خرید ملک در ترکیه: راهنمای خریدار خارجی

خارجی‌ها می‌توانند در ترکیه ملک بخرند. این پاسخ کوتاه است، و برای ۱۸۳ ملیتی که قانون پوشش می‌دهد از می ۲۰۱۲ درست بوده. پاسخ بلندتر این است که چند سقف، بررسی و قاعده محلی خاموش تعیین می‌کنند پرونده‌ای که تمیز فکر می‌کردید بسته می‌شود یا نه. این راهنما آنها را به ترتیبی که با آنها روبرو می‌شوید توضیح می‌دهد.

چه کسی می‌تواند بخرد (و فهرست کوتاه کسانی که نمی‌توانند)

پایه قانونی، ماده ۳۵ قانون ثبت زمین شماره ۲۶۴۴ است، اصلاح‌شده با قانون ۶۳۰۲ در می ۲۰۱۲. آن اصلاحیه اصل رفتار متقابل را برداشت که مالکیت خارجی را به این گره می‌زد که آیا شهروند ترک می‌تواند در کشور خارجی بخرد. جایش را فهرست مثبت گرفت، در حال حاضر ۱۸۳ ملیت، که می‌توانند ملک ترکیه را آزادانه به‌نام خود بخرند.

فهرست محدود کوتاهی هنوز هست. اتباع ارمنستان، کوبا، کره شمالی و سوریه نمی‌توانند ملک ثبت کنند. چند مورد دیگر (نیجریه، یمن و چند کشور دیگر) می‌توانند در شرایط خاص بخرند اما زمان تأیید امنیتی طولانی‌تری دارند. خارجی‌های ترک‌تبار متولد کشورهای محدود گاهی از راه مدارک تبار از بررسی می‌گذرند؛ اداره ثبت زمین مورد به مورد تصمیم می‌گیرد.

دو دسته دیگر که باید نام برد. شرکت‌های تأسیس‌شده تحت قانون خارجی می‌توانند مالک ملک باشند اما به تأیید شورای وزیران نیاز دارند و سقف سفت‌تری از افراد دارند. خارجی‌ها هرگز نمی‌توانند زمین کشاورزی (tarla) بخرند مگر با مجوز خاص، و قطعه‌های جنگلی و منطقه نظامی برای همه بسته‌اند.

دو سقف پنهان: ۳۰ هکتار و ۱۰٪ یک بخش

کتاب قواعد دو محدودیت دارد که خریدار را زمانی می‌گیرد که در معامله‌ای عمیق فرو رفته.

اولی شخصی است: یک فرد خارجی می‌تواند حداکثر ۳۰ هکتار زمین در کل کشور داشته باشد. زیاد به نظر می‌رسد، اما با یک قطعه بزرگ در بدروم یا قطعه ساحلی در فتحیه، سقف نزدیک‌تر از آن است که به نظر می‌رسد. مجوز ویژه از شورای وزیران می‌تواند سقف را به ۶۰ هکتار برساند. برای یک آپارتمان یا ویلای منفرد این سقف هرگز فعال نمی‌شود؛ برای خریدارانی که چند قطعه زمین روی هم می‌گذارند، بله.

دومی در سطح بخش است و بسیار رایج‌تر. مالکیت خارجی نمی‌تواند از ۱۰٪ کل زمین خصوصی بخش فراتر رود. وقتی یک بخش به سقف رسید، اداره ثبت زمین در سکوت و بی‌خبر انتقال‌های خارجی را در آنجا متوقف می‌کند. سر پیشخوان می‌فهمید. این جدا از قاعده محله بسته (پایین را ببینید) است که اجازه اقامت را قطع می‌کند نه انتقال سند. هر دو اعمال می‌شوند.

۷ مرحله، به ترتیب

هر خرید خارجی در ترکیه از همان مسیر می‌رود. نام‌ها تغییر می‌کند (سازنده، نماینده، وکیل، سردفتر) اما توالی نه.

۱. شماره مالیاتی (vergi numarası). رایگان، حدود پانزده دقیقه در هر اداره مالیات. پاسپورت کافی است. بدون آن نمی‌توانید حساب بانکی باز کنید یا سند ثبت کنید. ۲. حساب بانکی ترکی. برای مسیر شهروندی الزامی است چون Döviz Alım Belgesi (DAB) را تولید می‌کند که ثابت می‌کند ارز خارجی شما وارد ترکیه شده. حتی برای خریداران غیر CBI، تمیزترین راه انتقال وجه خرید و بعد پرداخت قبض‌ها است. ۳. انتخاب ملک و بررسی دقیق. وکیل شما تاپو را می‌کشد، محدودیت‌ها را بررسی می‌کند (وثیقه، حکم دادگاه، حاشیه‌نویسی وعده فروش)، اسکان (مجوز سکونت) را تأیید می‌کند و نقشه‌های طبقات را در برابر آنچه حضوری دیدید می‌خواند. جزئیات انواع سند در راهنمای انواع تاپو. ۴. گزارش ارزیابی مجاز SPK. از فوریه ۲۰۱۹ برای هر انتقال به خریدار خارجی الزامی است، چه با شهروندی برخورد کند چه نه. هزینه معمولی ۳,۵۰۰ تا ۶,۰۰۰ لیر، پاسخ سه تا هفت روز کاری. ارزیاب از ثبت SPK انتخاب می‌شود نه توسط فروشنده. ۵. مجوز منطقه نظامی. اداره ثبت زمین درخواست را به İl Emniyet Müdürlüğü می‌فرستد که تأیید می‌کند قطعه در منطقه امنیتی نظامی محدود نیست. در مرکز استانبول یا آنتالیا لحظه‌ای است. در برخی از استان ازمیر، ساحل شرقی اژه و بخش‌های مرزی، دو تا شش هفته در نظر بگیرید. ۶. قرارداد فروش محضری. برخی خریداران پیش از انتقال سند نزد سردفتر پیش‌قرارداد فروش امضا می‌کنند؛ برخی مستقیم به اداره ثبت زمین می‌روند، جایی که انتقال خودش با شاهد سردفتر انجام می‌شود. خریدهای پیش‌فروش تقریباً همیشه به پیش‌قرارداد محضری نیاز دارند. ۷. انتقال سند در Tapu Sicil Müdürlüğü. خریدار و فروشنده (یا وکیلشان) حضوری امضا می‌کنند. پرداخت همان روز از راه انتقال بانکی می‌رود، و گواهی DAB توسط بانک گیرنده صادر می‌شود. تاپو در یک جلسه چاپ و تحویل داده می‌شود.

مراحل ۴ و ۵ بیشتر اوقات موازی می‌روند. مراحل ۱ تا ۳ اگر وکیل از قبل آماده شده باشد، به دو روز کاری فشرده می‌شوند.

هزینه کامل خرید (اعداد، نه مبهم)

قیمت روی برچسب آپارتمان یک عدد است. آنچه در پایان خرج می‌کنید، این فهرست است.

مورد	رقم ۲۰۲۶
مالیات انتقال سند (harç)	۴٪ ارزش اعلام‌شده. طبق قانون ۲٪ خریدار / ۲٪ فروشنده؛ در عمل خریدار اغلب کل ۴٪ را می‌دهد. سر پیشنهاد چانه بزنید.
گزارش ارزیابی SPK	۳,۵۰۰-۶,۰۰۰ لیر
هزینه سردفتر و تمبر	~۲,۰۰۰-۴,۰۰۰ لیر بر قرارداد
کمیسیون بنگاه املاک	۲٪ + مالیات بر ارزش افزوده از هر طرف، خریدار و فروشنده. ساختار دو کمیسیونی با فرمان ۲۰۲۳ وزارت تجارت سفت شد.
ترجمه و آپوستیل	۱,۵۰۰-۴,۰۰۰ لیر بسته به کشور پاسپورت
هزینه حقوقی (معاملاتی)	۱۵,۰۰۰-۴۵,۰۰۰ لیر برای آپارتمان دست‌دوم؛ برای پیش‌فروش یا زنجیره‌های پیچیده بیشتر
مالیات سالانه ملک (emlak vergisi)	۰.۱٪ برای مسکونی در شهرداری‌های کوچک تا ۰.۴٪ برای تجاری در شهرهای بزرگ، بر ارزش شهرداری
مالیات درآمد اجاره (اگر اجاره داده شود)	تصاعدی ۱۵-۴۰٪ پس از معافیت سالانه (~۱۹,۰۰۰ لیر در ۲۰۲۶)

مالیات ۴٪ سند موردی است که مردم بیشترین دست‌کم را می‌گیرند. روی آپارتمان ۱۵ میلیون لیری، این ۶۰۰,۰۰۰ لیر نقدی است که باید روز بستن معامله داشته باشید، پیش از اینکه به فروشنده یک قروش داده باشید. از اول در بودجه بگذاریدش.

مالیات بر ارزش افزوده روی ساخت‌های نو پرسشی جداست. خریداران خارجی اولین بار می‌توانند تحت شرایط دوره نگهداری خاص، معافیت VAT روی ساخت نوی محل سکونت اصلی بگیرند. پیش از فرض اینکه اعمال می‌شود، با حسابدار مالیاتی تأیید کنید؛ معافیت واقعی است اما کاغذبازی خودکار نیست.

جایی که پرونده‌ها می‌افتند

چهار شکست معمولی، بیشتر پرونده‌های لنگ‌مانده‌ای که می‌بینیم را پوشش می‌دهد.

محله بسته (kapalı mahalle). از ۲۰۲۲ وزارت کشور فهرستی از محله‌هایی نگه می‌دارد که اجازه اقامت جدید خارجی صادر نمی‌شود. فهرست در ۲۰۲۴ باز هم گسترش یافت و اکنون حدود ۱,۱۰۰ محله را پوشش می‌دهد. هنوز می‌توانید قانوناً در بیشترشان بخرید، اما نمی‌توانید اقامت خود را آنجا ثبت کنید، که زاویه مجوز سرمایه‌گذار را می‌شکند و فروش مجدد را متزلزل می‌کند. کسی در بنگاه املاک این را نمی‌گوید. پیش از امضای رزرو، برش فعلی را در صفحه بخش‌های بسته بررسی کنید.

منطقه امنیتی نظامی. مجوز روند اداری است نه سیاسی، اما اگر پرونده باید تا تاریخ مشخصی بسته شود، تقویم شما را می‌آزارد. اگر قطعه نزدیک ساحل، فرودگاه یا استان مرزی است، از وکیل بخواهید پیش از پرداخت بیعانه، پیش‌بررسی با اداره ثبت زمین انجام دهد.

قیمت تاپو کم اعلام‌شده. سنت طولانی در ملک ترکیه این است که روی سند ارزشی کمتر از قیمت توافقی نوشته شود تا مالیات انتقال ۴٪ کم شود. از ۲۰۲۳ اداره ثبت زمین قیمت‌های اعلامی را با ارزیابی SPK و ارزش شهرداری متقاطع بررسی می‌کند، و پرونده‌هایی با شکاف مشکوک برای حسابرسی مالیاتی پرچم‌دار می‌شوند. اصلاحات ۲۰۲۶ (پایین را ببینید) این را باز هم سفت می‌کند. با کم‌اعلامی موافقت نکنید. چند هزار لیر پس‌انداز می‌کند و ریسک پنج رقمی می‌سازد.

مرزهای جنگل و ثبت زمین. اصلاحات ۲۰۲۶ تحت قوانین ۷۵۷۹ و ۷۵۸۴ حالا بررسی تازه ثبت جنگل روی قطعه و پرونده تطبیق سازنده برای ساخت نو را الزامی می‌کند. تاپوهای قدیمی که پیش از ثبت زمین فعلی‌اند، ممکن است با یک متر یا دو متر با زمین جنگلی یا مناطق مصادره تداخل داشته باشند. بررسی ارزان و سریع است؛ نکردنش همان چیزی است که خرید قطعه‌ای در بدروم را در سال سوم به پرونده دادگاه تبدیل می‌کند. جزئیات بیشتر تغییرات ۲۰۲۶ در پست خبری اصلاحات ملک.

وقتی خرید شما به پرونده شهروندی بدل می‌شود

اگر ملک از ۴۰۰,۰۰۰ دلار در ارزیابی SPK بگذرد (نه قیمت فروش)، و فروشنده و زنجیره پرداخت قواعد برنامه را برآورده کنند، و شما حاشیه‌نویسی سه‌ساله ممنوعیت فروش را روی سند بپذیرید، همان معامله‌ای که آپارتمان بدروم را به شما داد، پاسپورت ترکیه را هم می‌دهد. چیزی اضافه نمی‌خرید. پرونده درخواست کاغذبازی جدا است که موازی می‌رود.

آن راهنمای دیگری است، و ما آن را داریم: مسیر ملک ۴۰۰,۰۰۰ دلاری قواعد ارزیابی، فروشندگان واجد شرایط، گواهی DAB و تله‌هایی که درخواست را رد می‌کنند پوشش می‌دهد. بیشتر بازنشستگان و اکسپت‌های خواننده این صفحه زیر آستانه می‌خرند و از شهروندی می‌گذرند. برخی بعد صفحه CBI را می‌خوانند و بودجه‌شان را تنظیم می‌کنند. هر دو خوب است.

یک هشدار که ارزش نام‌بردن اینجا را دارد: اگر هر احتمالی هست که بخواهید بعداً گزینه شهروندی را داشته باشید، سند را زیر آستانه نبندید به این امید که بعداً روی آن بگذارید. برنامه یک خرید واجد شرایط منفرد (یا مجموعه‌ای هماهنگ که با هم بسته می‌شود) می‌خواهد. خرید دوم دو سال بعد با اولی جمع نمی‌شود.

---

قدم بعد کجاست. اگر هنوز بین مسیرهای ملک، سپرده یا صندوق برای شهروندی تصمیم می‌گیرید، صفحه مسیر ملک خواندنی بی‌بازاریابی است. اگر می‌خواهید بفهمید پیش از امضا چه امضا می‌کنید، راهنمای انواع تاپو هر نوع سندی را که خواهید دید پوشش می‌دهد. پیش از تعهد به یک آدرس مشخص، فهرست بخش‌های بسته را بررسی کنید. و برای تغییرات کاغذی که امسال می‌آید، پست اصلاحات ملک ۲۰۲۶ را بخوانید.