Чи справді іноземці можуть купити нерухомість у повну власність у Туреччині?

Так. Відколи Закон 6302 у травні 2012 року вніс зміни до Закону про Земельний реєстр 2644, громадяни 183 країн можуть купувати турецьку нерухомість на власне ім'я. Стара вимога взаємності скасована. Лишається короткий обмежений список (Вірменія, Куба, Північна Корея, Сирія і кілька інших за певних умов).

Чи треба бути в Туреччині, щоб підписати акт?

Можна або прилетіти на переоформлення, або видати нотаріальну довіреність турецькому юристу. Довіреність оформлюють у турецькому консульстві за кордоном чи в турецького нотаріуса, потім реєструють у Земельному реєстрі. Більшість покупців поза CBI роблять акт особисто, бо за одну поїздку заразом отримують податковий номер і банківський рахунок.

Скільки часу забирає весь процес?

Від двох до шести тижнів у чистому випадку. Земельний реєстр може оформити переоформлення за один день, щойно справа готова. Календар з'їдають дозвіл військової зони (до шести тижнів у деяких егейських і прикордонних районах) та оцінка SPK (від трьох до семи робочих днів).

Чи купівля заради громадянства за $400 000 — єдина причина купувати?

Ні, і це спотворює картину, якщо так вважати. Більшість іноземних покупок у Туреччині — це пенсіонери в Анталії, експати в Стамбулі та родини з Затоки в Бодрумі, що купують нижче порогу громадянства. Маршрут громадянства — лише один сценарій; цей посібник охоплює решту.

Купівля нерухомості в Туреччині для іноземців

Іноземці можуть купувати нерухомість у Туреччині. Це коротка відповідь, і для 183 національностей, охоплених законом, вона правдива з травня 2012 року. Довша відповідь у тому, що кілька стель, перевірок і тихих місцевих правил вирішують, чи закриється справа, яку ви вважали чистою. Цей посібник проведе вас через них у тому порядку, у якому ви з ними зустрінетесь.

Хто може купувати (і невеликий список тих, хто не може)

Правовою підставою є стаття 35 Закону про Земельний реєстр № 2644 зі змінами Закону 6302 від травня 2012 року. Ця поправка скасувала принцип взаємності, який прив’язував іноземну власність до того, чи може турецький громадянин купити в рідній країні іноземця. Його замінили позитивним списком, наразі 183 національності, які можуть вільно купувати турецьку нерухомість на власне ім’я.

Короткий обмежений список ще існує. Громадяни Вірменії, Куби, Північної Кореї та Сирії не можуть реєструвати нерухомість. Кілька інших (Нігерія, Ємен і ще жменька) можуть купувати за певних умов, але стикаються з довшими термінами перевірки безпеки. Іноземці турецького походження, народжені в обмежених країнах, іноді проходять перевірку через документи про предків; Земельний реєстр вирішує в кожному випадку окремо.

Дві інші категорії варто відзначити. Компанії, засновані за іноземним правом, можуть володіти нерухомістю, але потребують дозволу Ради міністрів і обмежені жорсткіше за фізосіб. Іноземці ніколи не можуть купити сільськогосподарську землю (tarla) без окремого винятку, а лісові й військові ділянки закриті для всіх.

Дві приховані стелі: 30 гектарів і 10% району

У зводі правил є два ліміти, що ловлять покупців, коли ті вже глибоко в угоді.

Перший ліміт персональний: іноземна фізособа може володіти максимум 30 гектарами землі по всій країні. Звучить багато, але з великою ділянкою в Бодрумі чи прибережним наділом у Фетхіє стеля ближча, ніж здається. Особливий дозвіл Ради міністрів може підняти ліміт до 60 гектарів. Для однієї квартири чи вілли ця стеля ніколи не спрацьовує; для тих, хто накопичує кілька земельних ділянок, спрацьовує.

Другий діє на рівні району і трапляється значно частіше. Іноземна власність не може перевищувати 10% загальної площі приватної землі району. Щойно район сягає ліміту, Земельний реєстр припиняє реєструвати там іноземні переоформлення, тихо, без гучних заяв. Ви дізнаєтеся про це біля стійки. Це окреме від правила закритого mahalle (див. нижче), яке відрізає дозволи на проживання, а не переоформлення актів. Діють обидва.

7 кроків, по порядку

Кожна іноземна покупка в Туреччині йде тим самим шляхом. Назви змінюються (забудовник, агент, юрист, нотаріус), а послідовність лишається тією самою.

Податковий номер (vergi numarası). Безкоштовно, приблизно п’ятнадцять хвилин у будь-якій податковій. Досить паспорта. Без нього не відкрити банківський рахунок і не зареєструвати акт.
Турецький банківський рахунок. Обов’язковий для маршруту громадянства, бо саме він дає Döviz Alım Belgesi (DAB), що доводить: ваша іноземна валюта зайшла в Туреччину. Навіть для покупців поза CBI це найчистіший спосіб перевести кошти на покупку, а згодом оплачувати комунальні рахунки.
Вибір об’єкта і належна перевірка. Ваш юрист витягує tapu, перевіряє обтяження (іпотеки, судові приписи, позначки про обіцянку продажу), підтверджує iskan (дозвіл на заселення) і звіряє плани поверхів з тим, що ви бачили наживо. Деталі про типи актів дає буквар типів tapu.
Звіт про оцінку від ліцензованого SPK оцінювача. Обов’язковий з лютого 2019 року для кожного переоформлення на іноземного покупця, незалежно від того, чи стосується покупка громадянства. Типова вартість 3 500–6 000 TRY, термін від трьох до семи робочих днів. Оцінювача обирають з реєстру SPK, а не продавець.
Дозвіл військової зони. Земельний реєстр надсилає запит до İl Emniyet Müdürlüğü, який підтверджує, що ділянка не в обмеженій військовій зоні безпеки. У центрі Стамбула чи Анталії це миттєво. У частинах провінції Ізмір, на східному егейському узбережжі та в прикордонних районах закладайте від двох до шести тижнів.
Нотаріальний договір купівлі-продажу. Одні покупці підписують попередній договір продажу в нотаріуса до переоформлення; інші йдуть прямо в Земельний реєстр, де саме переоформлення засвідчує нотаріус. Купівлі на етапі котловану майже завжди потребують нотаріального попереднього договору.
Переоформлення титулу в Tapu Sicil Müdürlüğü. Покупець і продавець (або їхні довірені особи) підписують особисто. Оплата йде банківським переказом того ж дня, а DAB видає банк-отримувач. Tapu друкують і віддають за одну сесію.

Кроки 4 і 5 здебільшого йдуть паралельно. Кроки з 1 по 3 можна стиснути до двох робочих днів, якщо юрист готовий заздалегідь.

Повна вартість покупки (числа, не туман)

Цінник на квартиру дає одне число. Те, що ви врешті витрачаєте, показує ось цей список.

Стаття	Показник 2026
Податок на переоформлення титулу (harç)	4% від задекларованої вартості. За законом 2% покупець / 2% продавець; на практиці покупець часто платить усі 4%. Торгуйтеся на етапі пропозиції.
Звіт про оцінку SPK	3 500–6 000 TRY
Нотаріус і гербові збори	~2 000–4 000 TRY за договір
Комісія агента з нерухомості	2% + ПДВ з кожного боку, покупця і продавця. Схему подвійної комісії посилив декрет Міністерства торгівлі 2023 року.
Переклад і апостиль	1 500–4 000 TRY залежно від країни вашого паспорта
Юридичні послуги (за угодою)	15 000–45 000 TRY за вторинну квартиру; більше за котлован чи складні ланцюги
Річний податок на нерухомість (emlak vergisi)	0,1% для житла в малих муніципалітетах до 0,4% для комерції в метрополіях, від муніципальної вартості
Податок на дохід від оренди (якщо здаєте)	Прогресивний 15–40% після річної пільги (~19 000 TRY у 2026)

Податок на акт 4% люди недооцінюють найчастіше. На квартирі за 15 мільйонів TRY це 600 000 TRY готівки, потрібної в день закриття, ще до того, як ви заплатите продавцю хоч куруш. Закладайте це в бюджет від самого початку.

ПДВ на новобудови є окремим питанням. Іноземні покупці, що купують уперше, можуть отримати звільнення від ПДВ на первинне житло за певних умов щодо строку володіння. Перевірте в податкового бухгалтера, перш ніж припускати, що воно діє; пільга реальна, але оформлення не автоматичне.

Де справи зриваються

Чотири режими провалу дають більшість застряглих справ, які ми бачимо.

Закритий mahalle (kapalı mahalle). З 2022 року Міністерство внутрішніх справ веде список районів, де нові дозволи на проживання іноземцям не видають. Список знову розширили в 2024 році, і тепер він охоплює близько 1 100 mahalle. У більшості з них ви й далі можете легально купувати, але не можете зареєструвати там проживання, що підриває інвесторський дозвіл і псує перепродаж. Ніхто в агентстві про це не заговорить. Перевірте актуальний зріз на нашій сторінці закритих районів, перш ніж підписувати бронювання.

Військові зони безпеки. Дозвіл процедурний, не політичний, але календар б’є по вас, якщо справа має закритися до конкретної дати. Якщо ділянка десь біля берега, аеродрому чи прикордонної провінції, попросіть юриста зробити попередню перевірку в Земельному реєстрі до сплати завдатку.

Занижена ціна в tapu. Давня традиція турецької нерухомості полягає в тому, щоб писати в акті нижчу вартість, ніж домовлена сторонами ціна, і так зменшити 4% податок на переоформлення. З 2023 року Земельний реєстр звіряє задекларовані ціни з оцінками SPK і муніципальними вартостями, а справи з підозрілим розривом позначають для податкової перевірки. Реформи 2026 року (див. нижче) закручують це ще тугіше. Не погоджуйтеся на заниження. Воно економить кілька тисяч лір і створює п’ятизначний ризик.

Ліс і кадастрові межі. Реформи 2026 року за законами 7579 і 7584 тепер вимагають свіжої перевірки лісового кадастру ділянки і файлу відповідності забудовника для новобудов. Старі tapu, що передували чинному кадастру, можуть виявитися накладеними на лісову землю чи зони відчуження на метр-два. Перевірка дешева і швидка; її відсутність і перетворює покупку ділянки в Бодрумі на судову справу на третій рік. Докладніше про зміни 2026 року читайте в пості новин про реформи нерухомості.

Коли ваша покупка стає справою на громадянство

Якщо об’єкт долає $400 000 за оцінкою SPK (не за ціною продажу), а продавець і платіжний ланцюг відповідають правилам програми, і ви приймаєте позначку про заборону продажу на три роки в акті, та сама угода, що дала вам квартиру в Бодрумі, дає й турецький паспорт. Нічого докуповувати. Заявний файл складають окремі документи, які ведуть паралельно.

Це вже інший посібник, і він у нас є: маршрут нерухомості за $400 000 охоплює правила оцінки, прийнятних продавців, сертифікат DAB і пастки, що відхиляють заявки. Більшість пенсіонерів і експатів, що читають цю сторінку, куплять нижче порогу і пропустять громадянство. Дехто далі прочитає сторінку CBI і скоригує бюджет. І те, і те нормально.

Одне застереження варто підкреслити тут: якщо є хоч якийсь шанс, що згодом ви захочете опцію громадянства, не закривайте акт нижче порогу з надією доплатити пізніше. Програма вимагає єдиної кваліфікаційної покупки (або скоординованого набору, закритого разом). Друга покупка через два роки не додається до першої.

Куди рухатися далі. Якщо ви ще обираєте між нерухомістю, депозитом чи фондами для громадянства, сторінка маршруту нерухомості дає читання без маркетингу. Якщо хочете розуміти, що підписуєте, перш ніж підписати, буквар типів tapu охоплює кожен тип акта, який вам трапиться. Перш ніж вибирати конкретну адресу, перевірте список закритих районів. А про паперові зміни цього року читайте пост про реформи нерухомості 2026.

Купівля нерухомості в Туреччині: посібник для іноземного покупця