El Döviz Alım Belgesi (DAB) explicado para compradores extranjeros

El Döviz Alım Belgesi (DAB), o «Certificado de Compra de Divisa Extranjera», es un papel que los bancos turcos llevan emitiendo desde 1989 y del que nadie fuera de Türkiye ha oído hablar. En el expediente de ciudadanía es el documento del que cuelga todo el lado de la inversión, y un DAB que falta o que se ha emitido mal es la segunda causa más frecuente de rechazo del certificado de conformidad, justo después del desfase en la tasación.

Esta guía es lo que nos habría gustado que alguien nos pusiera en la mano la primera vez que tramitamos el expediente de un comprador extranjero. La primera mitad es la mecánica. La segunda mitad son las cuatro trampas, con sus soluciones.

Qué es el DAB

El Banco Central de la República de Türkiye (TCMB) gestiona el sistema de compensación de divisas del país. Cuando entra divisa en Türkiye a través del sistema bancario, el banco turco receptor la convierte a liras siguiendo las instrucciones del comprador y contabiliza la pata cambiaria de la operación contra la posición diaria de divisas del Banco Central. El DAB es el documento que deja constancia de esa conversión: el importe de divisa que entró, la fecha, la tasa aplicada, el importe en liras resultante y las partes a ambos lados de la operación inmobiliaria o de inversión.

Tres cosas hacen que el DAB sea especial para el expediente de ciudadanía:

• Es la única prueba reconocida por el Banco Central de que los fondos de la inversión cualificada llegaron a Türkiye a través del sistema cambiario oficial.
• Vincula la entrada de divisa con una operación concreta (una compra inmobiliaria, un depósito bancario, una suscripción de fondos) al recoger las partes.
• Lleva un número de serie que pasa al sistema electrónico del TKGM en el momento de la inscripción registral. Sin número de serie, no hay anotación; sin anotación, no hay certificado de conformidad.

Una confirmación SWIFT por sí sola no basta. Un comprobante de transferencia por sí solo no basta. Liras que ya estaban en una cuenta turca no bastan. El Banco Central quiere que la conversión ocurra en un banco turco, en el plazo correcto y con la documentación correcta.

Cómo se emite el DAB en la práctica

Para una compra inmobiliaria, la secuencia operativa es esta:

1. La cuenta extranjera del comprador transfiere divisa (USD, EUR, GBP) a la cuenta bancaria turca del vendedor. Cada vez más, los compradores transfieren primero a su propia cuenta turca recién abierta y luego envían las liras al vendedor una vez emitido el DAB; ambos patrones funcionan, el primero es más rápido.
2. El banco turco receptor retiene la divisa hasta la orden de conversión. La orden suele darla el vendedor (o el abogado del vendedor) el día previsto para la transferencia del título.
3. El banco convierte la divisa a liras a la tasa del TCMB de ese día, contabiliza la operación cambiaria contra la posición del Banco Central e imprime el DAB. El certificado lleva el nombre del comprador, el nombre del vendedor, el identificador de la propiedad (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası), el importe de divisa entrante, la tasa y el importe en liras saliente.
4. El saldo en liras se paga entonces al vendedor (o, en el patrón de algunos bancos, a la cuenta del vendedor en el mismo banco).
5. En el Registro de la Propiedad, se transfiere el título y el número de serie del DAB se introduce en el registro del TKGM junto con la transmisión del título. La anotación de no venta durante 3 años se añade en la misma operación.

Para un depósito bancario, la secuencia es más corta: entra la divisa, se emite el DAB en el momento de la aceptación del depósito, se depositan las liras y luego llega la carta de la BDDK.

Para una suscripción de fondos, parecido: entra la divisa, se emite el DAB, se suscriben las liras y luego llega el registro de custodia del MKK.

El DAB va en papel con membrete del banco, sellado, y lo que entra en el expediente es el original (no una copia). Los bancos emiten duplicados a petición si se pierde el original, pero el duplicado lleva una nota «düplikat»; el expediente avanza más rápido con el original.

Trampa 1: convertir antes de la fecha de transferencia del título

El error más común de los novatos. La divisa del comprador llega a la cuenta bancaria turca tres semanas antes de la transferencia del título. Para «asegurar la tasa», el comprador ordena al banco convertir de inmediato. Tres semanas después, en el Tapu Müdürlüğü, la fecha del DAB no coincide con la fecha de transferencia del título y el TKGM plantea una pregunta.

La pregunta suele tener solución, pero añade tiempo. El patrón más limpio es dejar la divisa en la cuenta turca hasta el día anterior a la transferencia del título y convertir entonces. Los bancos están acostumbrados a esto; pídeles que estén pendientes de la llamada de conversión. La tasa cambiaria es la que sea ese día; intentar acertar con el momento de la lira no produce un mejor resultado a la escala de una operación de ciudadanía.

Trampa 2: convertir en un banco que no es el del vendedor

Si el banco del comprador convierte la divisa y luego envía las liras al banco del vendedor, el DAB recoge el banco del comprador. El banco del vendedor —el que tiene al vendedor como cliente— no tiene constancia de haber recibido divisa. Algunos Registros lo aceptan; algunos piden una segunda confirmación del banco del comprador que identifique expresamente al vendedor; algunos devuelven el expediente.

El patrón limpio es transferir la divisa directamente al banco turco del vendedor y que sea el banco del vendedor quien emita el DAB. El banco del vendedor tiene una relación con el vendedor y está preparado para gestionar el patrón de conversión más DAB. Si el abogado del comprador recomienda lo contrario, pregunta por qué.

Trampa 3: un importe del DAB que no coincide con la tasación

Si la tasación SPK es de 410.000 USD pero el comprador transfirió 400.000 USD (con la intención de cubrir la diferencia con un pago aparte en liras desde una cuenta turca), el DAB muestra 400.000 USD y el TKGM lo compara con la tasación de 410.000 USD y pregunta de dónde salieron los otros 10.000 USD.

La respuesta limpia es que la parte de la compra en divisa debe igualar el valor de tasación (o superarlo), con el excedente reembolsado tras la transmisión. O bien: el comprador transfiere el valor íntegro de la tasación al banco del vendedor, lo convierte todo en un único DAB y el vendedor reembolsa cualquier sobrante a la cuenta local del comprador después. Sea cual sea el patrón elegido, el importe del DAB debe ser mayor o igual que el importe de la tasación para que el certificado de conformidad se emita sin problemas.

Trampa 4: varias transferencias, varios DAB

En compras grandes, o para compradores que escalonaron los fondos en varias transferencias, el mismo banco emite varios DAB para la misma operación. No hay problema, pero la revisión del certificado de conformidad preguntará si la suma de los DAB iguala el valor de tasación y si todos ellos se refieren a la misma propiedad. El patrón limpio es un DAB por propiedad, aunque los fondos vengan de varias fuentes. Si los DAB múltiples son inevitables, pide al banco que emita una carta de cobertura que los referencie a todos como partes de una sola operación.

Lo que no es el DAB

El DAB no es:

• Un recibo de pago al vendedor (eso es una confirmación de transferencia aparte).
• Un documento fiscal (aunque puede referenciarse en los cálculos tributarios).
• Un documento de permiso de residencia.
• Transferible. El DAB se emite para una pareja comprador-vendedor concreta en una operación concreta. No puedes reutilizar el DAB de una compra inmobiliaria en otra propiedad.

Es, sencillamente, el sello del Banco Central que dice «entró divisa en Türkiye, se convirtió a esta tasa este día, para esta operación». El expediente vive o muere por él.

Ejemplos prácticos

Para una compra inmobiliaria limpia de 420.000 USD con el banco del vendedor emitiendo el DAB:

• Divisa entrante: 420.000 USD transferidos desde la cuenta estadounidense del comprador a la cuenta del vendedor en la sucursal Garanti BBVA Beyoğlu.
• Retención de dos días; transferencia del título prevista para el 14 de mayo a las 10:30 en el Tapu Müdürlüğü de Beyoğlu.
• La mañana del 13 de mayo, el abogado del vendedor ordena a Garanti convertir.
• DAB emitido el mismo día a la tasa indicativa del TCMB (a título ilustrativo: 1 USD = 39,42 TRY, importe en liras 16.556.400 TRY). El nombre del comprador, el nombre del vendedor y los identificadores de la propiedad (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) figuran en el certificado.
• El 14 de mayo, transferencia del título. El TKGM introduce el número de serie del DAB en el registro. La anotación de no venta durante 3 años se añade en la misma operación. El comprador sale del Tapu Müdürlüğü con un título sellado y una copia del DAB.

Para un depósito bancario de 500.000 USD en İş Bankası: patrón parecido, algo más comprimido. Entra la divisa, conversión el mismo día, liras acreditadas en una cuenta de depósito bloqueada a 3 años. La carta de la BDDK llega en un plazo de diez días hábiles.

Véase también

• La página de requisitos para ver dónde encaja el DAB en el expediente documental.
• La página de la vía inmobiliaria para la parte de la transferencia del título.
• La página de proceso y plazos para ver dónde aterriza la pata cambiaria dentro de la secuencia general.
• El paquete de origen de fondos para la documentación que el banco receptor quiere ver antes de aceptar la conversión.