Tipos de Tapu na Turquia: uma introdução para o comprador

Se você perguntar a um advogado turco quantos tipos de tapu existem, a resposta franca é “mais do que cabem em uma página”. O Código Civil, a Lei de Propriedade Horizontal de 1965, a Lei de Cadastro de 1934 e um punhado de regulamentos acessórios produzem um vocabulário de cerca de uma dúzia de tipos de título e outra meia dúzia de anotações que aparecem na frente do certificado. Os compradores estrangeiros que leem seu primeiro contrato geralmente se veem encarando cinco ou seis expressões em turco sem saber quais importam.

Esta introdução lista os tipos de título que você encontrará em processos reais, o que cada um significa para a cidadania, e as três expressões que devem fazer você parar antes de assinar.

Os cinco tipos de título mais comuns

1. Kat mülkiyeti (título de apartamento concluído)

O caso limpo. Um apartamento específico em um prédio concluído, com seus próprios limites e uma participação nas áreas comuns. Iskan emitido. É o que os compradores estrangeiros adquirem com mais frequência, e é o tipo de título que o programa processa mais rápido. Detalhes no guia de kat irtifakı vs kat mülkiyeti.

2. Kat irtifakı (título de construção)

O apartamento futuro. Prédio em construção ou recém-concluído, mas antes do iskan. Aceitável para o programa; converte-se em kat mülkiyeti após o iskan. Detalhes no mesmo guia.

3. Mülkiyet / arsa (terreno em pleno domínio, sem construção)

Uma parcela de terreno detida em pleno domínio. Para a cidadania, o valor de avaliação deve ultrapassar $400,000, o zoneamento deve permitir uso residencial ou comercial (não tarla, não florestal), e um advogado precisa confirmar que a parcela é edificável. A maioria dos processos de cidadania não passa por compras de terreno puro; o programa as aceita, mas a complexidade prática (zoneamento, infraestrutura, projetos de obra) faz dela uma escolha mais rara.

4. Müşterek mülkiyet / hisseli tapu (propriedade compartilhada)

A parcela ou o prédio pertencem a várias partes, cada uma com uma participação definida (hisse). Isso aparece em três contextos:

• Prédios de apartamentos antigos de Istambul onde o regime de kat mülkiyeti nunca foi aplicado corretamente. Cada proprietário detém uma participação do prédio inteiro em vez de um título limpo específico do apartamento. É viável, mas o advogado precisa identificar todos os coproprietários e o vendedor deve transferir 100% do apartamento como unidade, não uma fração do prédio.
• Parcelas de vilas em Bodrum, Çeşme, Kalkan, Alanya onde duas ou três vilas compartilham uma parcela. O título registra cada vila como uma participação. Aceitável se a participação corresponder de forma inequívoca a uma vila física.
• Parcelas agrícolas ou costeiras em mãos de coproprietários da mesma família. Frequentemente complicadas. Os compradores estrangeiros devem entrar com cautela.

Comprar a participação de um único coproprietário não qualifica para o programa; o comprador precisa adquirir a propriedade de uma unidade independente (um apartamento, uma vila, uma parcela claramente delimitada).

5. İrtifak hakkı (servidões e direitos semelhantes)

Direitos inferiores à plena propriedade. Direito de passagem, direito de passagem de redes, usufruto (intifa hakkı), servidões de construção. Em geral não são relevantes para a cidadania; você não pode qualificar com base em uma servidão.

Os outros tipos de título que você pode encontrar

Estes aparecem com menos frequência, mas vale a pena reconhecê-los:

• Tarla / tarım arazisi (terra agrícola). Não elegível para o programa de cidadania, independentemente do valor. A propriedade estrangeira é restrita de qualquer forma e exige autorização do Conselho de Ministros.
• Bağ / bahçe (vinhedo / pomar). As mesmas restrições da tarla; alguns podem ser reclassificados para uso residencial, mas a reclassificação é um processo à parte e não uma via do programa.
• Orman tapusu (terra florestal). Não transferível a estrangeiros. Ponto final.
• Mera (pastagem / terra comum). Idem.
• Müstakil tapu (pleno domínio independente; vila isolada com parcela definida). Elegível. Costuma ser o caso de vilas em Bodrum ou Antalya.
• Devre mülk (timeshare). Elegível em princípio se o valor ultrapassar $400,000, mas uma única cota de timeshare quase nunca o faz, e agregar timeshares de várias semanas raramente qualifica porque a cadeia de elegibilidade do vendedor se torna impossível de rastrear.
• Yap-sat tapu (construído por incorporadora, antes do iskan). Frequentemente kat irtifakı; veja acima.
• Eski tapu / mavi tapu (título anterior a 2014, papel azul). Ainda válido. Os registros atuais do Registro de Imóveis contêm todas as informações; o título físico é um documento histórico.

As três expressões que devem fazer você parar

Quando você ler o tapu (ou, mais realisticamente, quando o seu advogado o ler por você), três trechos de texto merecem atenção.

Şerh, beyan, irtifak nas anotações. É o retângulo do título onde os ônus são listados: hipotecas, promessas de venda, ordens judiciais, servidões, a anotação dos 3 anos de impossibilidade de venda da cidadania. Um título limpo tem o quadro de anotações vazio ou apenas a anotação da cidadania, caso você já tenha comprado. Qualquer outra coisa precisa ser compreendida antes de você pagar.

Hisse oranı no bloco de propriedade. A proporção de participação. Para o müşterek mülkiyet isso é normal; para o kat mülkiyeti deve estar vazio (você é dono de 100% do seu apartamento). Um hisse oranı naquilo que lhe foi vendido como um único apartamento significa que você está comprando uma participação de um apartamento, o que raramente é o que você quer.

Código de mahalle em uma lista de distritos fechados. Isso não consta no título em si, mas é a questão que o título levanta de forma indireta. A situação do bairro junto à Göç İdaresi determina se a sua autorização de residência de investidor (e a do seu cônjuge, desde 2025) pode ser emitida neste endereço. Veja a página de distritos fechados.

Como ler um tapu

Quando o Tapu Müdürlüğü imprime um título, a estrutura é constante. No topo da página: a repartição do Registro de Imóveis, os identificadores da parcela (ada, parsel, bağımsız bölüm), a área em metros quadrados. No meio: o tipo de propriedade, os dados de identificação do proprietário, a participação se aplicável. Embaixo: o quadro de anotações.

Dois números valem a pena memorizar. O identificador da parcela (ada / parsel / bağımsız bölüm) é a impressão digital do imóvel no sistema eletrônico da TKGM; qualquer documento sobre o seu imóvel fará referência a eles. A proporção de participação (hisse oranı) é a resposta jurídica para “que parte da parcela é sua”. O primeiro deve ser único e imutável; a segunda deve ser de 100% (ou estar ausente, significando propriedade exclusiva) para uma compra apta à cidadania.

Quando a cadeia de titularidade importa

O programa recusa o processo se o vendedor adquiriu o imóvel de um proprietário estrangeiro. A cadeia importa pelo menos uma transação para trás. No sistema da TKGM, o advogado pode extrair o histórico de titularidade (tapu sicili) da parcela e verificar os antecessores do vendedor. Essa verificação é gratuita, rápida e rotineira; não fazê-la é o que provoca as surpresas de elegibilidade do vendedor que descarrilam processos no terceiro mês.

Para construções novas a cadeia é simples: a incorporadora era dona do terreno, registrou o kat irtifakı ou o kat mülkiyeti, vendeu ao comprador estrangeiro. Limpo.

Para revenda, a cadeia passa pelos proprietários anteriores. Se qualquer um deles nos últimos doze meses foi estrangeiro, o processo não qualifica. A verificação da TKGM é rápida; exija-a antes de pagar um sinal.

Veja também

• O guia de kat irtifakı vs kat mülkiyeti para situações na planta.
• O guia do DAB para o lado cambial da transferência do título.
• A página de distritos fechados para o ângulo da autorização de residência.
• A página da via imobiliária para as regras de título específicas da cidadania.