Estrangeiros podem mesmo comprar imóvel em pleno domínio na Turquia?

Podem. Desde que a Lei 6302 alterou a Lei do Registro de Terras 2644 em maio de 2012, cidadãos de 183 países compram imóveis turcos em nome próprio. A antiga exigência de reciprocidade acabou. Sobra uma lista curta de restrições (Armênia, Cuba, Coreia do Norte, Síria e alguns outros sob condições específicas).

Preciso estar na Turquia para assinar a escritura?

Você pode voar para a transferência do tapu ou outorgar procuração com firma reconhecida a um advogado turco. A procuração é lavrada num consulado turco no exterior ou num tabelionato turco, e depois registrada no Registro de Terras. A maioria dos compradores fora do CBI faz a escritura presencialmente porque na mesma viagem já resolve o número de contribuinte e a conta bancária.

Quanto tempo leva a coisa toda?

Duas a seis semanas num caso limpo. O Registro de Terras faz uma transferência numa tarde se o dossiê está pronto. O que come o calendário é o crivo de zona militar (até seis semanas em alguns distritos do Egeu e da fronteira) e a avaliação SPK (três a sete dias úteis).

A rota de cidadania por US$ 400 mil é o único motivo para comprar?

Não, e distorce a foto se você presume que é. A maioria das compras estrangeiras na Turquia são aposentados em Antália, expatriados em Istambul e famílias do Golfo em Bodrum, comprando abaixo do piso de cidadania. A rota de cidadania é um dos usos; este guia cobre o resto.

Comprando Imóvel na Turquia para Estrangeiros

Estrangeiros podem comprar imóvel na Turquia. Essa é a resposta curta, e para as 183 nacionalidades cobertas pela lei, vale desde maio de 2012. A resposta longa é que uma coleção de tetos, checagens e regras locais em voz baixa decide se o dossiê que você achou limpo vai fechar. Este guia passa por eles na ordem em que você os encontra.

Quem pode comprar (e a lista curta que não pode)

A base legal é o Artigo 35 da Lei do Registro de Terras nº 2644, alterada pela Lei 6302 em maio de 2012. Essa emenda aboliu o princípio da reciprocidade, que amarrava a propriedade estrangeira à possibilidade de um cidadão turco comprar no país de origem do estrangeiro. Foi substituído por uma lista positiva, hoje com 183 nacionalidades, que podem comprar imóveis turcos livremente em nome próprio.

Uma lista curta de restrições ainda existe. Cidadãos da Armênia, Cuba, Coreia do Norte e Síria não podem registrar propriedade. Alguns outros (Nigéria, Iêmen e mais alguns poucos) compram sob condições específicas mas enfrentam prazos maiores no crivo de segurança. Estrangeiros de origem turca nascidos em países restritos às vezes passam via documentação de ancestralidade; o Registro de Terras decide caso a caso.

Duas outras categorias para notar. Empresas constituídas por direito estrangeiro podem ter propriedade mas precisam de autorização do Conselho de Ministros e têm teto mais apertado que pessoas físicas. Estrangeiros nunca podem comprar terra agrícola (tarla) sem dispensa específica, e parcelas de floresta e zona militar estão fora para todo mundo.

Os dois tetos ocultos: 30 hectares e 10% de um distrito

O manual tem dois limites que pegam o comprador só quando ele já está fundo na negociação.

O primeiro é pessoal: uma pessoa física estrangeira pode ter no máximo 30 hectares de terra no país inteiro. Parece muito, mas com um lote grande em Bodrum ou uma parcela costeira em Fethiye, o teto está mais perto do que parece. Autorização especial do Conselho de Ministros pode empurrar o teto para 60 hectares. Para um apartamento único ou villa esse teto nunca aperta; para quem empilha várias parcelas de terra, aperta.

O segundo é a nível de distrito e muito mais comum. A propriedade estrangeira não pode passar de 10% da área privada total do distrito. Quando um distrito atinge o teto, o Registro de Terras para de registrar transferências para estrangeiros ali, em silêncio, sem manchete. Você descobre no balcão. Isso é separado da regra de mahalle fechada (veja abaixo), que corta autorizações de residência em vez de transferências de escritura. Ambas se aplicam.

Os 7 passos, em ordem

Toda compra estrangeira na Turquia trilha o mesmo caminho. Os nomes mudam (construtora, corretor, advogado, tabelião) mas a sequência não.

Número de contribuinte (vergi numarası). Gratuito, cerca de quinze minutos em qualquer repartição fiscal. O passaporte basta. Sem ele, você não abre conta bancária nem registra escritura.
Conta bancária turca. Obrigatória para a rota de cidadania porque gera o Döviz Alım Belgesi (DAB), que prova que sua moeda estrangeira entrou na Turquia. Mesmo para compradores fora do CBI, é o jeito mais limpo de mover fundos e depois pagar contas de consumo.
Seleção do imóvel e due diligence. Seu advogado puxa o tapu, verifica gravames (hipotecas, ordens judiciais, promessas de venda anotadas), confere o iskan (habite-se), e lê as plantas contra o que você viu presencialmente. Detalhes sobre tipos de escritura na cartilha de tapus.
Laudo de avaliação com licenciado pela SPK. Obrigatório desde fevereiro de 2019 para toda transferência a comprador estrangeiro, tocando ou não a cidadania. Custo típico 3.500-6.000 TRY, prazo de três a sete dias úteis. O avaliador sai do cadastro da SPK, não é escolha do vendedor.
Crivo de zona militar. O Registro de Terras envia o pedido ao İl Emniyet Müdürlüğü, que confirma que a parcela não fica em zona de segurança militar restrita. No centro de Istambul ou Antália é instantâneo. Em partes da província de İzmir, na costa leste do Egeu e em distritos de fronteira, orce duas a seis semanas.
Contrato de compra e venda com firma reconhecida. Alguns compradores assinam contrato preliminar em tabelião antes da transferência do tapu; outros vão direto para o Registro de Terras, onde a transferência em si é testemunhada por tabelião. Compras na planta quase sempre pedem o contrato preliminar em cartório.
Transferência do tapu no Tapu Sicil Müdürlüğü. Comprador e vendedor (ou seus procuradores) assinam presencialmente. O pagamento sai por transferência bancária no mesmo dia, com o DAB emitido pelo banco recebedor. O tapu é impresso e entregue na mesma sessão.

Os passos 4 e 5 rodam em paralelo na maior parte do tempo. Os passos 1 a 3 se comprimem em dois dias úteis se um advogado está posicionado com antecedência.

Custo total de comprar (números, não vagos)

O preço de etiqueta do apartamento é um número. O que você acaba gastando é esta lista.

Item	Valor 2026
Imposto de transferência do tapu (harç)	4% do valor declarado. Por lei 2% comprador / 2% vendedor; na prática o comprador costuma pagar os 4%. Negocie na fase da proposta.
Laudo de avaliação SPK	3.500-6.000 TRY
Cartório e taxas de selo	~2.000-4.000 TRY por contrato
Comissão de corretor	2% + IVA de cada lado, comprador e vendedor. A estrutura de comissão dupla foi apertada pelo decreto do Ministério do Comércio de 2023.
Tradução e apostila	1.500-4.000 TRY dependendo do país do passaporte
Honorários jurídicos (transacionais)	15.000-45.000 TRY para revenda; mais para planta ou cadeia complexa
Imposto anual de imóvel (emlak vergisi)	0,1% para residencial em municípios pequenos até 0,4% para comercial em cidades metropolitanas, sobre valor municipal
Imposto de renda sobre aluguel (se locado)	Progressivo 15-40% após a isenção anual (~19.000 TRY em 2026)

O imposto de escritura de 4% é o item que as pessoas mais subestimam. Num apartamento de 15 milhões TRY isso são 600.000 TRY em dinheiro que você precisa no dia do fechamento, antes de ter pago um kuruş ao vendedor. Coloque no orçamento desde o início.

IVA sobre construções novas é assunto à parte. Compradores estrangeiros de primeira viagem podem se qualificar para isenção de IVA em novas construções de moradia principal sob condições específicas de tempo de posse. Confirme com um contador antes de assumir que se aplica; a isenção é real mas a papelada não é automática.

Onde os dossiês caem

Quatro modos de falha respondem pela maior parte dos dossiês travados que vemos.

Mahalle fechada (kapalı mahalle). Desde 2022 o Ministério do Interior mantém uma lista de bairros onde novas autorizações de residência a estrangeiros não são emitidas. A lista foi ampliada de novo em 2024 e hoje cobre cerca de 1.100 mahalles. Você ainda pode legalmente comprar na maioria deles, mas não consegue registrar sua residência ali, o que aleija o ângulo de autorização por investimento e complica a revenda. Ninguém na imobiliária vai levantar isso. Confira o recorte atual na nossa página de distritos fechados antes de assinar reserva.

Zonas de segurança militar. O crivo é processual, não político, mas o calendário te machuca se o dossiê precisa fechar em data específica. Se a parcela fica perto de litoral, aeródromo ou província de fronteira, peça ao advogado uma pré-checagem no Registro de Terras antes de pagar o sinal.

Tapu com preço subdeclarado. Uma velha tradição no mercado turco é escrever na escritura valor menor que o combinado pelas partes, para reduzir o imposto de 4%. Desde 2023 o Registro de Terras vem cruzando preços declarados com avaliações SPK e valores municipais, e dossiês com discrepância suspeita são sinalizados para auditoria fiscal. As reformas de 2026 (veja abaixo) apertam ainda mais isso. Não concorde com subdeclaração. Poupa alguns milhares de liras e cria risco de cinco dígitos.

Fronteiras de floresta e cadastro. As reformas de 2026 pelas Leis 7579 e 7584 agora exigem checagem fresca de cadastro florestal na parcela e um dossiê de conformidade do incorporador em obras novas. Tapus antigos, anteriores ao cadastro atual, podem se sobrepor a terra florestal ou zona de desapropriação por um metro ou dois. A checagem é barata e rápida; não fazer é o que transforma a compra de um lote em Bodrum num processo judicial no terceiro ano. Detalhe maior das mudanças de 2026 na notícia sobre as reformas imobiliárias.

Quando sua compra vira dossiê de cidadania

Se o imóvel passa dos US$ 400 mil na avaliação SPK (não no preço de venda), e o vendedor e a cadeia de pagamento atendem às regras do programa, e você aceita a anotação de proibição de venda por três anos na escritura, a mesma transação que te deu um apartamento em Bodrum também te dá um passaporte turco. Nada extra a comprar. O dossiê do pedido é papelada separada, tocada em paralelo.

Esse é outro guia, e nós temos: a rota imobiliária de US$ 400 mil cobre regras de avaliação, vendedores elegíveis, o DAB e as armadilhas que rejeitam pedidos. A maioria dos aposentados e expatriados lendo esta página comprará abaixo do piso e pulará a cidadania. Alguns vão ler a página de CBI a seguir e ajustar o orçamento. Qualquer um dos dois está bem.

O único aviso que vale pinçar aqui: se há qualquer chance de você querer a opção de cidadania depois, não feche a escritura abaixo do piso na esperança de completar mais tarde. O programa exige uma única compra qualificante (ou um conjunto coordenado fechado junto). Uma segunda compra dois anos depois não soma com a primeira.

Para onde ir agora. Se você ainda escolhe entre imóvel, depósito ou fundo como rota à cidadania, a página da rota imobiliária é a leitura sem marketing. Se quer entender o que está assinando antes de assinar, a cartilha de tipos de tapu cobre todo tipo de escritura. Antes de fechar num endereço específico, cheque a lista de distritos fechados. E para as mudanças de papelada rolando este ano, leia a notícia das reformas imobiliárias de 2026.

Comprando Imóvel na Turquia: O Guia do Comprador Estrangeiro