شهادة Döviz Alım Belgesi (DAB) للمشترين الأجانب

Döviz Alım Belgesi (DAB) ورقة تُصدِرها البنوك التركية منذ 1989 ولم يسمع بها أحد خارج تركيا. الترجمة الحرفية “شهادة شراء العملة الأجنبية”. في ملف الجنسية هي الوثيقة التي يُعلَّق عليها جانب الاستثمار كاملاً، وDAB مفقودة أو مُصدَرة بخطأ هي ثاني أشيع سبب لرفض شهادة المطابقة بعد فجوة التقييم.

هذا الدليل ما كنّا نتمنّى أن يُسلَّمنا في أوّل مرّة أدرنا ملف مشترٍ أجنبي. النصف الأوّل ميكانيكا. الثاني الفخاخ الأربعة مع حلولها.

ما هي DAB فعلاً

يدير البنك المركزي للجمهورية التركية (TCMB) نظام مقاصة الصرف الأجنبي للبلاد. حين تدخل عملة أجنبية تركيا عبر النظام المصرفي، يحوّلها البنك التركي المستلِم إلى ليرة بناءً على تعليمات المشتري، ويسجّل قسط الصرف ضدّ مركز الصرف اليومي للبنك المركزي. DAB هي الوثيقة التي تسجّل هذا التحويل: مبلغ العملة الأجنبية الداخل، التاريخ، السعر المطبَّق، مبلغ الليرة الناتج، وأطراف الصفقة على جانبي معاملة العقار أو الاستثمار.

ثلاثة أمور تجعل DAB خاصّة لملف الجنسية:

• الإثبات الوحيد المعترَف به من البنك المركزي أن أموال الاستثمار المؤهَّلة وصلت تركيا فعلاً عبر نظام الصرف الرسمي.
• تربط الورود بالعملة الأجنبية بمعاملة محدّدة (شراء عقار، وديعة، اكتتاب صندوق) بسرد الأطراف.
• لها رقم تسلسلي يدخل النظام الإلكتروني لـ TKGM في لحظة تسجيل السند. لا رقم، لا تدوين، لا شهادة مطابقة.

تأكيد SWIFT وحده لا يكفي. إيصال تحويل وحده لا يكفي. ليرة موجودة في حساب تركي لا تكفي. يريد البنك المركزي حدوث التحويل في بنك تركي في النافذة الصحيحة بالأوراق الصحيحة.

كيف تُصدَر DAB عملياً

لشراء عقار، التتابع التشغيلي:

1. حساب المشتري الأجنبي يحوّل العملة (USD، EUR، GBP) إلى حساب البائع التركي. بشكل متزايد يحوّل المشترون أيضاً إلى حسابهم التركي المفتوح حديثاً أولاً، ثم يحوّلون ليرة للبائع بعد إصدار DAB؛ كلا النمطين يعملان، الأول أسرع.
2. يحتفظ البنك التركي المستلِم بالعملة حتى تعليمة التحويل. عادةً يعطى الأمر من البائع (أو محاميه) يوم نقل السند المخطّط.
3. يحوّل البنك العملة إلى ليرة بسعر TCMB لليوم، يسجّل صفقة الصرف ضدّ مركز البنك المركزي، ويطبع DAB. تحمل اسم المشتري، اسم البائع، معرّف العقار (ada، parsel، bağımsız bölüm numarası)، مبلغ العملة الداخل، السعر، ومبلغ الليرة الخارج.
4. يُدفع رصيد الليرة للبائع (أو، في نمط بعض البنوك، إلى حساب البائع في البنك نفسه).
5. في السجل العقاري، يُنقَل السند ويُدخَل رقم DAB التسلسلي في سجل TKGM بجانب نقل الملكية. يُضاف تدوين منع البيع لـ 3 سنوات في المعاملة نفسها.

للوديعة المصرفية، التتابع أقصر: عملة داخلة، DAB صادرة لحظة قبول الوديعة، ليرة مودَعة، خطاب BDDK يتبع.

لاكتتاب الصندوق، مشابه: عملة داخلة، DAB صادرة، ليرة مكتتَبة، سجل حفظ MKK يتبع.

DAB على ورقة بنك مختومة، والأصل (لا نسخة) هو ما يدخل الملف. تُصدِر البنوك نسخاً عند الطلب إن فُقد الأصل، لكن النسخة تحمل ملاحظة “düplikat”؛ يمرّ الملف أسرع مع الأصل.

فخ 1: التحويل قبل تاريخ نقل السند

أكثر أخطاء المبتدئين شيوعاً. تصل عملة المشتري إلى حسابه التركي قبل نقل السند بثلاثة أسابيع. لـ “تثبيت السعر”، يأمر المشتري البنك بالتحويل فوراً. بعد ثلاثة أسابيع في Tapu Müdürlüğü، لا يطابق تاريخ DAB تاريخ نقل السند، ويثير TKGM سؤالاً.

السؤال عادةً قابل للحلّ لكنه يضيف وقتاً. النمط الأنظف ترك العملة في الحساب التركي حتى اليوم السابق لنقل السند، ثم التحويل. البنوك معتادة على ذلك؛ اطلب منهم توقّع مكالمة التحويل. السعر هو السعر في اليوم؛ محاولة اصطياد الليرة لا تنتج نتيجة أفضل بحجم معاملة جنسية.

فخ 2: التحويل في بنك ليس بنك البائع

إن حوّل بنك المشتري العملة ثم أرسل الليرة لبنك البائع، تذكر DAB بنك المشتري. بنك البائع — وهو من له البائع عميلاً — ليس لديه سجلّ استلام عملة. بعض السجلات العقارية تقبل ذلك؛ بعضها يطلب تأكيداً ثانياً من بنك المشتري يحدّد البائع صراحةً؛ بعضها يردّ الملف.

النمط الأنظف تحويل العملة مباشرةً إلى البنك التركي للبائع وإصدار DAB من بنك البائع. لدى بنك البائع علاقة بالبائع ومُعَدّ لنمط التحويل-مع-إصدار-DAB. إن نصح محامي المشتري بخلاف ذلك، اسأل لماذا.

فخ 3: مبلغ DAB لا يطابق التقييم

إن كان تقييم SPK 410,000 دولار لكن المشتري حوّل 400,000 (ينوي تغطية الفرق بدفعة ليرة منفصلة من حساب تركي)، تُظهِر DAB 400,000، ويقارن TKGM مع تقييم 410,000 ويسأل من أين الـ 10,000 الأخرى.

الإجابة النظيفة أن جزء العملة الأجنبية من الشراء يجب أن يساوي قيمة التقييم (أو أكثر)، مع ردّ الفائض بعد السند. أو: المشتري يحوّل قيمة التقييم الكاملة إلى بنك البائع، يحوّلها كلها في DAB واحدة، ويُعيد البائع الفائض إلى حساب المشتري المحلّي لاحقاً. أيّاً اخْتيرَ، يجب أن يكون مبلغ DAB أكبر من أو يساوي قيمة التقييم لتصدر شهادة المطابقة نظيفة.

فخ 4: تحويلات متعددة، DAB متعددة

للمشتريات الأكبر أو للمشترين الذين رحّلوا الأموال عبر عدّة تحويلات، يصدر البنك نفسه عدّة DAB لنفس الصفقة. مقبول، لكن مراجعة شهادة المطابقة ستسأل هل مجموع DAB يساوي قيمة التقييم، وهل تشير كلها إلى العقار نفسه. النمط الأنظف DAB واحدة لكل عقار، حتى لو جاءت الأموال من عدّة مصادر. إن كانت عدّة DAB لا مفرّ منها، اطلب من البنك إصدار خطاب تغطية يشير إليها كلها كأجزاء من صفقة واحدة.

ما ليست DAB

DAB ليست:

• إيصال دفع للبائع (ذاك تأكيد تحويل منفصل).
• وثيقة ضريبية (وإن أمكن الإشارة إليها في حسابات الضرائب).
• وثيقة تصريح إقامة.
• قابلة للنقل. تُصدَر DAB لزوج مشترٍ-بائع محدّد في صفقة محدّدة. لا يمكن إعادة استخدام DAB من شراء عقار على آخر.

هي ببساطة ختم البنك المركزي القائل “عملة أجنبية دخلت تركيا، حُوِّلت بهذا السعر في هذا اليوم لهذه الصفقة”. الملف يحيا ويموت عليها.

أمثلة عمل

لشراء عقار نظيف بـ 420,000 دولار مع بنك البائع يصدر DAB:

• العملة الداخلة: 420,000 دولار محوَّلة من حساب المشتري الأمريكي إلى حساب البائع في فرع Garanti BBVA بيوغلو.
• احتفاظ يومين؛ نقل السند مجدوَل 14 مايو الساعة 10:30 في Beyoğlu Tapu Müdürlüğü.
• صباح 13 مايو، يأمر محامي البائع Garanti بالتحويل.
• تصدر DAB في اليوم نفسه بسعر TCMB الإرشادي (للتوضيح: 1 USD = TRY 39.42، مبلغ ليرة TRY 16,556,400). اسم المشتري، اسم البائع، معرّفات العقار (mahalle، ada، parsel، bağımsız bölüm) على الشهادة.
• 14 مايو، نقل السند. يُدخِل TKGM رقم DAB التسلسلي في السجل. يُضاف تدوين منع البيع لـ 3 سنوات في المعاملة نفسها. يخرج المشتري من Tapu Müdürlüğü بسند مختوم ونسخة من DAB.

لوديعة 500,000 دولار في İş Bankası: نمط مشابه مُضغوط قليلاً. عملة داخلة، تحويل اليوم نفسه، ليرة مودَعة في حساب وديعة مغلق ثلاث سنوات. خطاب BDDK يتبع خلال عشرة أيام عمل.

انظر أيضاً

• صفحة المتطلبات لمكان DAB في ملف الوثائق.
• صفحة مسار العقار لنهاية عملية نقل السند.
• صفحة الإجراء والمهل لمكان قسم العملة في التتابع الإجمالي.
• حزمة مصدر الأموال للوثائق التي يريد البنك المستلِم رؤيتها قبل الموافقة على التحويل.