2026 年移居土耳其:新政策到底带来什么

进入 2026 年,土耳其不再只是一个投资入籍故事。20 年境外收入免税、制造业企业所得税减半、终于向 OECD 靠拢的合规体系,再叠加一年内可以关门的护照通道,合成了一整套移居方案。今年春天开始,全球几家大型咨询公司已经在小圈子里悄悄推荐。

我们 Easy Turkish Citizenship 每天都在做案卷,来电客户的画像变了。两年前,打电话来的几乎都是想拿第二本护照的投资人。今天更多是家庭客户,他们读过税法,把土耳其和迪拜、伦敦、里斯本放在一起算过账,想弄清楚这 20 年窗口是不是真如文字所写。

这篇指南,就是我们对他们说的话。

2026 年新政到底包含什么

改变对话方向的两部法律,都在 2026 年上半年发表于《官方公报》(Resmî Gazete)。

第 7582 号法律(2026 年 5 月 22 日公报)带来的核心条款:2026 年成为土耳其税务居民、且此前三年不是土耳其居民的个人,享受 20 年境外来源收入免税。免税金额不设上限,针对申请人个人不设日落条款,免税待遇在整整二十年居住期内一路跟随。

在个人所得税之外,土耳其还把符合条件制造企业的所得税砍半,把土耳其境内资产的遗产税和赠与税调整到较低的单个百分点框架,并在过渡期开出一扇资产申报窗口。

与此同时,投资入籍项目在 2026 年安然度过,规则原封不动:40 万美元估值房产持有三年,或 50 万美元存款、基金份额或政府债券。第 7579 号和第 7584 号法律(2026 年房地产市场改革)都没有触动门槛、评估要求或三年土地证批注。如果哪个中介告诉你 CBI 规则刚刚变动,那他推销的是另一个国家。

叠加起来,2026 年这场对话才变得不同:一个活生生的 20 年税务窗口,盖在快速护照上,再盖在已从 2022 年低点恢复的房地产市场上。

20 年窗口,家庭客户真正关心的话

关于第 7582 号法律,我们收到的问题最后都归结为三个子问题。回答如下。

1. “我够格吗?”

资格门槛是三年清白记录:如果在触发居民身份的搬迁之前三个日历年内,你都不是土耳其税务居民,就符合条件。这意味着大多数首次迁入者天然过关。三年前就已离开的返乡土耳其人也在其列。

你还必须在事实上成为土耳其税务居民,而不只是纸面上的。一个日历年内在土耳其停留超过 183 天,或者提前建立固定住所并正式选择居民身份,都能触发。我们的税务居民入门指南拆解了具体节奏。

2. “覆盖哪些收入?”

境外来源收入指经济上产生于土耳其境外的收入。实操层面涵盖:

• 你所有或控制的境外控股公司分红
• 非土耳其雇主发放的工薪收入,工作至少部分在境外完成
• 境外股票、债券和不动产的资本利得
• 土耳其境外物业的租金收入
• 境外来源的特许权使用费与许可费收入

免税不覆盖的部分:土耳其客户经境外壳公司绕道的收入(源头规则会穿透认定)、土耳其境内不动产租金以及土耳其境内工薪。这也是为什么带着一个先于你搬迁而存在的境外控股架构落地,通常干净利落;而在落地第二个月匆匆搭起壳公司,几乎从来行不通。

3. “和我听过的那些制度比,土耳其怎么样?”

对本页最可能的读者(境外收入年入 50 万美元以上,三到四口之家,已经承受高税国家的税负),最接近的参照物是英国已经废止的 non-dom 制度、意大利统一税、以及走到尽头的葡萄牙 NHR。

土耳其的 20 年框架,在时间上比它们中的任何一个都长得多。

制度	期限	上限	状态
英国 Non-Dom	至 2025 年	无	对新申请人关闭
意大利 20 万欧统一税	15 年	每年 20 万欧	开放
葡萄牙 NHR	10 年	按税率	对新申请人关闭
塞浦路斯 60 天 Non-Dom	17 年	无	开放
土耳其第 7582 号法律	20 年	无	2026 年起开放

对于英国 non-dom 难民或者被葡萄牙 NHR 卡住的家庭,土耳其已经是唯一提供 20 年窗口、且不收年度定额税的主流欧洲近邻方案。

护照,叠在税务之上

税务这一层单独拿出来已经够分量。真正让来电客户从”备选清单”跨到”下决定”的,是土耳其在免税之上再叠加了十二个月内到手的护照。

房地产路径:40 万美元,资产还在你名下

2026 年申请人的默认选择,仍然是购买合格房产:一处或多处房产经 SPK 授权评估师估值合计不低于 40 万美元;土地证三年不得转让批注;购房后通常 6 到 9 个月内总统令签发。

不同于加勒比国家的捐款模式,钱不会消失。你拥有房产。你可以自住,可以出租,也可以在三年锁定期结束后卖掉。我们让每一位申请人自己算一遍最便宜 CBI 对比的账:一套 40 万美元的伊斯坦布尔公寓,三年后按合理折价卖出,加上租金,常常比 10 万美元的多米尼克捐款还便宜。

银行存款路径:50 万美元,不碰房产

存款路径审批速度相同,还省去房产尽调。自KKM 机制于 2025 年 8 月退场以来,汇率风险由存款人自己扛,而不再是财政部。这个变化足以改变账面结构,我们客户的房产与存款分布已经从 80/20 转到 2026 年的 95/5 左右。

一览表

路径	门槛	锁定期	可回收?	常规时间
房地产	40 万美元	3 年	是,期满可售	6–9 个月
银行存款	50 万美元	3 年	是,本金归还	7–12 个月
投资基金	50 万美元	3 年	是,按净值	7–12 个月
政府债券	50 万美元	3 年	是,到期兑付	7–12 个月

Easy Turkish Citizenship 团队仅在 2026 年上半年,就陪四十多个家庭走完了合格的土地证(Tapu)过户。对他们几乎所有人而言,真正在意的数字不是 40 万美元,而是本金能否收回、还是拱手交出的那道差价。

双重国籍受《土耳其国籍法》第 5901 号第 44 条保护,土耳其不要求你放弃任何身份。

具体操作节奏,请看我们的流程页,里面有一周一周的执行剧本。想按你自身情况算总成本,计算器会给你数字。

价值累积的地方:城市、城区、真实价格

家庭客户接受了税务和护照的算术之后,下一个问题总是:土耳其哪里落脚?

我们开单最多的三座城市是伊斯坦布尔、安塔利亚和博德鲁姆。三地画像不同。

**伊斯坦布尔**是商业首都。欧洲一侧的贝希克塔什、希什利、尼尚坦石和艾特勒,2026 年的成交单价在每平米 2,400 至 4,800 美元区间,正好覆盖 40 万到 70 万美元 CBI 预算能拿到的房源。亚洲一侧的卡德柯伊和阿塔谢希尔略低一档。2026 年贝希克塔什打理得当的短租单元,净租金收益率在 4% 到 6% 之间。

**安塔利亚**是家庭为生活而非事业迁入的地方。拉拉、孔亚阿尔特和凯佩兹的单价在每平米 1,300 到 2,700 美元。租金收益率更高(净 5% 到 7%),因为一年有八个月的旅游租赁需求托底。机场直飞欧洲多数城市。

**博德鲁姆**是二本护照买家与度假二居所买家交叠的地方。亚勒卡瓦克、图尔克布库和郭图尔克布库的别墅存量,单价在每平米 3,500 美元以上,滨海地段则显著更高。收益全靠夏天:七八月很旺,其余十个月清淡。

签任何定金之前,每份 2026 年的案卷还要过一遍禁购城区筛查(外国买家限制覆盖约 1,100 个 mahalle 街区)和森林地籍核查(详见我们的2026 房产改革解读)。

外国人购房指南完整梳理了从税号到过户的七步流程。

一个月到底花多少

对于 2026 年迁入伊斯坦布尔欧洲一侧的三口之家,我们客户反馈的现实月度数字如下:

类别	现实月支(三口之家)
贝希克塔什或希什利带家具租金	$1,500–$2,500
国际小学	$800–$2,100
私人医疗保险(2 成人 + 1 儿童)	$250–$450
食杂、外出就餐	$1,200–$2,000
车辆、燃油、停车	$400–$600
水电、网络、电话	$150–$250
家政(半职)	$200–$400
其他杂项	$500–$1,200
合计	$5,000–$9,500

同等家庭在伦敦月支 16,000 到 22,000 美元。迪拜市中心接近 13,000 美元。苏黎世几乎不低于 20,000 美元。这道差价,是我们大多数客户群体移居的资金来源。

安塔利亚和博德鲁姆,比伊斯坦布尔数字再低 20% 到 35%。

落地的实用管道:银行、公司、外籍雇员

土耳其的文书基础设施自 2023 年以来有可量化的改进。到任何一家税务局办土耳其税号,十五分钟;银行开户可以本人到场,也可以事先做委托书办;有限责任公司(limited şirket)在工商登记处两到三个工作日就能注册完成。

唯一没有变简单的,是开户行现在要求的资金来源文件包。2025 合规审核重塑了银行的接收口径。一张显示大额入账的对账单已经不够。Easy Turkish Citizenship 团队与三家银行保持长期合作,能为文件齐备的 CBI 申请人在抵达当天开户,但那份文件包必须提前打磨。

外汇端,每份 CBI 案卷都需要开户行出具外币购汇凭证 Döviz Alım Belgesi(DAB),证明外币在购房前按即期汇率卖给土耳其银行。这一层之上的合规,是大多数首次买家低估的地方。

雇佣外籍员工的公司,工作许可走劳动部通道,通常四到六周办结。土耳其劳动法承认远程工作合同,对希望在搬迁期间保留分布式团队的创始人来说,这一点很重要。

没人主动说的取舍

我们不写把土耳其吹成瑞士的稿子。取舍是真实的,搬来之前想清楚,决定了一个家庭是在这里累积价值,还是十八个月后离场。

**通胀。**总体 CPI 在 2024 年峰值时接近 44%,2026 年已逐步回落,但数字仍是两位数。如果你的工资是土耳其发的、买菜按里拉计价,那就是成本。如果你的收入来自境外,免税又在生效,国内高通胀反而暗中帮你,因为它压低你消费的货币,却不动你赚取的货币。

**里拉敞口。**央行自 2023 年起对汇率介入更主动。这缩窄了尾部风险的范围,但没有消除它。里拉计价收入的家庭应该做套保或者压低敞口。境外收入加离岸存款的家庭,通常只留一点里拉在手上,用于月度花销。

**税务居民身份的时机。**一个日历年里搬得太早,183 天的时钟就在文件递交之前开始转。我们的居民第一年指南讲清楚了何时抵达、何时选择、何时触发免税申报。

兵役问题,一段话说清

对于 1996 年后出生、年满 22 岁后取得土耳其国籍的双重国籍男性,兵役通常可以走 bedelli askerlik(付费替代),费用大约 68,000 里拉(按 2026 年汇率约 2,000 美元);或者依据海外连续居住 22 年以上豁免。对三十多岁及以上的投资者来说,这几乎从不是决策变量。对有临近 20 岁儿子的申请人,这是签字前必须和案卷律师深聊的一次对话。

谁适合,不带营销话术

每一种司法辖区都对某种画像合适、对另一种是错误。Easy Turkish Citizenship 的进单里,反复出现五种画像:

• 离岸收入的创始人,年入 50 万美元以上,拿的是境外控股公司分红,本来打算搬迪拜,却发现土耳其把总成本砍半,还额外送一本护照。
• 加密变现家庭,想要一个真正能生活的地方,同时给八位数变现建一个税务上高效的落脚点。见我们的土耳其加密收益页。
• 受制裁邻接的家庭,对他们而言,土耳其是少数几个银行还能正常运作、护照又快的地方。我们的俄罗斯国民指南和伊朗国民指南覆盖具体操作。
• 临近退休的北欧客户,用苏黎世或慕尼黑的成本换安塔利亚或博德鲁姆的生活,把 20 年窗口用在养老金和投资收入上。
• 美国 E-2 候选人,把土耳其国籍当作美国条约投资者签证的通道,基于土耳其的 E-2 条约地位及随后适用的三年居所规则。

对这五种画像,税务免税是他们愿意看这一眼的原因,护照才是让他们签字的原因。

头十二个月,行程分解

一个 2026 年第三季度搬迁的典型家庭,通常按下列节奏跑。这不是唯一有效的顺序,只是我们跑得最多的那一版。

**第 1–2 个月(移居前)。**搭好资金来源文件包。委托书办完土耳其税号。银行户头开好。房源清单过一遍禁购街区和森林地籍两道筛。

**第 3–4 个月。**过户完成。评估报告入卷。土地证过户,三年批注生效。DAB 凭证签发。CBI 案卷向内政部递交。

**第 5–7 个月。**居留许可下发。到省管理局采集生物特征。家庭成员并入同一份案卷。

**第 8–10 个月。**安全审查。总统令签发。到省管理局或土耳其驻外领事馆申请护照。

**第 11–12 个月。**选择土耳其税务居民身份并申报第 7582 号法律的免税,时机安排在把 20 年窗口价值最大化的那个日历年。

Easy Turkish Citizenship 的进单团队在 2026 年每月按这一模板跑约二十份案卷。变量集中在前段(资金来源文件包多快到位)和后段(土耳其领馆的排期)。中段无聊而稳定。

2026 年的结论

2026 年的土耳其,和 2020 年或 2023 年不是同一件商品。20 年境外收入免税叠加已然快速的入籍项目,合成了一整套方案,它经得起和巅峰期的英国 non-dom 制度比较,在期限上跑赢葡萄牙 NHR 和意大利统一税。

这条路并非所有人都适合。如果你的收入是土耳其的,支出是里拉的,汇率风险胃口很低,别的地方更合适你。如果你的收入在境外,家庭有迁徙能力,又想在十二个月内合上一整套居留加护照方案,2026 年没有第二个地方能把这些拼图拼得这么整齐。

在 Easy Turkish Citizenship,我们每天做的事,就是帮家庭客户判断自己在那条线的哪一边。当我们说这套税务方案对某类画像有效,是因为我们算过数字。当我们说不行,也照实说。

想知道自己属于哪一类,把你的具体情况告诉我们,我们会告诉你哪些环节匹配、哪些环节不匹配。

延伸阅读

• 20 年境外收入免税详解(第 7582 号法律) —— 底层立法,用大白话讲。
• 土耳其税务居民专题 —— 12 个子页覆盖新框架下的不同收入类型。
• 房产 CBI 路径与存款路径。
• 土耳其对比阿联酋、葡萄牙、马耳他与加勒比 —— 家庭在拍板前会跑的一对一对比。
• 2026 项目指南 —— 现行规则详解。