Kat irtifakı vs kat mülkiyeti:外国买家需要知道的内容

土耳其房产合同中运行的两个术语,比任何其他术语都更让外国买家困惑:kat irtifakı 和 kat mülkiyeti。两者都是在契约登记处注册的实际所有权。两者都产生盖章的 tapu 文件。两者都可以出售。两者都不像在英国系统中”租赁”低于”自由保有”那样”较少”。差异是结构性和操作性的,对于公民身份案件,选择并不总是这个或那个。

本指南解释每个所有权实际是什么、何时签发、计划接受什么,以及预建买家应该在签字前运行的四项严格检查。

简单英语中的 Kat irtifakı

Kat irtifakı 字面意思是”楼层地役权权利”。法律结构追溯到 1965 年公寓法 (Kat Mülkiyeti Kanunu, Law No. 634)。它是对尚未建成的建筑物中特定公寓的权利,与注册的土地包对置。

当建筑商开始住宅建筑的施工时,土地已经有 tapu。建筑项目在市政府注册。建筑商在 Tapu Müdürlüğü 申请将土地份额 (arsa payı) 分配给计划单元。每个未来的公寓获得 tapu kat irtifakı,标识为:

• 区块号 (blok),
• 楼层号 (kat),
• 公寓号 (daire / bağımsız bölüm),
• arsa payı(底层土地的份额,以分数表示),
• 对批准的建筑项目的引用。

tapu kat irtifakı 卖给买家。买家可以注册它、抵押它(尽管银行折扣 kat irtifakı 贷款)、交易它。当建筑物建成并且市政府签发 iskan(占用许可)时,kat irtifakı 转换为 kat mülkiyeti。

简单英语中的 Kat mülkiyeti

Kat mülkiyeti 字面意思是”楼层所有权”。它是完工版本。它在特定公寓上注册,而不是在土地份额上,民法将其视为常规公寓所有权。

tapu kat mülkiyeti 将公寓标识为具有自己边界、自己份额的公共部分的独立单元,并(因为已签发 iskan)确认建造的建筑物匹配批准的项目。

对于大多数实际目的,业主在建筑物中生活后无法分辨 kat irtifakı 和 kat mülkiyeti 之间的差异。差异在三个时刻出现:在出售(kat mülkiyeti 更干净地关闭)、在融资(银行更容易抵押 kat mülkiyeti)以及在公民身份案件中(继续)。

公民身份计划接受什么

投资公民身份计划在条件下接受两者。

Tapu kat mülkiyeti、完工建筑。 直截了当。SPK 评估在完工的公寓上进行。DAB 签发,契约带 3 年注释转让,合规证书跟随。最简单的案件。

Tapu kat irtifakı、施工中或最近完工但 iskan 之前的建筑。 可接受。SPK 评估在 kat irtifakı 价值上进行(反映由项目和土地份额定义的公寓)。DAB 签发,契约带 3 年注释对 kat irtifakı 转让。合规证书跟随。

预建,没有尚未注册的 kat irtifakı。 不直接可接受。在这种情况下有效的是:公证预售合同 (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi),对建筑商的土地包注册,带 DAB 签发和付款进行。合规证书办公室自 2020 年以来根据具体情况接受了这种模式,但案件运行更长,案件律师必须对建筑商的契约链是否干净有信心。

预订表格或预付款收据。 不可接受。该计划需要在 Tapu Müdürlüğü 注册的真实房产权利;建筑商预订表格不会让您到达任何地方。

在签 kat irtifakı 契约之前的四项严格检查

公民身份预建购买依靠这些生死。

1. arsa payı. 验证您的公寓附带的底层土地份额匹配每单位基础上的公寓平方米。建筑商有时将不成比例的 arsa payı 分配给顶层公寓;如果您正在购买顶层公寓,这没关系,如果您不是,则不好。arsa payı 决定您在未来公寓协会中的投票重量以及您在公共部分成本中的份额。

2. 建筑项目。 要求批准的项目 (onaylı proje) 并检查公寓位置、平方米、布局和方向与销售办公室显示的内容匹配。现在捕获的不一致很容易纠正;在 iskan 之后捕获的不一致是您付费的改建问题。

3. 市政许可。 建筑许可 (yapı ruhsatı) 已签发。Iskan 已申请(或知道时间表)。地基已浇筑。施工状态有文件。在施工已停止的建筑物中购买 kat irtifakı 是最糟糕情况;该计划不会从资金已用完的建筑商中拯救您的案件。

4. 转换时间表。 以书面形式询问建筑商在 iskan 之后预计何时申请 kat mülkiyeti。转换是由建筑经理或建筑商完成的行政步骤;如果没有人申请,kat irtifakı 无限期继续。建筑商计划越清晰,案件越干净。

转换:实际发生什么

在市政府签发 iskan 之后,建筑经理(或在更新的建筑物中,建筑商)在 Tapu Müdürlüğü 申请将建筑物中所有 kat irtifakı 所有权转换为 kat mülkiyeti。

转换是行政性的。旧契约不物理替换;注册记录更新,新契约可在要求时打印。业主并不总是被告知;变更只是在系统中发生。

对于公民身份案件,转换不会重置 3 年保留期。注释与所有权类型一起移动。在 2026 年 5 月以 3 年注释购买 kat irtifakı 的申请人将看到注释在 2029 年 5 月到期,无论转换到 kat mülkiyeti 发生在 2026 年 11 月还是 2028 年 3 月。

实际经验法则

• 购买完工建筑、kat mülkiyeti、无复杂性。 默认案件。使用它。
• 从具有干净记录的建筑商购买预建、kat irtifakı、iskan 预期在 12 个月内。 合理。使用强大的律师。
• 购买没有 kat irtifakı 尚未只是预售合同的预建。 合理,如果建筑商坚实并且律师之前完成了模式。更长的案件。
• 从没有记录的建筑商购买预建,施工已停止,kat irtifakı 不确定。 退出。折扣不值得您公民身份案件的风险。

同时参见

• Tapu 类型入门 关于完整契约类型词汇。
• DAB 指南 关于预建购买的外汇方。
• 房地产路径页面 关于评估和卖方资格的特定计划规则。
• 封闭区页面 关于与预建时间表相互作用的居住许可角度。