ترکی میں پراپرٹی خریدنا: غیر ملکی خریدار کی گائیڈ

غیر ملکی ترکی میں پراپرٹی خرید سکتے ہیں۔ یہ مختصر جواب ہے، اور قانون جن 183 قومیتوں کو کور کرتا ہے ان کے لیے مئی 2012 سے سچ ہے۔ لمبا جواب یہ ہے کہ مٹھی بھر حدیں، جانچ اور خاموش مقامی قواعد فیصلہ کرتے ہیں کہ جو فائل آپ کو صاف لگی وہ بند ہو گی یا نہیں۔ یہ گائیڈ ان کو اسی ترتیب سے دیکھتی ہے جس ترتیب سے آپ سے ملیں گے۔

کون خرید سکتا ہے (اور وہ چھوٹی فہرست جو نہیں)

قانونی بنیاد لینڈ رجسٹری قانون نمبر 2644 کی دفعہ 35 ہے، جسے مئی 2012 میں قانون 6302 نے ترمیم کیا۔ اس ترمیم نے باہمی اصول کو ختم کر دیا جو غیر ملکی ملکیت کو اس بات سے جوڑتا تھا کہ کیا ترک شہری غیر ملکی کے وطن میں خرید سکتا ہے۔ اس کی جگہ ایک مثبت فہرست آئی، جو اس وقت 183 قومیتوں پر مشتمل ہے، جو ترک رئیل اسٹیٹ اپنے نام پر آزادانہ خرید سکتی ہیں۔

پابندی والی مختصر فہرست اب بھی موجود ہے۔ آرمینیا، کیوبا، شمالی کوریا اور شام کے شہری پراپرٹی رجسٹر نہیں کر سکتے۔ چند دیگر (نائجیریا، یمن اور کچھ اور) خاص شرائط پر خرید سکتے ہیں مگر ان کی سکیورٹی کلیئرنس لمبا وقت لیتی ہے۔ پابندی والے ممالک میں پیدا ہونے والے ترک نسل کے غیر ملکی کبھی کبھی آباؤ اجداد کی دستاویزات سے چیک صاف کر لیتے ہیں؛ لینڈ رجسٹری ایک ایک کیس دیکھ کر فیصلہ کرتی ہے۔

دو اور اقسام کا ذکر ضروری۔ غیر ملکی قانون کے تحت قائم کمپنیاں پراپرٹی کی مالک ہو سکتی ہیں مگر انہیں وزراء کونسل کی منظوری چاہیے اور وہ افراد سے زیادہ محدود ہیں۔ غیر ملکی کبھی زرعی زمین (تارلا) نہیں خرید سکتے جب تک خاص اجازت نہ ہو، اور جنگل اور فوجی زون کے پلاٹ سب کے لیے بند ہیں۔

دو چھپی حدیں: 30 ہیکٹر اور ضلع کا 10 فیصد

قانون کی کتاب میں دو حدیں ہیں جو خریداروں کو تب پکڑتی ہیں جب وہ سودے میں گہرے دھنس چکے ہوتے ہیں۔

پہلی ذاتی ہے: ایک غیر ملکی فرد پورے ملک میں زیادہ سے زیادہ 30 ہیکٹر زمین رکھ سکتا ہے۔ یہ زیادہ لگتا ہے، مگر بودروم میں بڑے پلاٹ یا فتحیے میں ساحلی زمین کے ساتھ، یہ حد قریب ہو جاتی ہے۔ وزراء کونسل کی خاص اجازت سے حد 60 ہیکٹر تک بڑھ سکتی ہے۔ ایک اپارٹمنٹ یا ولا کے لیے یہ حد کبھی نہیں لگتی؛ کئی زمینی پلاٹ جمع کرنے والوں کے لیے لگتی ہے۔

دوسری ضلع کی سطح پر ہے اور کہیں زیادہ عام۔ غیر ملکی ملکیت کسی ضلع کی کل نجی زمین کے 10 فیصد سے زیادہ نہیں ہو سکتی۔ جب کوئی ضلع حد چھو لیتا ہے، تو لینڈ رجسٹری وہاں غیر ملکی ٹرانسفر خاموشی سے روک دیتی ہے، بغیر کسی سرخی کے۔ آپ کو ڈیسک پر پتہ چلتا ہے۔ یہ بند مہلے والے اصول سے الگ ہے (نیچے دیکھیں)، جو ڈیڈ ٹرانسفر نہیں بلکہ رہائش اجازت روکتا ہے۔ دونوں نافذ ہیں۔

7 قدم، ترتیب سے

ترکی میں ہر غیر ملکی خرید ایک ہی راستے پر چلتی ہے۔ نام بدلتے ہیں (ڈویلپر، ایجنٹ، وکیل، نوٹری) مگر ترتیب نہیں۔

1. ٹیکس نمبر (ورگی نماراسی)۔ مفت، کسی بھی ٹیکس دفتر میں تقریباً پندرہ منٹ۔ پاسپورٹ کافی ہے۔ اس کے بغیر آپ بینک اکاؤنٹ نہیں کھول سکتے نہ ڈیڈ رجسٹر کر سکتے ہیں۔
2. ترک بینک اکاؤنٹ۔ شہریت راستے کے لیے لازمی کیونکہ اس سے ڈوویز الم بلگیسی (DAB) پیدا ہوتا ہے جو ثابت کرتا ہے کہ آپ کی غیر ملکی کرنسی ترکی میں داخل ہوئی۔ غیر CBI خریداروں کے لیے بھی خرید کے پیسے منتقل کرنے اور بعد میں یوٹیلٹی بل ادا کرنے کا صاف ترین طریقہ ہے۔
3. پراپرٹی کا انتخاب اور تحقیق۔ آپ کا وکیل تاپو نکالتا ہے، بوجھ (مارگیج، عدالتی احکام، فروخت کے وعدے کے اندراج) چیک کرتا ہے، اسکان (رہائش کی اجازت) کی تصدیق کرتا ہے، اور فلور پلان کو اس چیز کے ساتھ ملاتا ہے جو آپ نے خود دیکھی۔ ڈیڈ کی اقسام کی تفصیل تاپو اقسام گائیڈ میں ہے۔
4. SPK لائسنس یافتہ تشخیصی رپورٹ۔ فروری 2019 سے ہر غیر ملکی خریدار کی منتقلی کے لیے لازمی، چاہے شہریت لینا ہو یا نہ۔ عام لاگت 3,500-6,000 ترک لیرا، تیاری تین سے سات کاروباری دن۔ جانچنے والا SPK رجسٹر سے چنا جاتا ہے، بیچنے والے سے نہیں۔
5. فوجی زون کلیئرنس۔ لینڈ رجسٹری یہ درخواست ال امنیت مدرلوگو کو بھیجتا ہے، جو تصدیق کرتا ہے کہ پلاٹ کسی محدود فوجی سکیورٹی زون میں نہیں۔ وسطی استنبول یا انطالیہ میں یہ فوراً۔ ازمیر صوبے کے کچھ حصوں، مشرقی ایجیئن ساحل اور سرحدی اضلاع میں دو سے چھ ہفتوں کا حساب رکھیں۔
6. نوٹرائزڈ فروخت معاہدہ۔ کچھ خریدار ڈیڈ ٹرانسفر سے پہلے نوٹری میں ابتدائی فروخت معاہدہ سائن کرتے ہیں؛ کچھ سیدھے لینڈ رجسٹری جاتے ہیں، جہاں ٹرانسفر خود نوٹری گواہی سے ہوتا ہے۔ آف پلان خرید کے لیے تقریباً ہمیشہ نوٹرائزڈ ابتدائی معاہدہ چاہیے۔
7. تاپو سجل مدرلوگو میں ٹائٹل ڈیڈ ٹرانسفر۔ خریدار اور بیچنے والا (یا ان کے PoA) خود سائن کرتے ہیں۔ ادائیگی اسی دن بینک ٹرانسفر سے ہوتی ہے، وصول کرنے والا بینک DAB سرٹیفکیٹ جاری کرتا ہے۔ تاپو ایک ہی نشست میں پرنٹ ہو کر ہاتھ میں دے دیا جاتا ہے۔

قدم 4 اور 5 زیادہ تر ساتھ ساتھ چلتے ہیں۔ قدم 1 سے 3 اگر وکیل پہلے تیار ہو تو دو کاروباری دنوں میں سمٹ سکتے ہیں۔

خریدنے کی پوری لاگت (اعداد، مبہم نہیں)

فلیٹ کی سٹیکر قیمت ایک نمبر ہے۔ جو آپ اصل میں خرچ کرتے ہیں وہ یہ فہرست ہے۔

چیز	2026 نمبر
ٹائٹل ڈیڈ ٹرانسفر ٹیکس (ہارچ)	اعلانیہ قیمت کا 4 فیصد۔ قانوناً 2 فیصد خریدار / 2 فیصد فروخت کنندہ؛ عملاً خریدار اکثر پورے 4 فیصد دیتا ہے۔ آفر مرحلے پر بات کریں۔
SPK تشخیصی رپورٹ	3,500-6,000 ترک لیرا
نوٹری اور سٹیمپ فیس	فی معاہدہ ~2,000-4,000 ترک لیرا
رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کمیشن	ہر طرف سے 2 فیصد + VAT، خریدار اور بیچنے والا۔ دوہری کمیشن ڈھانچہ وزارت تجارت کے 2023 حکم نامے سے سخت ہوا۔
ترجمہ اور اپوسٹائل	آپ کے پاسپورٹ ملک پر منحصر 1,500-4,000 ترک لیرا
قانونی فیس (لین دین)	ری سیل فلیٹ کے لیے 15,000-45,000 ترک لیرا؛ آف پلان یا پیچیدہ زنجیر کے لیے زیادہ
سالانہ پراپرٹی ٹیکس (املاک ورگی سی)	چھوٹی بلدیاتی رہائشی پر 0.1 فیصد سے میٹرو سٹی کمرشل پر 0.4 فیصد تک، بلدیاتی قیمت پر
کرایہ آمدنی ٹیکس (اگر کرایہ پر ہو)	سالانہ چھوٹ کے بعد ترقی پذیر 15-40 فیصد (2026 میں ~19,000 ترک لیرا)

4 فیصد ڈیڈ ٹیکس وہ چیز ہے جسے لوگ سب سے زیادہ کم اندازہ لگاتے ہیں۔ 15 ملین ترک لیرا کے اپارٹمنٹ پر یہ 600,000 ترک لیرا نقد ہیں جو آپ کو بند ہونے کے دن چاہئیں، اس سے پہلے کہ آپ نے بیچنے والے کو ایک کروش دیا ہو۔ شروع سے بجٹ میں رکھیں۔

نئی تعمیرات پر VAT الگ سوال ہے۔ غیر ملکی پہلی بار خریدار مخصوص ہولڈنگ مدت کی شرائط پر بنیادی رہائش گاہ کی نئی تعمیر پر VAT چھوٹ کے اہل ہو سکتے ہیں۔ فرض کرنے سے پہلے ٹیکس اکاؤنٹنٹ سے تصدیق کریں؛ چھوٹ اصلی ہے مگر کاغذی کارروائی خودکار نہیں۔

فائلیں کہاں گرتی ہیں

چار طرح کی ناکامی زیادہ تر رکی ہوئی فائلوں کا سبب ہے جو ہم دیکھتے ہیں۔

بند مہلہ (کاپالی محلہ)۔ 2022 سے وزارت داخلہ ایک فہرست رکھتی ہے جہاں غیر ملکیوں کو نئی رہائش اجازت جاری نہیں ہو سکتی۔ فہرست 2024 میں پھر بڑھی اور اب تقریباً 1,100 محلوں کو کور کرتی ہے۔ آپ ان میں سے زیادہ تر میں قانونی طور پر خرید سکتے ہیں، مگر وہاں اپنی رہائش رجسٹر نہیں کر سکتے، جو سرمایہ کار اجازت کے پہلو کو خراب کر دیتا ہے اور دوبارہ فروخت میں دشواری پیدا کرتا ہے۔ اسٹیٹ ایجنٹ میں کوئی یہ بات نہیں لائے گا۔ رجسٹریشن سائن کرنے سے پہلے ہمارے بند اضلاع صفحے پر موجودہ صورت دیکھیں۔

فوجی سکیورٹی زون۔ کلیئرنس عملی ہے، سیاسی نہیں، مگر اگر فائل کو مخصوص تاریخ پر بند ہونا ہو تو کیلنڈر نقصان دیتا ہے۔ اگر پلاٹ کسی ساحل، ہوائی اڈے یا سرحدی صوبے کے قریب ہے، تو وکیل سے کہیں کہ ڈپازٹ دینے سے پہلے لینڈ رجسٹری سے پیشگی چیک کرے۔

کم درج شدہ تاپو قیمت۔ ترک پراپرٹی میں لمبی روایت ہے کہ ڈیڈ پر اصل طے شدہ قیمت سے کم لکھی جائے، تاکہ 4 فیصد ٹرانسفر ٹیکس کم ہو۔ 2023 سے لینڈ رجسٹری اعلانیہ قیمتوں کو SPK تشخیص اور بلدیاتی قیمتوں سے ملا رہی ہے، اور مشکوک فرق والی فائلیں ٹیکس آڈٹ کے لیے نشان زد ہو رہی ہیں۔ 2026 کی اصلاحات (نیچے دیکھیں) اسے مزید سخت کرتی ہیں۔ کم اعلان پر راضی نہ ہوں۔ یہ چند ہزار لیرا بچاتا ہے اور پانچ اعداد کا خطرہ پیدا کرتا ہے۔

جنگل اور کیڈسٹر کی حدیں۔ قوانین 7579 اور 7584 کے تحت 2026 کی اصلاحات اب پلاٹ پر تازہ جنگل کیڈسٹر چیک اور نئی تعمیرات کے لیے ڈویلپر تعمیل فائل کا تقاضا کرتی ہیں۔ موجودہ کیڈسٹر سے پہلے کے پرانے تاپو جنگل کی زمین یا ضبطی زون سے ایک آدھ میٹر پر ملا سکتے ہیں۔ چیک سستا اور تیز ہے؛ نہ کرنا وہ ہے جو بودروم کے پلاٹ کی خرید کو تیسرے سال عدالتی مقدمہ بنا دیتا ہے۔ 2026 تبدیلیوں کی مزید تفصیل پراپرٹی اصلاحات کی خبر میں ہے۔

جب آپ کی خرید شہریت فائل بن جاتی ہے

اگر پراپرٹی SPK تشخیص پر (فروخت کی قیمت پر نہیں) $400,000 عبور کر لیتی ہے، اور بیچنے والا اور ادائیگی زنجیر پروگرام کے قواعد پورے کرتی ہے، اور آپ ڈیڈ پر تین سالہ عدم فروخت اندراج قبول کر لیتے ہیں، تو وہی سودا جو آپ کو بودروم کا فلیٹ دیتا ہے، آپ کو ترک پاسپورٹ بھی دیتا ہے۔ اضافی کچھ نہیں خریدنا۔ درخواست فائل ساتھ ساتھ چلنے والی الگ کاغذی کارروائی ہے۔

یہ الگ گائیڈ ہے، اور ہمارے پاس موجود ہے: $400,000 رئیل اسٹیٹ راستہ تشخیص کے قواعد، اہل فروخت کنندگان، DAB سرٹیفکیٹ، اور درخواستیں مسترد کرنے والے جالوں پر بحث کرتا ہے۔ اس صفحے کو پڑھنے والے زیادہ تر ریٹائرڈ اور تارکین وطن حد سے کم پر خریدیں گے اور شہریت چھوڑ دیں گے۔ کچھ CBI صفحہ اگلا پڑھیں گے اور بجٹ ایڈجسٹ کریں گے۔ دونوں ٹھیک ہیں۔

یہاں ایک تنبیہ ضروری: اگر ذرا بھی امکان ہو کہ آپ بعد میں شہریت کا اختیار چاہیں گے، تو حد سے کم پر ڈیڈ بند نہ کریں اس امید پر کہ بعد میں اضافہ کر لیں گے۔ پروگرام ایک ہی اہل خرید (یا ساتھ بند ہونے والا مربوط سیٹ) مانگتا ہے۔ دو سال بعد کی دوسری خرید پہلے کے ساتھ جمع نہیں ہوتی۔

---

آگے کہاں جانا ہے۔ اگر آپ ابھی پراپرٹی، ڈپازٹ یا فنڈ راستوں میں سے کوئی چن رہے ہیں تو رئیل اسٹیٹ راستہ صفحہ بے مارکیٹنگ پڑھائی ہے۔ اگر آپ سائن کرنے سے پہلے سمجھنا چاہیں کہ کیا سائن کر رہے ہیں تو تاپو اقسام گائیڈ ہر اس ڈیڈ قسم کو کور کرتی ہے جس سے آپ ملیں گے۔ کسی مخصوص پتے پر رقم لگانے سے پہلے بند اضلاع کی فہرست دیکھیں۔ اور اس سال کی نئی کاغذی تبدیلیوں کے لیے 2026 پراپرٹی اصلاحات پوسٹ پڑھیں۔