Типи tapu в Туреччині: буквар для покупця

Якщо спитати турецького юриста, скільки є типів tapu, чесна відповідь буде “більше, ніж уміститься на одній сторінці”. Цивільний кодекс, Закон про кондомініуми 1965 року, Закон про кадастр 1934 року і жменька додаткових регламентів дають лексику приблизно з дюжини типів актів і ще півдюжини позначок, що з’являються на лицьовому боці сертифіката. Іноземні покупці, читаючи свій перший договір, зазвичай упираються в п’ять-шість турецьких фраз, не знаючи, які з них важать.

Цей буквар перелічує типи актів, які трапляються в реальних справах, що кожен означає для громадянства і три фрази, які мають насторожити перед підписанням.

П’ять найпоширеніших типів актів

1. Kat mülkiyeti (титул на готову квартиру)

Чистий випадок. Конкретна квартира в готовій будівлі, з власними межами і часткою в спільних частинах. Iskan видано. Це те, що іноземні покупці купують найчастіше, і саме цей тип титулу програма обробляє найшвидше. Деталі в посібнику kat irtifakı vs kat mülkiyeti.

2. Kat irtifakı (будівельний титул)

Майбутня квартира. Будівля в процесі будівництва або нещодавно завершена, але до iskan. Прийнятна за програмою; після iskan конвертується в kat mülkiyeti. Деталі в тому ж посібнику.

3. Mülkiyet / arsa (земля у власності, без будівлі)

Ділянка землі, що перебуває в повній власності. Для громадянства оцінна вартість має долати $400 000, зонування має дозволяти житлове чи комерційне використання (не tarla, не ліс), а юрист має підтвердити, що ділянка забудовна. Більшість справ на громадянство не йдуть через чисту купівлю землі; програма їх приймає, але практична складність (зонування, інфраструктура, плани забудови) робить це рідшим вибором.

4. Müşterek mülkiyet / hisseli tapu (спільна власність)

Ділянка чи будівля належить кільком сторонам, кожна з визначеною часткою (hisse). Це трапляється в трьох контекстах:

• Старі стамбульські багатоквартирні будинки, де режим kat mülkiyeti так і не застосували належно. Кожен власник має частку всієї будівлі, а не чистий акт на конкретну квартиру. Робочий варіант, але юрист має відобразити всіх співвласників, а продавець має передавати 100% квартири-як-одиниці, а не частку будівлі.
• Ділянки вілл у Бодрумі, Чешме, Калкані, Аланії, де дві-три вілли ділять ділянку. Акт фіксує кожну віллу як частку. Прийнятно, якщо частка однозначно відповідає фізичній віллі.
• Сільськогосподарські чи прибережні наділи, що належать родичам-співвласникам. Часто заплутано. Іноземним покупцям варто заходити з обережністю.

Купівля частки одного співвласника не підійде за програмою; покупцеві треба набути власності на незалежну одиницю (квартиру, віллу, чітко окреслену ділянку).

5. İrtifak hakkı (сервітути й подібні права)

Права, менші за повну власність. Право проходу, право на комунікації, довічне користування (intifa hakkı), будівельні сервітути. Загалом не релевантні для громадянства; на сервітуті не кваліфікуєшся.

Інші типи актів, які можуть трапитися

Ці зустрічаються рідше, але їх варто впізнавати:

• Tarla / tarım arazisi (сільськогосподарська земля). Не підходить для програми громадянства незалежно від вартості. Іноземна власність у будь-якому разі обмежена і потребує дозволу Ради міністрів.
• Bağ / bahçe (виноградник / сад). Ті самі обмеження, що й tarla; деякі можна перевести в житлове зонування, але конвертація — окремий процес, а не шлях програми.
• Orman tapusu (лісова земля). Іноземцям не передається. Крапка.
• Mera (пасовище / громадська земля). Те саме.
• Müstakil tapu (окрема повна власність; окрема вілла з визначеною ділянкою). Підходить. Часто випадок для вілл у Бодрумі чи Анталії.
• Devre mülk (таймшер). Підходить у принципі, якщо вартість долає $400 000, але один слот таймшеру майже ніколи цього не робить, а зведення таймшерів з різних тижнів рідко кваліфікується, бо ланцюг прийнятності продавця стає невідстежним.
• Yap-sat tapu (збудоване забудовником, до iskan). Часто kat irtifakı; див. вище.
• Eski tapu / mavi tapu (акт до 2014 року, синій папір). Досі чинний. У поточних записах Земельного реєстру є вся інформація; фізичний акт — історичний документ.

Три фрази, які мають насторожити

Коли ви читаєте tapu (чи, реалістичніше, коли юрист читає його за вас), три фрагменти тексту варто позначити.

Şerh, beyan, irtifak у позначках. Це прямокутник в акті, де перелічені обтяження: іпотеки, обіцянки продажу, судові приписи, сервітути, позначка про заборону продажу на 3 роки за громадянством. У чистому акті або порожній блок позначок, або лише позначка громадянства, якщо ви вже купили. Усе інше треба зрозуміти до оплати.

Hisse oranı у блоці власності. Частка. Для müşterek mülkiyet це нормально; для kat mülkiyeti це має бути порожнім (ви володієте 100% своєї квартири). Hisse oranı на тому, що вам продали як одну квартиру, означає, що ви купуєте частку квартири, а це рідко те, що вам треба.

Код mahalle у списку закритих районів. Цього немає в самому акті, але це питання, яке акт непрямо піднімає. Статус району в Göç İdaresi визначає, чи можна видати ваш інвесторський дозвіл на проживання (і дозвіл вашого подружжя, з 2025 року) за цією адресою. Див. сторінку закритих районів.

Як читати tapu

Коли Tapu Müdürlüğü друкує акт, структура стала. Вгорі сторінки: офіс Земельного реєстру, ідентифікатори ділянки (ada, parsel, bağımsız bölüm), площа в квадратних метрах. Посередині: тип власності, ідентифікаційні дані власника, частка, якщо вона є. Внизу: блок позначок.

Два числа варто запам’ятати. Ідентифікатор ділянки (ada / parsel / bağımsız bölüm) — це відбиток об’єкта в електронній системі TKGM; будь-який документ про вашу нерухомість посилатиметься на них. Частка (hisse oranı) — правова відповідь на питання “яка частина ділянки ваша”. Перший має бути унікальним і незмінним; друга має бути 100% (або відсутньою, що означає одноосібну власність) для покупки рівня громадянства.

Коли важить ланцюг титулу

Програма відхиляє справу, якщо продавець набув об’єкт від іноземного власника. Ланцюг важить принаймні на одну операцію назад. У системі TKGM юрист може витягти історію титулу (tapu sicili) для ділянки і перевірити попередників продавця. Ця перевірка безкоштовна, швидка й рутинна; її відсутність — те, що спричиняє сюрпризи з прийнятністю продавця, які зривають справи на третій місяць.

Для новобудов ланцюг простий: забудовник володів землею, зареєстрував kat irtifakı чи kat mülkiyeti, продав іноземному покупцю. Чисто.

Для перепродажу ланцюг іде через попередніх власників. Якщо хтось із них за останні дванадцять місяців був іноземцем, справа не кваліфікується. Перевірка TKGM швидка; вимагайте її до сплати завдатку.

Дивіться також

• Посібник kat irtifakı vs kat mülkiyeti для ситуацій на котловані.
• Посібник з DAB для валютного боку переоформлення акта.
• Сторінку закритих районів для аспекту дозволу на проживання.
• Сторінку маршруту нерухомості для специфічних правил актів на громадянство.