Kat irtifakı vs kat mülkiyeti: что нужно знать иностранным покупателям

Две фразы проходят через турецкие договоры на недвижимость и путают иностранных покупателей больше, чем любая другая пара: kat irtifakı и kat mülkiyeti. Оба — реальные титулы, зарегистрированные в Земельном кадастре. Оба производят штампованный документ tapu. Оба можно продавать. Ни один не “меньше” так, как “leasehold” меньше “freehold” в британской системе. Разница структурная и операционная, и для дела о гражданстве выбор не всегда либо/либо.

Этот гид объясняет, чем каждый титул реально является, когда выдаётся, что принимает программа и четыре проверки due-diligence перед подписанием для покупателя на стадии строительства.

Kat irtifakı простыми словами

Kat irtifakı означает “сервитут этажа”. Юридическая конструкция датируется Законом о кондоминиуме 1965 года (Kat Mülkiyeti Kanunu, Закон №634). Это право на конкретную квартиру в здании, которое ещё не закончено, зарегистрированное на земельном участке.

Когда девелопер начинает строительство жилого здания, у земли уже есть tapu. Архитектурный проект подаётся в муниципалитет. Девелопер подаёт в Tapu Müdürlüğü на разделение доли земли (arsa payı) на запланированные единицы. Каждая будущая квартира получает tapu kat irtifakı, идентифицируемый по:

• номеру блока (blok),
• номеру этажа (kat),
• номеру квартиры (daire / bağımsız bölüm),
• arsa payı (доле базовой земли, выражаемой дробью),
• ссылке на одобренный архитектурный проект.

Tapu kat irtifakı продаётся покупателям. Покупатели могут зарегистрировать его, заложить (хотя банки дисконтируют кредитование kat irtifakı), торговать. Когда здание закончено и муниципалитет выдаёт iskan (разрешение на эксплуатацию), kat irtifakı конвертируется в kat mülkiyeti.

Kat mülkiyeti простыми словами

Kat mülkiyeti означает “поэтажная собственность”. Это законченная версия. Регистрируется на конкретной квартире, а не на земельной доле, и Гражданский кодекс относится к нему как к обычной собственности на кондоминиум.

Tapu kat mülkiyeti идентифицирует квартиру как независимую единицу со своими границами, своей долей общих частей и (поскольку iskan выдан) подтверждением, что как-построенное здание соответствует одобренному проекту.

Для большинства практических целей владельцы не могут отличить kat irtifakı от kat mülkiyeti, как только живут в здании. Различия проявляются в трёх моментах: при продаже (kat mülkiyeti закрывается чище), при финансировании (банки кредитуют охотнее под kat mülkiyeti) и в деле о гражданстве (читайте дальше).

Что принимает программа гражданства

Программа гражданства за инвестиции принимает оба, с условиями.

Tapu kat mülkiyeti, законченное здание. Прямолинейно. Оценка SPK на готовой квартире. DAB выдан, tapu передан с трёхлетней пометкой, сертификат соответствия следует. Самый простой случай.

Tapu kat irtifakı, здание в строительстве или недавно законченное, но до iskan. Принимается. Оценка SPK на стоимости kat irtifakı (отражающей квартиру по проекту плюс долю земли). DAB выдан, tapu передан с трёхлетней пометкой против kat irtifakı. Сертификат соответствия следует.

На стадии строительства без зарегистрированного kat irtifakı. Напрямую неприемлемо. Что работает в этой ситуации: нотариальный предварительный договор продажи (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), зарегистрированный на земельном участке девелопера, с выданным DAB и совершённой оплатой. Офис сертификата соответствия принимал эту схему в индивидуальном порядке с 2020 года, но дело идёт дольше, и юрист на ведении должен быть уверен в чистоте титульной цепочки девелопера.

Форма бронирования или квитанция о предоплате. Неприемлемо. Программа требует реального права на недвижимость, зарегистрированного в Tapu Müdürlüğü; форма бронирования девелопера никуда не ведёт.

Четыре проверки due-diligence до подписания tapu kat irtifakı

Покупки под гражданство на стадии строительства живут и умирают по ним.

1. Arsa payı. Подтвердите, что доля базовой земли, идущая с вашей квартирой, соответствует квадратным метрам квартиры на единицу. Девелоперы иногда выделяют непропорциональный arsa payı пентхаусам; нормально, если покупаете пентхаус, плохо — если нет. Arsa payı определяет вес вашего голоса в будущей ассоциации кондоминиума и долю расходов на общие части.

2. Архитектурный проект. Запросите одобренный проект (onaylı proje) и проверьте, что расположение квартиры, квадратные метры, планировка и ориентация совпадают с показанным в шоуруме. Расхождения, пойманные сейчас, легко исправить; пойманные после iskan — проблема ремонта за ваш счёт.

3. Муниципальные разрешения. Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) выдано. Iskan подан (или известен срок). Фундамент залит. Статус стройки задокументирован. Покупка kat irtifakı в здании, где стройка остановилась, — худший сценарий; программа не спасёт ваше дело от девелопера, у которого кончились деньги.

4. Сроки конвертации. Спросите письменно, когда девелопер ожидает подачи на kat mülkiyeti после iskan. Конвертация — административный шаг управляющего здания или девелопера; если никто не подаёт, kat irtifakı сохраняется бессрочно. Чем яснее план девелопера, тем чище дело.

Конвертация: что реально происходит

После выдачи iskan муниципалитетом управляющий здания (или, в новых зданиях, девелопер) подаёт в Tapu Müdürlüğü на конвертацию всех титулов kat irtifakı в здании в kat mülkiyeti.

Конвертация административная. Старые свидетельства физически не заменяются; запись реестра обновляется, и новое свидетельство можно распечатать по запросу. Владельцам не всегда сообщают; изменение просто происходит в системе.

Для дел о гражданстве конвертация не сбрасывает трёхлетнее удержание. Пометка переходит с типом титула. Заявитель, купивший на kat irtifakı с трёхлетней пометкой в мае 2026, увидит истечение пометки в мае 2029, независимо от того, произошла ли конвертация в kat mülkiyeti в ноябре 2026 или в марте 2028.

Практические правила большого пальца

• Покупка законченного здания, kat mülkiyeti, без осложнений. Случай по умолчанию. Используйте.
• Покупка на стадии строительства у девелопера с чистой историей, kat irtifakı, ожидаемый iskan в течение 12 месяцев. Разумно. Используйте сильного юриста.
• Покупка на стадии строительства без зарегистрированного kat irtifakı, только предварительный договор. Разумно, если девелопер солидный и юрист делал эту схему раньше. Дело дольше.
• Покупка на стадии строительства у девелопера без истории, стройка остановилась, kat irtifakı неопределённый. Уходите. Скидка не стоит риска для вашего дела о гражданстве.

См. также

• Букварь по типам tapu — полный словарь типов свидетельств.
• Гид по DAB — валютная сторона покупок на стадии строительства.
• Страница маршрута недвижимости — программные правила по оценкам и допустимости продавцов.
• Страница закрытых районов — угол ВНЖ, взаимодействующий со сроками стадии строительства.