Kat irtifakı vs kat mülkiyeti: o que os compradores estrangeiros precisam saber

Dois termos percorrem os contratos de imóveis turcos e confundem os compradores estrangeiros mais do que qualquer outro par: kat irtifakı e kat mülkiyeti. Ambos são títulos reais registados no Registo Predial. Ambos produzem um documento tapu carimbado. Ambos podem ser vendidos. Nenhum é “inferior” no sentido em que o “leasehold” é inferior ao “freehold” no sistema britânico. A diferença é estrutural e operacional e, para um processo de cidadania, a escolha nem sempre é uma coisa ou outra.

Este guia explica o que é cada título, quando cada um é emitido, o que o programa aceita e as quatro verificações de diligência que um comprador na planta deve fazer antes de assinar.

Kat irtifakı, em termos simples

Kat irtifakı significa “servidão de piso”. A figura jurídica remonta à Lei do Condomínio de 1965 (Kat Mülkiyeti Kanunu, Lei n.º 634). É o direito a um apartamento específico num edifício que ainda não foi concluído, registado sobre a parcela de terreno.

Quando um construtor inicia a obra de um edifício residencial, o terreno já tem um tapu. O projeto arquitetónico é depositado no município. O construtor apresenta um pedido no Tapu Müdürlüğü para subdividir a quota do terreno (arsa payı) nas unidades planeadas. Cada futuro apartamento recebe um tapu kat irtifakı, identificado por:

• número do bloco (blok),
• número do piso (kat),
• número do apartamento (daire / bağımsız bölüm, a unidade independente),
• arsa payı (quota do terreno subjacente, expressa como fração),
• uma referência ao projeto arquitetónico aprovado.

O tapu kat irtifakı é vendido aos compradores. Os compradores podem registá-lo, hipotecá-lo (embora os bancos descontem o crédito sobre kat irtifakı) e transacioná-lo. Quando o edifício fica pronto e o município emite o iskan (a licença de habitação), o kat irtifakı é convertido em kat mülkiyeti.

Kat mülkiyeti, em termos simples

Kat mülkiyeti significa “propriedade de piso”. É a versão concluída. É registado sobre o apartamento específico em vez da quota do terreno, e é o tipo de título que o Código Civil trata como a propriedade horizontal convencional.

Um tapu kat mülkiyeti identifica o apartamento como uma unidade independente com os seus próprios limites, a sua própria quota das partes comuns e (porque o iskan já foi emitido) uma confirmação de que o edifício construído corresponde ao projeto aprovado.

Para a maioria dos efeitos práticos, os proprietários não conseguem distinguir entre kat irtifakı e kat mülkiyeti depois de já estarem a viver no edifício. As diferenças surgem em três momentos: na venda (o kat mülkiyeti fecha de forma mais limpa), no financiamento (os bancos emprestam mais facilmente contra kat mülkiyeti) e no processo de cidadania (continue a ler).

O que o programa de cidadania aceita

O programa de cidadania por investimento aceita ambos, com condições.

Tapu kat mülkiyeti, edifício concluído. Simples. A avaliação da SPK é feita sobre o apartamento concluído. O DAB é emitido, a escritura é transferida com a anotação de 3 anos e o certificado de conformidade segue-se depois. É o caso mais simples.

Tapu kat irtifakı, edifício em construção ou recentemente concluído mas antes do iskan. Aceitável. A avaliação da SPK é feita sobre o valor do kat irtifakı (que reflete o apartamento tal como definido pelo projeto, mais a quota do terreno). O DAB é emitido, a escritura é transferida com a anotação de 3 anos sobre o kat irtifakı. O certificado de conformidade segue-se depois.

Na planta, sem kat irtifakı ainda registado. Não diretamente aceitável. O que funciona nesta situação: um contrato preliminar de compra e venda notariado (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) registado sobre a parcela de terreno do construtor, com o DAB emitido e o pagamento efetuado. O serviço do certificado de conformidade tem aceitado este padrão caso a caso desde 2020, mas o processo demora mais e o advogado responsável tem de estar confiante de que a cadeia de titularidade do construtor está limpa.

Um formulário de reserva ou um recibo de sinal. Não aceitável. O programa exige um direito real registado no Tapu Müdürlüğü; um formulário de reserva do construtor não leva a lado nenhum.

As quatro verificações de diligência antes de assinar uma escritura kat irtifakı

As compras de cidadania na planta vivem ou morrem por causa destas.

1. O arsa payı. Confirme que a quota do terreno subjacente que acompanha o seu apartamento corresponde aos metros quadrados do apartamento numa base por unidade. Os construtores ocasionalmente atribuem um arsa payı desproporcionado às coberturas; isso é bom se for você a comprar a cobertura e mau se não for. O arsa payı determina o seu peso de voto na futura assembleia de condóminos e a sua quota nas despesas das partes comuns.

2. O projeto arquitetónico. Peça o projeto aprovado (onaylı proje) e verifique se a localização, os metros quadrados, a planta e a orientação do seu apartamento correspondem ao que o stand de vendas lhe mostrou. As divergências detetadas agora são fáceis de corrigir; as divergências detetadas após o iskan tornam-se um problema de renovação que você paga.

3. As licenças municipais. Licença de construção (yapı ruhsatı) emitida. Iskan requerido (ou prazo conhecido). Fundações concluídas. Estado da obra documentado. Comprar um kat irtifakı num edifício onde a construção está parada é o pior cenário possível; o programa não salva o seu processo de um construtor que fica sem dinheiro.

4. O prazo da conversão. Pergunte, por escrito, quando é que o construtor prevê requerer o kat mülkiyeti depois do iskan. A conversão é um passo administrativo dado pelo gestor ou pelo construtor do edifício; se ninguém o requerer, o kat irtifakı persiste indefinidamente. Quanto mais claro for o plano do construtor, melhor o processo.

Conversão: o que acontece depois do iskan

Depois de o iskan ser emitido pelo município, o gestor do edifício (ou, em edifícios mais recentes, o construtor) apresenta um pedido no Tapu Müdürlüğü para converter em kat mülkiyeti todos os títulos kat irtifakı do edifício.

A conversão é administrativa. As escrituras antigas não são fisicamente substituídas; o registo é atualizado e uma nova escritura pode ser impressa a pedido. Os proprietários nem sempre são notificados; a alteração simplesmente acontece no sistema.

Para os processos de cidadania, a conversão não reinicia a retenção de 3 anos. A anotação acompanha o tipo de título. Um requerente que comprou em kat irtifakı com a anotação de 3 anos em maio de 2026 verá a anotação expirar em maio de 2029, independentemente de a conversão em kat mülkiyeti acontecer em novembro de 2026 ou em março de 2028.

Regras práticas de orientação

• Comprar um edifício concluído, kat mülkiyeti, sem complicações. Caso padrão. Use-o.
• Comprar na planta a um construtor com um historial limpo, kat irtifakı, com iskan previsto dentro de 12 meses. Razoável. Use um bom advogado.
• Comprar na planta sem kat irtifakı ainda, apenas com um contrato preliminar de compra e venda. Razoável se o construtor for sólido e o advogado já tiver feito este padrão antes. Processo mais demorado.
• Comprar na planta a um construtor sem historial, com a obra parada e o kat irtifakı incerto. Vá-se embora. O desconto não compensa o risco para o seu processo de cidadania.

Ver também

• O guia introdutório dos tipos de tapu para o vocabulário completo dos tipos de escritura.
• O guia do DAB para o lado cambial das compras na planta.
• A página da via imobiliária para as regras específicas do programa sobre avaliações e elegibilidade do vendedor.
• A página dos distritos fechados para o ângulo da autorização de residência que interage com os prazos das compras na planta.