O DAB é o mesmo que uma confirmação SWIFT?

Não. Uma confirmação SWIFT mostra que a transferência se moveu entre dois bancos. O DAB é o certificado do Banco Central que comprova que a moeda estrangeira recebida foi vendida ao Banco Central e convertida em liras turcas a uma taxa específica, em uma data específica. O certificado de conformidade precisa do DAB, não do SWIFT.

Posso trazer liras de fora da Türkiye em vez disso?

Tecnicamente sim, mas na prática não. O programa espera que o sistema cambial do Banco Central faça parte da cadeia documental. Trazer liras de um banco estrangeiro pula essa etapa e quase sempre gera um problema com o certificado de conformidade que você não quer ter.

O DAB tem custo adicional?

O banco cobra uma pequena comissão, normalmente de 0,1% a 0,3% do valor convertido, conforme o banco e o relacionamento. Em uma transferência de 400.000 USD são algumas centenas de dólares. O custo maior é o spread cambial da própria conversão.

O banco do vendedor pode emitir o DAB?

Sim; aliás, é o padrão habitual nos processos de imóveis. A transferência de moeda estrangeira do comprador chega ao banco turco do vendedor, o banco do vendedor faz a conversão para liras e emite o DAB. O DAB lista tanto o comprador quanto o vendedor.

Döviz Alım Belgesi (DAB): guia do comprador estrangeiro

O Döviz Alım Belgesi (DAB), ou «Certificado de Compra de Moeda Estrangeira», é um papel que os bancos turcos emitem desde 1989 e do qual ninguém fora da Türkiye já ouviu falar. No processo de cidadania é o documento ao qual todo o lado do investimento se prende, e um DAB ausente ou emitido de forma errada é a segunda causa mais comum de recusa do certificado de conformidade, logo depois da diferença na avaliação.

Este guia é o que gostaríamos que alguém tivesse colocado em nossas mãos na primeira vez que conduzimos o processo de um comprador estrangeiro. A primeira metade é a mecânica. A segunda metade são as quatro armadilhas, com as soluções.

O que é o DAB

O Banco Central da República da Türkiye (TCMB) opera o sistema de compensação cambial do país. Quando a moeda estrangeira entra na Türkiye por meio do sistema bancário, o banco turco receptor a converte em liras conforme as instruções do comprador e contabiliza a perna cambial da operação contra a posição diária de câmbio do Banco Central. O DAB é o documento que registra essa conversão: o valor de moeda estrangeira que entrou, a data, a taxa aplicada, o valor em liras gerado e as partes dos dois lados da operação imobiliária ou de investimento.

Três coisas tornam o DAB especial para o processo de cidadania:

É a única prova reconhecida pelo Banco Central de que os recursos do investimento qualificado chegaram à Türkiye pelo sistema cambial oficial.
Vincula a entrada de moeda estrangeira a uma operação específica (uma compra de imóvel, um depósito bancário, uma subscrição de fundo) ao listar as partes.
Carrega um número de série que entra no sistema eletrônico do TKGM no momento do registro da escritura. Sem número de série, não há anotação; sem anotação, não há certificado de conformidade.

Uma confirmação SWIFT sozinha não basta. Um comprovante de transferência sozinho não basta. Liras que já estavam em uma conta turca não bastam. O Banco Central quer que a conversão aconteça em um banco turco, na janela correta, com a papelada correta.

Como o DAB é emitido na prática

Para uma compra de imóvel, a sequência operacional é esta:

A conta estrangeira do comprador transfere moeda estrangeira (USD, EUR, GBP) para a conta bancária turca do vendedor. Cada vez mais, os compradores transferem primeiro para a própria conta turca recém-aberta e depois enviam as liras ao vendedor após a emissão do DAB; os dois padrões funcionam, o primeiro é mais rápido.
O banco turco receptor retém a moeda estrangeira até a ordem de conversão. A ordem costuma ser dada pelo vendedor (ou pelo advogado do vendedor) no dia previsto para a transferência da escritura.
O banco converte a moeda estrangeira em liras à taxa do TCMB daquele dia, contabiliza a operação cambial contra a posição do Banco Central e imprime o DAB. O certificado leva o nome do comprador, o nome do vendedor, o identificador do imóvel (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası), o valor de moeda estrangeira que entrou, a taxa e o valor em liras que saiu.
O saldo em liras é então pago ao vendedor (ou, no padrão de alguns bancos, à conta do vendedor no mesmo banco).
No Cartório de Registro de Imóveis, a escritura é transferida e o número de série do DAB é inserido no registro do TKGM junto com a transmissão do título. A anotação de não venda por 3 anos é adicionada na mesma operação.

Para um depósito bancário, a sequência é mais curta: entra a moeda estrangeira, o DAB é emitido no momento da aceitação do depósito, as liras são depositadas e a carta da BDDK vem em seguida.

Para uma subscrição de fundo, parecido: entra a moeda estrangeira, o DAB é emitido, as liras são subscritas e o registro de custódia do MKK vem em seguida.

O DAB vem em papel timbrado do banco, carimbado, e o que entra no processo é o original (não uma cópia). Os bancos emitem segundas vias a pedido se o original for perdido, mas a segunda via leva uma observação «düplikat»; o processo anda mais rápido com o original.

Armadilha 1: converter antes da data de transferência da escritura

O erro mais comum dos novatos. A moeda estrangeira do comprador chega à conta bancária turca três semanas antes da transferência da escritura. Para «travar a taxa», o comprador instrui o banco a converter de imediato. Três semanas depois, no Tapu Müdürlüğü, a data do DAB não coincide com a data de transferência da escritura e o TKGM levanta uma questão.

A questão costuma ter solução, mas acrescenta tempo. O padrão mais limpo é deixar a moeda estrangeira na conta turca até o dia anterior à transferência da escritura e converter então. Os bancos estão acostumados com isso; peça que fiquem à espera da chamada de conversão. A taxa cambial é a que for naquele dia; tentar acertar o momento da lira não produz um resultado melhor na escala de uma operação de cidadania.

Armadilha 2: converter em um banco que não é o do vendedor

Se o banco do comprador converte a moeda estrangeira e depois transfere as liras para o banco do vendedor, o DAB lista o banco do comprador. O banco do vendedor — aquele que tem o vendedor como cliente — não tem registro de ter recebido moeda estrangeira. Alguns cartórios aceitam isso; alguns pedem uma segunda confirmação do banco do comprador identificando expressamente o vendedor; alguns devolvem o processo.

O padrão limpo é transferir a moeda estrangeira diretamente para o banco turco do vendedor e fazer com que o banco do vendedor emita o DAB. O banco do vendedor tem um relacionamento com o vendedor e está preparado para lidar com o padrão de conversão mais DAB. Se o advogado do comprador recomendar o contrário, pergunte por quê.

Armadilha 3: um valor de DAB que não coincide com a avaliação

Se a avaliação SPK é de 410.000 USD mas o comprador transferiu 400.000 USD (pretendendo cobrir a diferença com um pagamento separado em liras a partir de uma conta turca), o DAB mostra 400.000 USD e o TKGM o compara com a avaliação de 410.000 USD e pergunta de onde vieram os outros 10.000 USD.

A resposta limpa é que a parcela da compra em moeda estrangeira deve igualar o valor da avaliação (ou mais), com o excedente reembolsado após a transmissão. Ou: o comprador transfere o valor integral da avaliação para o banco do vendedor, converte tudo em um único DAB e o vendedor reembolsa qualquer sobra para a conta local do comprador depois. Qualquer que seja o padrão escolhido, o valor do DAB precisa ser maior ou igual ao valor da avaliação para que o certificado de conformidade seja emitido sem problemas.

Armadilha 4: várias transferências, vários DAB

Em compras maiores, ou para compradores que escalonaram os recursos em várias transferências, o mesmo banco emite vários DAB para a mesma operação. Não há problema, mas a análise do certificado de conformidade vai perguntar se a soma dos DAB iguala o valor da avaliação e se todos eles se referem ao mesmo imóvel. O padrão limpo é um DAB por imóvel, mesmo que os recursos venham de várias fontes. Se os DAB múltiplos forem inevitáveis, peça ao banco que emita uma carta de cobertura que referencie todos eles como partes de uma única operação.

O que o DAB não é

O DAB não é:

Um recibo de pagamento ao vendedor (isso é uma confirmação de transferência separada).
Um documento fiscal (embora possa ser referenciado em cálculos tributários).
Um documento de autorização de residência.
Transferível. O DAB é emitido para um par comprador-vendedor específico em uma operação específica. Você não pode reutilizar o DAB de uma compra de imóvel em outro imóvel.

É, simplesmente, o carimbo do Banco Central que diz «moeda estrangeira entrou na Türkiye, foi convertida a esta taxa neste dia, para esta operação». O processo vive ou morre por ele.

Exemplos práticos

Para uma compra de imóvel limpa de 420.000 USD com o banco do vendedor emitindo o DAB:

Moeda estrangeira que entra: 420.000 USD transferidos da conta norte-americana do comprador para a conta do vendedor na agência Garanti BBVA Beyoğlu.
Retenção de dois dias; transferência da escritura agendada para 14 de maio às 10:30 no Tapu Müdürlüğü de Beyoğlu.
Na manhã de 13 de maio, o advogado do vendedor instrui o Garanti a converter.
DAB emitido no mesmo dia à taxa indicativa do TCMB (a título ilustrativo: 1 USD = 39,42 TRY, valor em liras 16.556.400 TRY). O nome do comprador, o nome do vendedor e os identificadores do imóvel (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) constam no certificado.
Em 14 de maio, transferência da escritura. O TKGM insere o número de série do DAB no registro. A anotação de não venda por 3 anos é adicionada na mesma operação. O comprador sai do Tapu Müdürlüğü com uma escritura carimbada e uma cópia do DAB.

Para um depósito bancário de 500.000 USD no İş Bankası: padrão parecido, um pouco mais comprimido. Entra a moeda estrangeira, conversão no mesmo dia, liras creditadas em uma conta de depósito bloqueada por 3 anos. A carta da BDDK vem em até dez dias úteis.

Ver também

A página de requisitos para o lugar onde o DAB se encaixa no processo documental.
A página da via imobiliária para a ponta da transferência da escritura.
A página de processo e prazos para onde a perna cambial aterrissa na sequência geral.
O pacote de origem dos recursos para a documentação que o banco receptor quer ver antes de concordar com a conversão.

O Döviz Alım Belgesi (DAB) explicado para compradores estrangeiros