أنواع السندات في تركيا: أبجدية للمشتري

إن سألت محامياً تركياً كم نوع سند، الإجابة الصادقة “أكثر مما يسع صفحة واحدة”. القانون المدني، قانون الكوندومينيوم 1965، قانون الكاداستر 1934، وحفنة لوائح جانبية تنتج مفردات حوالي اثني عشر نوع سند ونصف دزينة تدوينات أخرى تظهر على الوجه. المشترون الأجانب الذين يقرؤون أول عقد يجدون أنفسهم يحدّقون في خمس أو ست عبارات تركية دون معرفة أيّها يهمّ.

يسرد هذا الكتاب أنواع السندات التي ستلتقيها فعلاً، ما يعنيه كلّ منها للجنسية، والثلاث عبارات التي يجب أن تجعلك تتوقّف قبل التوقيع.

الخمسة الأكثر شيوعاً

1. kat mülkiyeti (سند شقّة مكتملة)

الحالة النظيفة. شقّة محدّدة في مبنى مكتمل، بحدودها وحصّتها من الأجزاء المشتركة. iskan صادرة. هذا ما يشتريه المشترون الأجانب غالباً، ونوع السند الذي يعالجه البرنامج أسرع. التفصيل في دليل kat irtifakı vs kat mülkiyeti.

2. kat irtifakı (سند البناء)

الشقّة المستقبلية. مبنى قيد الإنشاء أو مكتمل حديثاً قبل iskan. مقبول للبرنامج؛ يتحوّل إلى kat mülkiyeti بعد iskan. التفصيل في الدليل نفسه.

3. mülkiyet / arsa (أرض ملك حرّ بلا مبنى)

قطعة أرض مملوكة كاملةً. للجنسية يجب أن تتجاوز قيمة التقييم 400,000 دولار، ويسمح التقسيم بالاستخدام السكني أو التجاري (لا tarla، لا غابة)، ويحتاج المحامي تأكيد قابلية البناء على القطعة. معظم ملفات الجنسية لا تمرّ بشراء أرض خالصة؛ يقبلها البرنامج لكن التعقيد العملي (التقسيم، البنية التحتية، خطط البناء) يجعله خياراً أندر.

4. müşterek mülkiyet / hisseli tapu (ملكية مشتركة)

القطعة أو المبنى مملوك لعدّة أطراف، لكل حصّة محدّدة (hisse). تظهر في ثلاثة سياقات:

• مبانٍ شقق إسطنبولية قديمة حيث نظام kat mülkiyeti لم يُطبَّق بشكل صحيح. لكل مالك حصّة من المبنى كله لا سند خاصّ بالشقّة. قابل للعمل، لكن يجب على المحامي رسم كل المالكين المشتركين، ويجب أن يحوّل البائع 100% من الشقّة كوحدة لا جزءاً من المبنى.
• قطع فيلات في بودروم، تشيشمه، كالكان، آلانيا حيث تشترك فيلّتان أو ثلاث في قطعة. يسجّل السند كل فيلا كحصّة. مقبول إن كانت الحصّة تطابق فيلا فعلية بلا لبس.
• قطع زراعية أو ساحلية يملكها مشتركو عائلة. غالباً معقّد. يدخل المشترون الأجانب بحذر.

شراء حصّة مالك مشترك واحد لن يتأهّل للبرنامج؛ يحتاج المشتري امتلاك وحدة مستقلّة (شقّة، فيلا، قطعة محدّدة بوضوح).

5. İrtifak hakkı (حقوق ارتفاق وما يشبهها)

حقوق دون الملكية الكاملة. حقّ المرور، حقّ خطوط المرافق، حقّ مدى الحياة (intifa hakkı)، حقوق ارتفاق البناء. عموماً غير منطبقة للجنسية؛ لا تتأهّل على ارتفاق.

أنواع أخرى قد تلتقيها

تظهر أقلّ لكنها تستحقّ التعرّف:

• tarla / tarım arazisi (أرض زراعية). غير مؤهَّلة لبرنامج الجنسية بصرف النظر عن القيمة. ملكية الأجانب مقيَّدة على أي حال وتتطلّب إذن مجلس الوزراء.
• bağ / bahçe (كَرم / بستان). نفس قيود tarla؛ بعضها قابل للتحويل إلى تقسيم سكني، لكن التحويل عملية منفصلة وليس مسار برنامج.
• orman tapusu (أرض غابات). غير قابلة للنقل للأجانب. نقطة.
• mera (مرعى / أرض جماعية). نفس الشيء.
• müstakil tapu (ملك حرّ مستقل؛ فيلا مستقلّة بقطعة محدّدة). مؤهَّل. غالباً للفيلات في بودروم أو أنطاليا.
• devre mülk (تشارك بالوقت). مؤهَّل مبدئياً إن تجاوزت القيمة 400,000، لكن فتحة تشارك واحدة لا تكاد تفعل، وتجميع تشاركات من أسابيع متعددة نادراً ما يتأهّل لأن سلسلة أهلية البائع تصبح غير قابلة للتتبّع.
• yap-sat tapu (مبنى مطوّر، قبل iskan). غالباً kat irtifakı؛ انظر أعلاه.
• eski tapu / mavi tapu (سند قبل 2014، ورق أزرق). لا يزال سارياً. سجلّات السجل العقاري الحالية تحوي كل المعلومات؛ السند المادي وثيقة تاريخية.

الثلاث عبارات التي يجب أن توقفك

حين تقرأ السند (أو حين يقرأه محاميك لك)، ثلاث نصوص جديرة بالتأشير.

Şerh، beyan، irtifak في التدوينات. هذا المستطيل على السند حيث تُذكَر الأعباء: رهون، وعود بيع، أوامر محكمة، ارتفاقات، تدوين منع البيع لـ 3 سنوات للجنسية. سند نظيف به مستطيل تدوينات فارغ أو فقط تدوين الجنسية إن اشتريت بالفعل. أي شيء آخر يجب أن يُفهَم قبل الدفع.

Hisse oranı في بلوك الملكية. نسبة الحصّة. لـ müşterek mülkiyet هذا طبيعي؛ لـ kat mülkiyeti يجب أن يكون فارغاً (تملك 100% من شقّتك). hisse oranı على ما بيع لك كشقّة واحدة يعني أنك تشتري جزءاً من شقّة، وذلك نادراً ما تريد.

رمز mahalle في قائمة الأحياء المغلقة. ليس على السند نفسه، لكنه السؤال الذي يثيره السند بشكل غير مباشر. حالة الحيّ لدى Göç İdaresi تحدّد ما إن كان تصريح إقامتك المستثمر (وزوجك/زوجتك منذ 2025) يمكن إصداره على هذا العنوان. انظر صفحة الأحياء المغلقة.

كيف تقرأ السند

حين يطبع Tapu Müdürlüğü سنداً، البنية متّسقة. أعلى الصفحة: مكتب السجل العقاري، معرّفات القطعة (ada / parsel / bağımsız bölüm)، المساحة بالمتر مربّع. الوسط: نوع الملكية، تفاصيل تعريف المالك، الحصّة إن انطبقت. الأسفل: مستطيل التدوينات.

رقمان يستحقّان الحفظ. معرّف القطعة (ada / parsel / bağımsız bölüm) بصمة عقارك في نظام TKGM الإلكتروني؛ أي وثيقة عن عقارك ستشير إليهما. نسبة الحصّة (hisse oranı) الإجابة القانونية على “كم من القطعة لك”. الأول يجب أن يكون فريداً وثابتاً؛ الثاني يجب أن يكون 100% (أو غائباً، يعني الملكية الوحيدة) لشراء على مستوى الجنسية.

متى تهمّ سلسلة السند

يرفض البرنامج الملف إن اشترى البائع العقار من مالك أجنبي. السلسلة تهمّ معاملة واحدة على الأقل للوراء. في نظام TKGM يستطيع المحامي سحب تاريخ السند (tapu sicili) للقطعة والتحقّق من سلف البائع. هذا الفحص مجاني وسريع وروتيني؛ عدم فعله هو ما يسبّب مفاجآت أهلية البائع التي تُسقِط الملفات في الشهر الثالث.

للمباني الجديدة السلسلة بسيطة: المطوّر يملك الأرض، يسجّل kat irtifakı أو kat mülkiyeti، يبيع للمشتري الأجنبي. نظيف.

لإعادة البيع تمرّ السلسلة بمالكين سابقين. إن كان أيّهم في آخر اثني عشر شهراً أجنبياً، فالملف لا يتأهّل. فحص TKGM سريع؛ اطلبه قبل دفع عربون.

انظر أيضاً

• دليل kat irtifakı vs kat mülkiyeti لحالات المخطّط.
• دليل DAB لجانب العملة في نقل السند.
• صفحة الأحياء المغلقة لزاوية تصريح الإقامة.
• صفحة مسار العقار لقواعد البرنامج المحدّدة على السندات.