Покупка недвижимости в Турции: гид для иностранного покупателя

Иностранцы могут покупать недвижимость в Турции. Это короткий ответ, и для 183 национальностей, покрытых законом, он верен с мая 2012 года. Более длинный ответ: несколько потолков, проверок и тихих местных правил решают, закроется ли файл, который вы считали чистым. Этот гид проходит по ним в том порядке, в каком вы с ними встретитесь.

Кто может покупать (и короткий список тех, кто не может)

Правовая основа: Статья 35 Закона о земельном реестре № 2644 с поправками Закона 6302 от мая 2012 года. Эта поправка отменила принцип взаимности, привязывавший иностранную собственность к тому, может ли гражданин Турции купить в стране иностранца. Его заменили позитивным списком, сейчас в нём 183 национальности, которые могут свободно покупать турецкую недвижимость на своё имя.

Короткий ограниченный список всё ещё есть. Граждане Армении, Кубы, КНДР и Сирии зарегистрировать недвижимость не могут. Несколько других (Нигерия, Йемен и ещё пара) могут покупать при особых условиях, но сталкиваются с более долгой проверкой безопасности. Иностранцы турецкого происхождения, рождённые в ограниченных странах, иногда проходят проверку через документы о происхождении; Земельный реестр решает по каждому случаю.

Ещё две категории. Компании, учреждённые по иностранному праву, владеть могут, но им нужно одобрение Совета министров, и потолки для них жёстче, чем для физлиц. Иностранцы никогда не могут купить сельхозземлю (tarla) без специального разрешения, а лесные и военные участки закрыты для всех.

Два скрытых потолка: 30 гектаров и 10% района

В своде правил есть два ограничения, о которых покупатели узнают, уже глубоко войдя в сделку.

Первый, личный: иностранное физлицо может владеть максимум 30 гектарами земли по всей стране. Звучит много, но с крупным участком в Бодруме или прибрежным лотом в Фетхие потолок ближе, чем кажется. Специальное разрешение Совета министров может поднять планку до 60 гектаров. Для одной квартиры или виллы этот потолок никогда не связывает; для покупателей, собирающих несколько земельных участков, связывает.

Второй, на уровне района и куда более распространён. Иностранная собственность не может превышать 10% от общей площади частной земли района. Как только район упирается в потолок, Земельный реестр перестаёт регистрировать иностранные передачи, тихо, без заголовков. Узнаёте у стойки. Это отдельно от правила закрытых махалле (см. ниже), которое отрезает ВНЖ, а не передачу tapu. Оба применяются.

Семь шагов, по порядку

Любая иностранная покупка в Турции идёт по одному и тому же пути. Имена меняются (застройщик, агент, юрист, нотариус), последовательность нет.

1. Налоговый номер (vergi numarası). Бесплатно, минут пятнадцать в любом налоговом отделении. Паспорта достаточно. Без него нельзя открыть счёт и зарегистрировать tapu.
2. Турецкий банковский счёт. Обязателен для маршрута гражданства, потому что через него выпускается Döviz Alım Belgesi (DAB), доказывающий, что ваша иностранная валюта пришла в Турцию. Даже для не-CBI покупателей это самый чистый способ перевести деньги и потом платить коммуналку.
3. Выбор объекта и due diligence. Ваш юрист поднимает tapu (тапу), проверяет обременения (ипотеки, судебные решения, отметки об обещании продажи), верифицирует iskan (искан, разрешение на заселение), сверяет планировку с тем, что вы видели вживую. Детали по типам tapu смотрите в гиде по типам tapu.
4. Отчёт об оценке, лицензированный SPK. Обязателен с февраля 2019 года для любой передачи иностранному покупателю, независимо от того, связана ли покупка с гражданством. Типичная стоимость 3 500–6 000 TRY, срок 3–7 рабочих дней. Оценщик выбирается из реестра SPK, не продавцом.
5. Согласование с военной зоной. Земельный реестр отправляет запрос в İl Emniyet Müdürlüğü, который подтверждает, что участок не входит в закрытую военную зону безопасности. В центре Стамбула или Анталье это мгновенно. В частях провинции Измир, на восточно-эгейском побережье и в приграничных районах уходит от двух до шести недель.
6. Нотариальный договор купли-продажи. Некоторые покупатели подписывают предварительный договор у нотариуса до передачи tapu; некоторые идут сразу в Земельный реестр, где передача сама заверяется как нотариальный акт. Покупки off-plan почти всегда требуют нотариального предварительного договора.
7. Передача tapu в Tapu Sicil Müdürlüğü. Покупатель и продавец (или их доверенные) подписывают лично. Оплата идёт банковским переводом в тот же день, DAB выпускает принимающий банк. Tapu печатается и отдаётся на руки в одну сессию.

Шаги 4 и 5 чаще всего идут параллельно. Шаги 1–3 можно сжать в два рабочих дня, если юрист подготовлен заранее.

Полная стоимость покупки (цифры, не туман)

Ценник квартиры это одно число. Потратите вы в итоге по этому списку.

Статья	Цифра 2026
Налог на передачу tapu (harç)	4% от заявленной стоимости. По закону 2% покупатель / 2% продавец; на практике покупатель часто платит все 4%. Обсуждать на стадии предложения.
Отчёт SPK об оценке	3 500–6 000 TRY
Нотариус и гербовый сбор	~2 000–4 000 TRY за договор
Комиссия риелтора	2% + НДС с каждой стороны, покупатель и продавец. Двойную комиссию ужесточил указ Министерства торговли 2023 года.
Перевод и апостиль	1 500–4 000 TRY, в зависимости от страны паспорта
Юридические услуги (сделка)	15 000–45 000 TRY за вторичную квартиру; больше для off-plan или сложных цепочек
Годовой налог на недвижимость (emlak vergisi)	0,1% для жилой в малых муниципалитетах до 0,4% для коммерческой в городах-миллионниках, от муниципальной стоимости
Налог на арендный доход (если сдаёте)	Прогрессивная шкала 15–40% после годового вычета (~19 000 TRY в 2026)

4%-й налог на tapu, статья, которую недооценивают больше всего. На квартире за 15 миллионов TRY это 600 000 TRY наличных, которые нужны в день закрытия, до того как вы заплатили продавцу хоть куруш. Заложите в бюджет с самого начала.

НДС на новостройки идёт отдельным вопросом. Иностранные покупатели первого жилья могут получить льготу по НДС на основное жильё в новостройке при определённых условиях по сроку владения. Проверьте с налоговым бухгалтером, прежде чем полагаться на неё; льгота реальна, но бумаги не оформляются автоматически.

Где ломаются файлы

Четыре типа сбоев отвечают за большинство застрявших файлов, которые мы видим.

Закрытый махалле (kapalı mahalle). С 2022 года МВД ведёт список кварталов, где новые иностранные ВНЖ не выдаются. Список снова расширили в 2024-м, сейчас в нём около 1100 махалле. Юридически покупать в большинстве из них можно, но регистрировать проживание нельзя, а это подрывает инвесторский угол ВНЖ и путает вторичный рынок. Ни один агент вам об этом сам не скажет. Проверьте актуальный срез на нашей странице закрытых районов до того, как подпишете бронь.

Военные зоны безопасности. Согласование процедурное, а не политическое, но календарь бьёт вас, если файл нужно закрыть к конкретной дате. Если участок где-то у побережья, аэродрома или приграничной провинции, попросите юриста заранее пробить его в Земельном реестре до внесения задатка.

Заниженная цена в tapu. Давняя традиция турецкой недвижимости состоит в том, чтобы писать в tapu меньшую сумму, чем стороны договорились, чтобы сократить 4%-й налог на передачу. С 2023 года Земельный реестр сверяет заявленные цены с оценкой SPK и муниципальной стоимостью, и файлы с подозрительным разрывом уходят в налоговую проверку. Реформы 2026 (см. ниже) ужесточают это ещё сильнее. Не соглашайтесь на занижение. Экономит несколько тысяч лир и создаёт пятизначный риск.

Границы лесного фонда и кадастра. Реформы 2026 по Законам 7579 и 7584 теперь требуют свежую лесо-кадастровую проверку участка и файл соответствия застройщика по новостройкам. Старые tapu, предшествующие текущему кадастру, могут оказаться перекрывающими лесную землю или зону изъятия на метр-два. Проверка дешёвая и быстрая; её отсутствие как раз превращает покупку участка в Бодруме в судебное дело на третий год. Больше деталей об изменениях 2026 ищите в посте о реформах недвижимости.

Когда покупка превращается в файл на гражданство

Если объект проходит порог $400 000 по оценке SPK (не по цене продажи), продавец и цепочка платежей отвечают правилам программы, и вы принимаете трёхлетнюю отметку о запрете продажи на tapu, та же сделка, что дала вам квартиру в Бодруме, даст и турецкий паспорт. Ничего дополнительно покупать не надо. Файл заявления идёт отдельными бумагами, параллельно.

Это отдельный гид, и он у нас есть: маршрут через недвижимость за $400 000 покрывает правила оценки, допустимых продавцов, сертификат DAB и ловушки, отклоняющие заявления. Большинство пенсионеров и экспатов, читающих эту страницу, купят ниже порога и пропустят гражданство. Часть прочитает страницу CBI следующей и подкорректирует бюджет. Оба варианта нормальны.

Одно предупреждение здесь важно: если есть хоть какой-то шанс, что позже вы захотите гражданскую опцию, не закрывайте tapu ниже порога в надежде дозаписать сверху. Программа требует одну квалификационную покупку (или скоординированный набор, закрытый вместе). Вторая покупка через два года не суммируется с первой.

---

Куда дальше. Если вы всё ещё выбираете между недвижимостью, депозитом или фондом для гражданства, страница о недвижимости — чтение без маркетинга. Если хотите понять, что подписываете, до того как подпишете, гид по типам tapu покрывает каждый тип, с которым столкнётесь. До того как выберете конкретный адрес, сверьтесь со списком закрытых районов. А про бумажные изменения этого года — читайте пост о реформах 2026.