kat irtifakı vs kat mülkiyeti: ما يلزم المشتري الأجنبي معرفته

عبارتان تجريان في عقود العقار التركي وتُحيِّران المشترين الأجانب أكثر من أي زوج آخر: kat irtifakı وkat mülkiyeti. كلاهما سندان عينيّان مسجَّلان في السجل العقاري. كلاهما ينتج وثيقة سند مختومة. كلاهما يمكن بيعه. لا أحدهما “أقل” بالمعنى الذي به “leasehold” أقل من “freehold” في النظام البريطاني. الفارق بنيوي وتشغيلي، ولملف الجنسية الخيار ليس دائماً واحداً أو الآخر.

يشرح هذا الدليل ما هو كلّ سند فعلاً، متى يُصدَر، ما الذي يقبله البرنامج، وأربعة فحوص فحص قبل التوقيع لمشترٍ على المخطّط.

kat irtifakı ببساطة

kat irtifakı يعني “حقّ ارتفاق طابقي”. المُنشَأ القانوني مؤرَّخ في قانون الكوندومينيوم لعام 1965 (Kat Mülkiyeti Kanunu، القانون رقم 634). هو الحقّ على شقّة محدّدة في مبنى لم يكتمل بعد، مسجَّل ضدّ قطعة الأرض.

حين يبدأ المطوّر بناءَ مبنى سكني، الأرض لها سند بالفعل. المخطّط المعماري مودَع في البلدية. يودع المطوّر في Tapu Müdürlüğü لتقسيم حصّة الأرض (arsa payı) إلى الوحدات المخطَّطة. كل شقّة مستقبلية تأخذ سند kat irtifakı مُعرَّفاً بـ:

• رقم البلوك (blok)،
• رقم الطابق (kat)،
• رقم الشقّة (daire / bağımsız bölüm)،
• arsa payı (حصّة من الأرض الأساسية، مُعبَّر عنها بكسر)،
• إحالة إلى المخطّط المعماري المعتَمَد.

يُباع سند kat irtifakı للمشترين. يمكن للمشترين تسجيله، رهنه (وإن خصمت البنوك الإقراض على kat irtifakı)، الاتجار به. حين يكتمل المبنى وتُصدِر البلدية iskan، يُحوَّل kat irtifakı إلى kat mülkiyeti.

kat mülkiyeti ببساطة

kat mülkiyeti يعني “ملكية طابق”. هي النسخة المكتملة. تُسجَّل ضدّ الشقّة المحدّدة لا حصّة الأرض، والقانون المدني يعاملها كملكية الكوندومينيوم التقليدية.

سند kat mülkiyeti يعرّف الشقّة كوحدة مستقلّة بحدودها الخاصة، وحصّتها من الأجزاء المشتركة، و(لأن iskan صدرت) تأكيد أن المبنى كما بُني يطابق المخطّط المعتَمَد.

عملياً، لا يستطيع المُلّاك التمييز بين kat irtifakı وkat mülkiyeti بمجرد سكنهم. تظهر الفروق في ثلاث لحظات: عند البيع (kat mülkiyeti يُغلَق أنظف)، عند التمويل (البنوك تُقرِض أسهل ضدّ kat mülkiyeti)، وفي ملف الجنسية (تابع القراءة).

ماذا يقبل برنامج الجنسية

يقبل برنامج الجنسية بالاستثمار كليهما بشروط.

سند kat mülkiyeti، مبنى مكتمل. مباشر. يُجرى تقييم SPK على الشقّة المكتملة. تُصدَر DAB، يُنقل السند مع تدوين 3 سنوات، تصدر شهادة المطابقة. الحالة الأبسط.

سند kat irtifakı، مبنى قيد الإنشاء أو مكتمل حديثاً قبل iskan. مقبول. يُجرى تقييم SPK على قيمة kat irtifakı (التي تعكس الشقّة المعرَّفة بالمخطّط زائد حصّة الأرض). تُصدَر DAB، يُنقل السند مع تدوين 3 سنوات ضدّ kat irtifakı. تتبع شهادة المطابقة.

على المخطّط بدون kat irtifakı مسجَّل. غير مقبول مباشرة. ما يعمل في هذه الحالة: عقد بيع ابتدائي موثَّق (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) مسجَّل ضدّ قطعة أرض المطوّر، مع إصدار DAB والدفع. قَبِل مكتب شهادة المطابقة هذا النمط بحالة بحالة منذ 2020، لكن الملف يأخذ أطول ويجب أن يكون محامي السجل واثقاً من نظافة سلسلة عنوان المطوّر.

نموذج حجز أو إيصال عربون. غير مقبول. يستلزم البرنامج حقّ ملكية عيني فعلي مسجَّل في Tapu Müdürlüğü؛ نموذج حجز المطوّر لا يفيد.

فحوص الفحص الأربعة قبل توقيع سند kat irtifakı

مشتريات الجنسية على المخطّط تحيا وتموت عليها.

1. arsa payı. أكِّد أن حصّة الأرض الأساسية مع شقتك تطابق المساحة بالمتر مربّع للشقّة على أساس الوحدة. يخصّص المطوّرون أحياناً arsa payı متفاوتاً للبنتهاوس؛ مقبول إن كنت تشتري البنتهاوس، سيّئ إن لا. يحدّد arsa payı وزن صوتك في جمعية الكوندومينيوم المستقبلية وحصّتك من مصاريف الأجزاء المشتركة.

2. المخطّط المعماري. اطلب المخطّط المعتَمَد (onaylı proje) وتحقّق أن موقع شقّتك، المتر مربّع، التخطيط، الاتجاه يطابق ما عرضه مكتب البيع. التناقضات التي تُمسَك الآن سهلة التصحيح؛ المُمسَكة بعد iskan مشكلة تجديد تدفع ثمنها.

3. التصاريح البلدية. تصريح البناء (yapı ruhsatı) صادر. iskan مودَع (أو معروف توقيته). الأساس مصبوب. حالة البناء موثَّقة. شراء kat irtifakı في مبنى توقّف بناؤه هو الحالة الأسوأ؛ البرنامج لا يُنقذ ملفّك من مطوّر نفدت أمواله.

4. توقيت التحويل. اسأل كتابياً متى يتوقّع المطوّر إيداع طلب kat mülkiyeti بعد iskan. التحويل خطوة إدارية يتّخذها مدير المبنى أو المطوّر؛ إن لم يُودِع أحد، يستمرّ kat irtifakı بلا حدّ. كلما كانت خطّة المطوّر أوضح، كان الملف أنظف.

التحويل: ماذا يحدث فعلاً

بعد إصدار iskan من البلدية، يُودِع مدير المبنى (أو في المباني الجديدة المطوّر) لدى Tapu Müdürlüğü لتحويل كل سندات kat irtifakı في المبنى إلى kat mülkiyeti.

التحويل إداريّ. لا تُستبدَل السندات القديمة جسدياً؛ يُحدَّث سجل التسجيل ويمكن طباعة سند جديد عند الطلب. لا يُخبَر المُلّاك دائماً؛ يحدث التغيير ببساطة في النظام.

لملفات الجنسية، التحويل لا يُعيد ضبط الاحتفاظ 3 سنوات. يتحرّك التدوين مع نوع السند. متقدّم اشترى على kat irtifakı بتدوين 3 سنوات في مايو 2026 سيرى التدوين ينتهي في مايو 2029، بغضّ النظر عن حدوث التحويل لـ kat mülkiyeti في نوفمبر 2026 أو مارس 2028.

قواعد عملية

• شراء مبنى مكتمل، kat mülkiyeti، بلا تعقيدات. الحالة الافتراضية. استخدم.
• شراء على المخطّط من مطوّر بسجل نظيف، kat irtifakı، iskan متوقّعة خلال 12 شهراً. معقول. استخدم محامياً قوياً.
• شراء على المخطّط بدون kat irtifakı مسجَّل، عقد ابتدائي فقط. معقول إن كان المطوّر متيناً والمحامي فعل النمط من قبل. ملف أطول.
• شراء على المخطّط من مطوّر بلا سجل، البناء متوقّف، kat irtifakı غير مؤكَّد. انسحب. الخصم لا يساوي المخاطرة على ملف جنسيتك.

انظر أيضاً

• أبجدية أنواع السندات لمفردات أنواع السندات الكاملة.
• دليل DAB لجانب العملة في الشراء على المخطّط.
• صفحة مسار العقار لقواعد البرنامج المحدّدة على التقييمات وأهلية البائعين.
• صفحة الأحياء المغلقة لزاوية تصريح الإقامة التي تتفاعل مع توقيت المخطّط.