土耳其的封闭区:外国人不能获得居留许可的地方(以及为什么重要)

这是一个比该行业承认得更频繁发生的情景。买家在伊斯坦布尔选择一套公寓:价格好,位置中心,广告说”公民身份合格”甚至是真的。购买结束,契约转让,40 万美元正式记录。然后,每个公民身份案件都通过的程序步骤居留许可申请碰到墙,因为 mahalle 超过外国人集中阈值,8 个月前对新许可关闭。案件并未死亡。它现在变得复杂、缓慢和昂贵,出于一个原因,这是一个下午就可以检查的。

本页面就是那个下午。

两种限制,展开

土耳其在其房地产和居住系统的外国人存在中运行两个独立的上限,合并它们会造成更多混乱:

所有权上限 在区(ilçe)级别工作:外国人集体不能在任何一个区中拥有超过一定比例的私有土地。当一个区达到上限时,契约登记处不再批准那里的外国人购买。这是罕见的,自我执行的;TKGM 根本不会处理契约,所以您不能意外地违反它。

居留许可关闭 在 mahalle(街区)级别工作,这就是触发点。在外国登记居民超过集中阈值的地方(政策已围绕 mahalle 人口的 20% 至 25% 浮动),移民总局停止接受那个 mahalle 地址上新居留许可注册。土耳其各地有数百个 mahalle 在此规则下关闭。最著名的早期关闭是 2022 年的伊斯坦布尔 Fatih 和 Esenyurt;名单从那时起增长和变化,自 2025 年春以来基本稳定。

关键不对称:关闭不限制购买。 一个关闭的 mahalle 会愉快地把公寓卖给您。它只是不会在那里登记您的新 ikamet。

为什么公民身份购买者无论如何都需要关心

投资公民身份流程包括短期居留许可作为法律检查点(在 流程指南中解释)。它是一种形式,但需要地址的形式,封闭 mahalle 中的地址停止该形式。

还有一个更冷、更远的原因:思考关闭的信号。一个 mahalle 关闭,因为它已经饱和了外国居民,这通常与使第三年转售困难的同样的过量供应公民身份塔楼相关。封闭名单,意外地,是您不应该在地板上拥有第五套属于外国人的公寓的地图。我们见过的一些最好的公民身份购买部分因为买家将许可状态视为街区平衡的代理。

如何实际检查(您应该书签的部分)

不,没有友好的官方网站,带有红色-绿色地图,这一事实告诉您一些关于此名单的行政管理方式的内容。工作顺序:

1. 获取精确的 mahalle,而不是区。“Beylikdüzü”不是答案;“Beylikdüzü, Adnan Kahveci Mahallesi”是。代理知道它;契约记录它。

2. 通过移民总局检查当前状态 — 直接通过他们的渠道,或通过每周处理许可登记并保持实时图片的律师。去年的状态不是状态。

3. 同时在 TKGM 包裹查询系统中检查房产本身(parselsorgu.tkgm.gov.tr) — 分区、契约状态以及 卖方历史规则 是否会成为问题。

4. 在订金前以书面形式获取,而不是在之后的对话中。

如果您从本页面没有做其他事情:永远不要从佣金取决于其开放的人那里接受”别担心,它是开放的”。

封闭与开放,在您的购买策略中

在封闭的 mahalle 中购买并不自动是错误的 — 已经在其他地方拥有许可的投资者,或者将许可附加到不同地址的投资者,有时会找到外国买家被过滤掉的实际价值。但这是一个有意识的、与构建许可阶段的律师一起做的决定,而不是在移民总局柜台发生的发现。

对于在哪里购买的更广泛问题,平衡公民身份资格、租金收益和第三年退出 — 请参阅 伊斯坦布尔 和 安塔利亚 指南。

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我们对我们的读者实际购买的区中限制状态的当前工作图片。向我们发送您考虑的 mahalle,我们会告诉您我们知道的 — 在您签署任何东西之前,这是答案有用的唯一时间。