Kat irtifakı vs kat mülkiyeti: що треба знати іноземному покупцю

Дві фрази проходять крізь турецькі договори нерухомості й плутають іноземних покупців більше за будь-яку іншу пару: kat irtifakı і kat mülkiyeti. Обидва — реальні титули, зареєстровані в Земельному реєстрі. Обидва дають штампований документ tapu. Обидва можна продати. Жоден не є “нижчим” так, як “leasehold” є нижчим за “freehold” у британській системі. Різниця структурна й операційна, і для справи на громадянство вибір не завжди “або-або”.

Цей посібник пояснює, що таке кожен титул, коли який видають, що приймає програма і які чотири перевірки має зробити покупець на котловані перед підписанням.

Kat irtifakı простими словами

Kat irtifakı означає “сервітут поверху”. Правова конструкція походить із Закону про кондомініуми 1965 року (Kat Mülkiyeti Kanunu, Закон № 634). Це право на конкретну квартиру в будівлі, яку ще не добудовано, зареєстроване проти земельної ділянки.

Коли забудовник починає зводити житлову будівлю, на землю вже є tapu. Архітектурний проєкт подають до муніципалітету. Забудовник подає в Tapu Müdürlüğü, щоб поділити частку землі (arsa payı) на заплановані одиниці. Кожна майбутня квартира отримує tapu kat irtifakı, ідентифікований:

• номером блоку (blok),
• номером поверху (kat),
• номером квартири (daire / bağımsız bölüm),
• arsa payı (частка базової землі, виражена дробом),
• посиланням на затверджений архітектурний проєкт.

Tapu kat irtifakı продають покупцям. Покупці можуть його зареєструвати, заставити (хоч банки дисконтують кредитування під kat irtifakı), перепродати. Коли будівлю добудовано і муніципалітет видає iskan (дозвіл на заселення), kat irtifakı конвертують у kat mülkiyeti.

Kat mülkiyeti простими словами

Kat mülkiyeti означає “поверхова власність”. Це готова версія. Вона зареєстрована проти конкретної квартири, а не проти частки землі, і саме цей тип титулу Цивільний кодекс трактує як звичну власність у кондомініумі.

Tapu kat mülkiyeti ідентифікує квартиру як окрему одиницю з власними межами, власною часткою в спільних частинах і (оскільки iskan видано) підтвердженням, що збудована будівля відповідає затвердженому проєкту.

Для більшості практичних цілей власники не бачать різниці між kat irtifakı і kat mülkiyeti, коли вже живуть у будівлі. Відмінності виринають у трьох моментах: при продажу (kat mülkiyeti закривається чистіше), при фінансуванні (банки охочіше кредитують під kat mülkiyeti) і у справі на громадянство (читайте далі).

Що приймає програма громадянства

Програма громадянства за інвестиції приймає обидва, з умовами.

Tapu kat mülkiyeti, готова будівля. Прямий випадок. Оцінку SPK роблять на готову квартиру. Видають DAB, акт переоформлюють з позначкою на 3 роки, далі йде сертифікат відповідності. Це найпростіший варіант.

Tapu kat irtifakı, будівля в процесі будівництва або нещодавно завершена, але до iskan. Прийнятно. Оцінку SPK роблять на вартість kat irtifakı (яка відображає квартиру за проєктом плюс частку землі). Видають DAB, акт переоформлюють з позначкою на 3 роки проти kat irtifakı. Далі йде сертифікат відповідності.

Котлован без зареєстрованого kat irtifakı. Прямо не приймається. Що працює в цій ситуації: нотаріальний попередній договір продажу (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), зареєстрований проти земельної ділянки забудовника, з виданим DAB і зробленою оплатою. Офіс сертифіката відповідності приймає цю схему в кожному випадку окремо з 2020 року, але справа триває довше, і юрист має бути впевнений, що ланцюг титулу забудовника чистий.

Бланк бронювання чи квитанція про завдаток. Не приймається. Програма вимагає зареєстрованого в Tapu Müdürlüğü права на нерухомість; бланк бронювання від забудовника нікуди вас не приведе.

Чотири перевірки перед підписанням акта kat irtifakı

Покупки на котловані заради громадянства живуть або гинуть на цьому.

1. Arsa payı. Підтвердьте, що частка базової землі, яка йде з вашою квартирою, відповідає квадратним метрам квартири в розрахунку на одиницю. Забудовники подеколи виділяють непропорційно велику arsa payı пентхаусам; це добре, якщо ви купуєте пентхаус, і погано, якщо ні. Arsa payı визначає вашу вагу голосу в майбутній асоціації кондомініуму і вашу частку витрат на спільні частини.

2. Архітектурний проєкт. Попросіть затверджений проєкт (onaylı proje) і перевірте, що розташування вашої квартири, метраж, планування й орієнтація збігаються з тим, що показав відділ продажу. Розбіжності, виявлені зараз, легко виправити; розбіжності, виявлені після iskan, — це ремонтна проблема, за яку платите ви.

3. Муніципальні дозволи. Дозвіл на будівництво (yapı ruhsatı) видано. На iskan подано (або відомі строки). Фундамент залито. Статус будівництва задокументовано. Купівля kat irtifakı в будівлі, де будівництво зупинилося, — найгірший сценарій; програма не врятує вашу справу від забудовника, у якого закінчилися гроші.

4. Строки конвертації. Спитайте письмово, коли забудовник планує подати на kat mülkiyeti після iskan. Конвертація — адміністративний крок керуючого будівлі чи забудовника; якщо ніхто не подає, kat irtifakı лишається нескінченно. Чіткіший план забудовника — краща справа.

Конвертація: що відбувається після iskan

Після того як муніципалітет видасть iskan, керуючий будівлі (або, у новіших будинках, забудовник) подає в Tapu Müdürlüğü заяву на конвертацію всіх титулів kat irtifakı у будівлі в kat mülkiyeti.

Конвертація адміністративна. Старі акти фізично не замінюють; запис у реєстрі оновлюють, а новий акт можна надрукувати на запит. Власників не завжди повідомляють; зміна просто відбувається в системі.

Для справ на громадянство конвертація не обнуляє утримання на 3 роки. Позначка рухається разом з типом титулу. Заявник, що купив на kat irtifakı з позначкою на 3 роки в травні 2026 року, побачить, як позначка спливає в травні 2029 року, незалежно від того, чи конвертація в kat mülkiyeti стається в листопаді 2026 чи в березні 2028 року.

Практичні орієнтири

• Купівля готової будівлі, kat mülkiyeti, без ускладнень. Типовий випадок. Беріть.
• Купівля на котловані у забудовника з чистою репутацією, kat irtifakı, iskan очікується протягом 12 місяців. Розумно. Візьміть сильного юриста.
• Купівля на котловані без kat irtifakı, лише попередній договір продажу. Розумно, якщо забудовник надійний, а юрист уже робив цю схему. Довша справа.
• Купівля на котловані у забудовника без репутації, будівництво зупинене, kat irtifakı непевний. Ідіть геть. Знижка не варта ризику для вашої справи на громадянство.

Дивіться також

• Буквар типів tapu для повної лексики типів актів.
• Посібник з DAB для валютного боку покупок на котловані.
• Сторінку маршруту нерухомості для правил програми щодо оцінок і прийнятності продавця.
• Сторінку закритих районів для аспекту дозволу на проживання, що взаємодіє зі строками котловану.