ۲۰ سال
کاندوی نیویورک، خانه تک‌خانوادگی فلوریدا، دوبلکس تگزاس	۰٪ برای ۲۰ سال
Mietshaus برلین، آپارتمان مونیخ، ویلای مایورکا	۰٪ برای ۲۰ سال
آپارتمان استانبول، ویلای آنتالیا، خانه بدروم	مالیات ۱۵ تا ۴۰٪

ساده‌ترین پیامد برنامه‌ریزی: ملکی که برای واجد شرایط شدن برای مسیر شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری خریدید، بهتر است به عنوان خانه شما یا دارایی به لیر ترکیه نگه داشته شود، نه به عنوان سنگ‌بنای بازدهی اجاره. پرتفوی درآمدزا متعلق به خارج است.

سه مالک، سه عدد واقعی

مالک بریتانیایی. ۱۸۰٬۰۰۰ پوند اجاره ناخالص بریتانیایی در سه آپارتمان لندن. پس از محدودیت‌های بهره وام و اعتبار نرخ پایه، HMRC حدود ۵۵٬۰۰۰ پوند می‌گیرد. بریتانیا این را صرف‌نظر از اینکه کجا زندگی می‌کنید، گرفتن ادامه می‌دهد. تحت نظام جهانی قدیم ترکیه، اجاره با اعتبار بریتانیا به اظهارنامه ترکیه‌ای می‌خورد و اغلب به دلیل تفاوت‌های زمانی و FX یک افزوده ترکیه‌ای کوچک تولید می‌کرد. تحت قانون ۷۵۸۲، ترکیه به‌سادگی اجاره را نمی‌بیند. اثر خالص: یک اظهارنامه کمتر، بدون صورت‌حساب ترکیه‌ای، موقعیت بریتانیایی یکسان. تمیزتر، نه ارزان‌تر.

مالک آمریکایی. ۲۴۰٬۰۰۰ دلار اجاره ناخالص در چهار اجاره خانه تک‌خانوادگی در تگزاس و فلوریدا. IRS خالص (پس از استهلاک، تعمیرات و کارمزد مدیریت) را به‌عنوان درآمد عادی مالیات می‌کند. به عنوان شهروند آمریکا، صاحب آن را هرجا که زندگی کند ادامه می‌دهد. ترکیه در ۰٪ هر لایه دوم را حذف می‌کند. برد بزرگ‌تر در طرف ارث است، نه در طرف درآمد.

مالک آلمانی. ۱۲۰٬۰۰۰ یورو از Mietshaus برلین. آلمان اجاره را با نرخ‌های تصاعدی به همراه استهلاک معمول مالیات می‌کند. تحت قواعد قدیم ترکیه، همان درآمد با اعتبار به ترکیه می‌خورد. تحت قانون ۷۵۸۲، ترکیه ساکت است. صورت‌حساب آلمانی بدون تغییر است.

الگو تکرار می‌شود: معافیت یک لایه ترکیه‌ای را حذف می‌کند که برای درآمد ملک، به‌ندرت لایه الزام‌آور بود. جایی که بیشترین سود را می‌دهد، ساده‌سازی، اطمینان برنامه‌ریزی روی افق ۲۰ ساله، و خط ارث در پشت است.

سؤال کسر منبع، به‌درستی پاسخ داده شده

مالیات خارجی به این دلیل که شما اقامت‌گزین ترکیه شدید، جمع‌آوری را متوقف نمی‌کند.

• بریتانیا: طرح مالک غیرمقیم با نرخ پایه از اجاره پرداختی توسط نماینده اجاره بریتانیایی کسر می‌کند، با تسویه بعدی از طریق ارزیابی خودی.
• آمریکا: درآمد اجاره مشمول کسر ناخالص ۳۰٪ تحت قواعد FDAP است مگر اینکه مالک طبق بخش ۸۷۱(d) مالیات خالص را انتخاب کند، که اغلب می‌کنند و آنها را به ۱۰۴۰NR معمولی می‌برد.
• آلمان، فرانسه، اسپانیا، هلند: همگی حقوق اولیه مالیات‌گیری بر درآمد ملک را حفظ می‌کنند و به ارزیابی ادامه می‌دهند.

معافیت ترکیه هر بار اضافی ترکیه را حذف می‌کند. آنچه در خارج جمع‌آوری می‌شود را بازنمی‌گرداند. هرکس تخفیف ۲۰ ساله را به‌عنوان «۰٪ روی اجاره، هرجا، نقطه» می‌فروشد، آن را اغراق می‌کند.

موقعیت معاهده: چرا این برای اجاره آرام‌تر از سود سهام فرود می‌آید

ترکیه بیش از ۸۵ معاهده دو جانبه مالیاتی در حال اجرا دارد و تقریباً همه آنها مدل OECD را در مورد املاک پیروی می‌کنند: کشوری که ساختمان در آن قرار دارد، حقوق اولیه مالیات‌گیری را دارد. ترکیه، به‌عنوان کشور اقامت، مالیات‌گیر ثانویه با اعتبار بود.

تحت نظام قدیم این اغلب به این معنا بود که مالیات خارجی صورت‌حساب ترکیه را پاک می‌کرد، اما اقامت‌گزین همچنان مجبور بود در ترکیه ارائه دهد، اعتبار را محاسبه کند و سر و صدای زمانی/FX را جذب کند. تحت قانون ۷۵۸۲ محاسبه به‌طور کامل از بین می‌رود. بزرگ‌ترین برد‌های معافیت روی انواع درآمدی ظاهر می‌شوند که ترکیه در آنها مالیات‌گیر غالب بوده است (سود سهام خارجی، حق امتیاز، عواید سرمایه روی دارایی‌های منقول). برای اجاره، برد بیشتر در ارائه تمیزتر و قطعیت است.

استثنا، حوزه‌های قضایی بدون معاهده در حال اجرا یا با موقعیت‌های ضعیف‌تر معاهده هستند، جایی که نظام جهانی قدیم می‌توانست یک افزوده ترکیه‌ای واقعی ایجاد کند. آن مالکان بیشترین سود را می‌برند.

دام کارمزد مدیریت

اشتباه ساختاری که بیشتر می‌بینیم: صاحب به ترکیه نقل مکان می‌کند، یک شرکت ترکیه‌ای برای مدیریت پرتفوی خارجی تأسیس می‌کند، سپس آن شرکت کارمزد مدیریت یا مشاوره را به ملک‌های خارجی صورت‌حساب می‌کند. این کارمزدها درآمد خدمات منبع ترکیه‌ای است که توسط یک نهاد ترکیه‌ای کسب می‌شود. آنها محکم خارج از معافیت می‌نشینند و با ۲۵٪ مالیات شرکت‌ها به‌علاوه کسر سود سهام هنگام توزیع مالیات می‌خورند.

ساختار درست، عملکرد مدیریت را در خارج (یا به عنوان نگهداری منفعل، نه شرکت عملیاتی) نگه می‌دارد و حضور ترکیه را فقط برای اقامت، نه برای صورت‌حساب، استفاده می‌کند. تمیزترین نسخه، یک شرکت هلدینگ خارجی است که مالک ملک‌هاست، بدون لایه خدمات ترکیه‌ای روی آن.

خط ارث که به‌آرامی کار سنگین را انجام می‌دهد

صرفه‌جویی مالیات بر درآمد تیتر آسان است. موقعیت ارث اغلب عدد بزرگ‌تر در یک نسل است.

یک پرتفوی اجاره خارجی به ارزش ۱۵ میلیون یورو در پنجره ۲۰ ساله با نرخ یکنواخت ۱٪ در ترکیه منتقل می‌شود، در برابر مقیاس عادی که نزدیک ۳۰٪ صعود می‌کند. حتی با در نظر گرفتن مواجهه با مالیات ارث و املاک خارجی در حوزه‌های مبدأ (IHT بریتانیا ۴۰٪ بالاتر از باند صفر-نرخ، مالیات املاک آمریکا، نرخ‌های ارث فرانسه که به ۴۵٪ می‌رسد)، موقعیت ترکیه دوستانه‌ترین حوزه قضایی واحد ارث می‌شود که صاحب در معرض آن قرار دارد.

برای خانواده‌هایی که از مسیر E-2 از ترکیه به آمریکا به عنوان گام دوم استفاده می‌کنند، پنجره سه ساله اقامت در ترکیه می‌تواند پنجره‌ای باشد که در آن برنامه‌ریزی املاک تحت نرخ ۱٪ رسمی می‌شود.

آنچه هنوز نیاز به تحفظ دارد

قانون ۷۵۸۲ در ۴ ژوئن ۲۰۲۶ منتشر شد. بخشنامه‌های اجرایی خزانه‌داری در مورد مستندسازی اجاره منبع خارجی (شواهد اجاره، گواهی‌های اقامت مالیاتی خارجی نهاد دارای ملک و غیره) هنگام نگارش این صفحه هنوز در حال فرود بودند. اصل ثابت است. مدارک خاص باید قبل از اولین سال کامل ارائه با مشاور مالیاتی ترکیه تأیید شوند. این صفحه را به‌صورت فصلی بازنگری می‌کنیم.

اطلاعات عمومی، نه مشاوره مالیاتی. ساختارهای اجاره خارجی، اقامت ترکیه و برنامه‌ریزی فرامرزی املاک هر یک شایسته نظر متخصص خاص خود است.

---

اگر صاحب ملک اجاره‌ای در خارج هستید و نقل مکان ۲۰۲۶ یا ۲۰۲۷ روی میز است، شکل پرتفوی و کشورهای مبدأ را برای ما ارسال کنید، و ما اقامت، ساختار و موقعیت ارث را به‌عنوان یک طرح ترسیم می‌کنیم.