Döviz Alım Belgesi (DAB) для іноземних покупців

Турецькі банки видають папір під назвою Döviz Alım Belgesi (DAB) ще з 1989 року, і про нього ніхто за межами Туреччини не чув. Дослівно це “сертифікат купівлі іноземної валюти”. У справі на громадянство це документ, на якому тримається вся інвестиційна сторона, і відсутній чи неправильно оформлений DAB стає другою за частотою причиною відмови в сертифікаті відповідності після розриву в оцінці.

Цей посібник ми хотіли б отримати самі, коли вперше вели справу іноземного покупця. Перша половина про механіку. Друга розповідає про чотири пастки та способи їх обійти.

Що таке DAB

Центральний банк Республіки Туреччина (TCMB) керує валютною кліринговою системою країни. Коли іноземна валюта заходить у Туреччину через банківську систему, турецький банк-отримувач за вказівкою покупця конвертує її в ліри і проводить валютну частину угоди проти денної валютної позиції Центробанку. DAB фіксує таку конвертацію: суму іноземної валюти, що зайшла, дату, застосований курс, отриману суму в лірах і сторони з обох боків угоди з нерухомості чи інвестиції.

Три речі роблять DAB особливим для справи на громадянство:

• Це єдиний визнаний Центробанком доказ, що кошти кваліфікаційної інвестиції прибули в Туреччину через офіційну валютну систему.
• Він прив’язує валютний приплив до конкретної операції (купівлі нерухомості, банківського депозиту, підписки на фонд), бо перелічує сторони.
• Він має серійний номер, що потрапляє в електронну систему TKGM у момент реєстрації акта. Немає номера, немає позначки, немає сертифіката відповідності.

Самого підтвердження SWIFT недостатньо. Самої квитанції про переказ недостатньо. Лір, що вже лежать на турецькому рахунку, недостатньо. Центробанку потрібно, щоб конвертація відбулася в турецькому банку, у правильне вікно, з правильними документами.

Як DAB видають на практиці

Для купівлі нерухомості операційна послідовність така:

1. Іноземний рахунок покупця переказує іноземну валюту (USD, EUR, GBP) на турецький банківський рахунок продавця. Дедалі частіше покупці спершу переказують кошти на власний нововідкритий турецький рахунок, а після видачі DAB переводять ліри продавцю; працюють обидві схеми, перша швидша.
2. Турецький банк-отримувач тримає іноземну валюту до вказівки на конвертацію. Вказівку зазвичай дає продавець (або юрист продавця) у день запланованого переоформлення акта.
3. Банк конвертує іноземну валюту в ліри за курсом TCMB того дня, проводить валютну операцію проти позиції Центробанку і друкує DAB. У сертифікаті зазначені ім’я покупця, ім’я продавця, ідентифікатор об’єкта (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası), сума іноземної валюти на вході, курс і сума лір на виході.
4. Далі залишок у лірах виплачується продавцю (або, за схемою деяких банків, на рахунок продавця в тому самому банку).
5. У Земельному реєстрі акт переоформлюється, а серійний номер DAB вноситься до запису TKGM разом із передачею титулу. Позначка про заборону продажу на 3 роки додається в тій самій операції.

Для банківського депозиту послідовність коротша: іноземна валюта заходить, DAB видається в момент прийняття депозиту, ліри зараховуються, лист BDDK надходить пізніше.

Для підписки на фонд подібно: іноземна валюта заходить, видається DAB, підписуються ліри, з’являється запис у депозитарії MKK.

DAB друкується на фірмовому бланку банку, зі штампом, і у справу йде оригінал (не копія). Банки видають дублікати на запит, якщо оригінал загублено, але дублікат несе позначку “düplikat”; з оригіналом справа проходить швидше.

Пастка 1: конвертація до дати переоформлення акта

Найпоширеніша помилка новачка. Іноземна валюта покупця приходить на турецький рахунок за три тижні до переоформлення. Щоб “зафіксувати курс”, покупець доручає банку конвертувати одразу. За три тижні в Tapu Müdürlüğü дата DAB не збігається з датою переоформлення акта, і TKGM ставить питання.

Питання зазвичай розв’язне, але додає часу. Чистіша схема така: лишити іноземну валюту на турецькому рахунку до дня перед переоформленням, а тоді конвертувати. Банки до цього звикли; попросіть їх чекати на дзвінок про конвертацію. Курс той, що є того дня; спроби вгадати момент для лір не дають кращого результату в масштабі угоди на громадянство.

Пастка 2: конвертація в банку, що не є банком продавця

Якщо банк покупця конвертує іноземну валюту і потім переказує ліри в банк продавця, у DAB фігурує банк покупця. Банк продавця, той, у кого продавець є клієнтом, не має запису про отримання іноземної валюти. Одні Земельні реєстри це приймають; інші просять друге підтвердження від банку покупця з прямою вказівкою на продавця; ще інші повертають справу.

Чиста схема виглядає так: переказати іноземну валюту прямо в турецький банк продавця і щоб DAB видав саме банк продавця. Банк продавця має з ним стосунки і налаштований обробляти схему “конвертація плюс DAB”. Якщо юрист покупця радить інакше, спитайте чому.

Пастка 3: сума DAB не збігається з оцінкою

Якщо оцінка SPK дорівнює $410 000, а покупець переказав $400 000 (маючи намір доплатити різницю окремим платежем у лірах з турецького рахунку), DAB показує $400 000, а TKGM порівнює це з оцінкою в $410 000 і питає, звідки взялися ще $10 000.

Чиста відповідь: валютна частина покупки має дорівнювати оціночній вартості (або більше), а надлишок повертається після переоформлення. Або: покупець переказує повну оціночну вартість у банк продавця, конвертує все одним DAB, а продавець потім повертає надлишок на місцевий рахунок покупця. Хоч би яку схему обрали, сума DAB має бути більшою або дорівнювати сумі оцінки, щоб сертифікат відповідності видали без проблем.

Пастка 4: кілька переказів, кілька DAB

Для більших покупок або для покупців, які завели кошти кількома переказами, той самий банк видає кілька DAB на ту саму операцію. Це нормально, але при перевірці сертифіката відповідності спитають, чи сума DAB дорівнює оціночній вартості і чи всі вони стосуються того самого об’єкта. Найчистіше тримати один DAB на один об’єкт, навіть якщо кошти прийшли з кількох джерел. Якщо кількох DAB не уникнути, попросіть банк видати супровідний лист, що посилається на всі як на частини однієї операції.

Чим DAB не є

DAB не є:

• Квитанцією про оплату продавцю (це окреме підтвердження переказу).
• Податковим документом (хоча на нього можна посилатися в податкових розрахунках).
• Документом для дозволу на проживання.
• Передаваним. DAB видається на конкретну пару покупець-продавець на конкретну операцію. Не можна використати DAB від однієї покупки на іншому об’єкті.

Це просто печатка Центробанку зі словами “іноземна валюта зайшла в Туреччину, була конвертована за цим курсом у цей день для цієї операції”. Справа живе або гине через нього.

Робочі приклади

Для чистої купівлі нерухомості на $420 000, де DAB видає банк продавця:

• Іноземна валюта на вході: $420 000, переказано з рахунку покупця в США на рахунок продавця у відділенні Garanti BBVA у Beyoğlu.
• Тримання два дні; переоформлення акта призначене на 14 травня о 10:30 в Beyoğlu Tapu Müdürlüğü.
• Уранці 13 травня юрист продавця доручає Garanti конвертувати.
• DAB видано того ж дня за орієнтовним курсом TCMB (для прикладу: 1 USD = TRY 39,42, сума в лірах TRY 16 556 400). У сертифікаті зазначені ім’я покупця, ім’я продавця, ідентифікатори об’єкта (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm).
• 14 травня відбувається переоформлення акта. TKGM вносить серійний номер DAB до запису. Позначка про заборону продажу на 3 роки додається в тій самій операції. Покупець виходить з Tapu Müdürlüğü зі штампованим актом і копією DAB.

Для банківського депозиту на $500 000 в İş Bankası схема подібна, трохи стисліша. Іноземна валюта на вході, конвертація того ж дня, ліри зараховані на заблокований на 3 роки депозитний рахунок. Лист BDDK надходить упродовж десяти робочих днів.

Дивіться також

• Сторінку вимог, де показано місце DAB у справі документів.
• Сторінку про маршрут нерухомості щодо частини процесу з переоформленням акта.
• Сторінку процесу і термінів, де видно, куди валютна частина лягає в загальну послідовність.
• Пакет джерела коштів: документи, які банк-отримувач хоче побачити, перш ніж погодитися на конвертацію.