土耳其的 Tapu 类型:买家入门

如果您问土耳其律师有多少 tapu 类型,诚实的答案是”比一页能装下的多”。民法、1965 年公寓法、1934 年地籍法和一些附带的法规产生大约十几种契约类型和半打其他注释,出现在证书页面上。第一次阅读合同的外国买家通常发现自己在看五六个土耳其术语,不知道哪个重要。

本入门列出您实际将遇到的契约类型、每个对公民身份意味着什么,以及在签字前应阻止您的三个短语。

五种最常见的契约类型

1. Kat mülkiyeti(完工公寓所有权)

干净的案件。完工建筑物中的特定公寓,具有自己的边界和自己的公共部分份额。Iskan 已签发。这是外国买家购买最多的,该计划处理最快的契约类型。kat irtifakı vs kat mülkiyeti 指南 中的详细信息。

2. Kat irtifakı(施工所有权)

未来公寓。施工中或最近完工但 iskan 之前的建筑物。计划可接受;iskan 后转换为 kat mülkiyeti。同一指南中的详细信息。

3. Mülkiyet / arsa(自由保有土地,无建筑物)

完全拥有的土地包。对于公民身份,评估价值必须超过 40 万美元,分区必须允许住宅或商业用途(非 tarla、非森林),并且律师需要确认包可建造。大多数公民身份案件不通过纯土地购买运行;该计划接受它们,但操作复杂性(分区、基础设施、建造计划)使其成为更稀有的选择。

4. Müşterek mülkiyet / hisseli tapu(共享所有权)

包或建筑物由多方拥有,每方有定义的份额 (hisse)。在三种情况下出现:

• 较旧的伊斯坦布尔公寓楼,其中 kat mülkiyeti 制度从未正确应用。每个业主在建筑物中拥有份额,而不是特定公寓的契约。可工作,但律师必须映射所有共同业主,卖方必须将 100% 的公寓作为单元转让,而不是建筑物的一部分。
• 博德鲁姆、Çeşme、Kalkan、Alanya 中的别墅地块,其中两到三栋别墅共享一块包。契约将每栋别墅记录为份额。如果份额明确对应物理别墅则可接受。
• 由家庭共同所有者持有的农业或海岸包. 通常复杂。外国买家应小心进入。

购买单个共同所有者的份额不符合该计划的资格;买方需要获得独立单元(公寓、别墅、明确指定的包)的所有权。

5. İrtifak hakkı(地役权和类似权利)

权利低于完全所有权。通行权、公用线路权、生活地役权 (intifa hakkı)、建造地役权。一般与公民身份无关;您不能在地役权上获得资格。

您可能遇到的其他契约类型

这些较少出现但值得识别:

• Tarla / tarım arazisi(农业用地)。无论价值如何,都不符合公民身份计划的资格。无论如何,外国所有权是有限的,需要部长理事会的许可。
• Bağ / bahçe(葡萄园 / 花园)。与 tarla 相同的限制;一些可转换为住宅分区,但转换是单独的过程,而不是计划路径。
• Orman tapusu(森林用地)。对外国人不可转让。句号。
• Mera(牧场 / 公地)。同样的事情。
• Müstakil tapu(独立自由保有;独立别墅与定义包)。合格。通常是博德鲁姆或安塔利亚别墅的案件。
• Devre mülk(时间分享)。原则上,如果价值达到 40 万美元符合资格,但单个时间分享切片几乎从不会,从多周聚合时间分享很少符合资格,因为卖方资格链变得无法追溯。
• Yap-sat tapu(建造-销售模式,iskan 之前)。通常是 kat irtifakı;见上文。
• Eski tapu / mavi tapu(2014 年前契约,蓝色纸张)。仍然有效。当前契约登记记录拥有所有信息;物理文件是历史文件。

应阻止您的三个短语

当您阅读契约时(或更现实地,当您的律师为您阅读时),三段文字值得标记。

注释中的 Şerh、beyan、irtifak。这是契约上的矩形,其中房产负担被列出:抵押、销售承诺、法院命令、地役权、3 年公民身份不出售注释。干净的契约要么注释框为空,要么如果您已经购买,则只有公民身份注释。其他任何内容都必须在付款前理解。

所有权块中的 Hisse oranı。份额比例。对于 müşterek mülkiyet,这是正常的;对于 kat mülkiyeti,这应该是空白(您拥有公寓的 100%)。在卖给您作为独立公寓的内容上的 hisse oranı 意味着您正在购买公寓的份额,这很少是您想要的。

封闭区列表上的 Mahalle 代码. 这不在契约本身上,但是这是契约间接提出的问题。来自 Göç İdaresi 的街区状态决定您的投资者居住许可(以及您的配偶,自 2025 年起)是否可以在此地址签发。请参阅 封闭区页面。

如何阅读 tapu

当 Tapu Müdürlüğü 打印契约时,结构是一致的。页面顶部:契约登记办公室、包标识符 (ada、parsel、bağımsız bölüm)、平方米面积。中间:所有权类型、所有者识别详细信息、份额(如果适用)。底部:注释框。

两个数字值得记住。包标识符 (ada / parsel / bağımsız bölüm) 是您房产在 TKGM 电子系统中的指纹;关于您房产的每个文件都将引用这些。份额比例 (hisse oranı) 是对”多少包是您的”的法律答案。第一个应是独特且不变的;第二个应是 100%(或缺失,意味着唯一所有权)对于公民身份等级购买。

何时契约链很重要

如果卖方从外国所有者获得房产,该计划拒绝案件。该链至少回到一笔交易很重要。在 TKGM 系统中,律师可以提取该包的契约历史 (tapu sicili) 并确认卖方的前任。这一检查是免费的、快速的和常规的;不进行它是导致卖方资格在第 3 个月将案件脱离轨道的原因。

对于新建造,链很简单:建筑商拥有土地、注册 kat irtifakı 或 kat mülkiyeti、卖给外国买家。干净。

对于转售,链通过以前的业主。如果其中任何人在过去 12 个月中是外国人,该案件不符合资格。TKGM 检查很快;在订金支付之前要求它。

同时参见

• kat irtifakı vs kat mülkiyeti 指南 用于预建情况。
• DAB 指南 用于契约转让的外汇方。
• 封闭区页面 用于居住许可角度。
• 房地产路径页面 用于关于契约的特定计划规则。