راهنماها
Kat irtifakı در مقابل kat mülkiyeti: آنچه خریداران خارجی باید بدانند
Last updated: · Reviewed quarterly and after every regulatory change
دو عبارت در قراردادهای ملک ترکی اجرا میشوند و خریداران خارجی را بیشتر از هر جفت دیگر گیج میکنند: kat irtifakı و kat mülkiyeti. هر دو عنوانهای واقعی هستند که در ادارهٔ ثبت اسناد ثبت شدهاند. هر دو یک سند tapu مهر شده تولید میکنند. هر دو میتوانند فروخته شوند. هیچ یک به روشی که “leasehold” در سیستم بریتانیا کمتر از “freehold” است، “کمتر” نیستند. تفاوت ساختاری و عملیاتی است، و برای یک پروندهٔ شهروندی انتخاب همیشه یا/یا نیست.
این راهنما توضیح میدهد که هر عنوان واقعاً چیست، چه زمانی صادر میشود، برنامه چه چیزی را میپذیرد، و چهار بررسی سختگیرانه که یک خریدار پیشساخت قبل از امضا باید اجرا کند.
Kat irtifakı به انگلیسی ساده
Kat irtifakı به معنای “حقّ آسودهگیری طبقه” است. ساختار حقوقی به قانون آپارتمان ۱۹۶۵ (Kat Mülkiyeti Kanunu، قانون شمارهٔ ۶۳۴) برمیگردد. این حقّ یک آپارتمان خاص در ساختمانی است که هنوز تکمیل نشده، در برابر قطعهٔ زمین ثبت شده.
وقتی یک سازنده ساخت یک ساختمان مسکونی را آغاز میکند، زمین قبلاً یک tapu دارد. پروژهٔ معماری در شهرداری ثبت میشود. سازنده در Tapu Müdürlüğü برای تقسیم سهم زمین (arsa payı) به واحدهای برنامهریزی شده اقدام میکند. هر آپارتمان آینده یک tapu kat irtifakı میگیرد که با:
- شمارهٔ بلوک (blok)،
- شمارهٔ طبقه (kat)،
- شمارهٔ آپارتمان (daire / bağımsız bölüm)،
- arsa payı (سهم از زمین زیربنایی، بهصورت یک کسر بیان میشود)،
- ارجاع به پروژهٔ معماری تأیید شده.
شناسایی میشود.
tapu kat irtifakı به خریداران فروخته میشود. خریداران میتوانند آن را ثبت کنند، رهن کنند (اگرچه بانکها وامدهی kat irtifakı را تخفیف میدهند)، معامله کنند. وقتی ساختمان تمام شد و شهرداری iskan (مجوّز اشغال) را صادر کرد، kat irtifakı به kat mülkiyeti تبدیل میشود.
Kat mülkiyeti به انگلیسی ساده
Kat mülkiyeti به معنای “مالکیّت طبقه” است. این نسخهٔ تمامشده است. در برابر آپارتمان خاص ثبت شده است نه در برابر سهم زمین، و قانون مدنی آن را بهعنوان مالکیّت آپارتمان متعارف رفتار میکند.
یک tapu kat mülkiyeti آپارتمان را بهعنوان یک واحد مستقل با مرزهای خود، سهم خود از قسمتهای مشترک، و (چون iskan صادر شده) تأییدی که ساختمان ساختهشده با پروژهٔ تأییدشده مطابقت دارد، شناسایی میکند.
برای بیشتر اهداف عملی، مالکان نمیتوانند تفاوت بین kat irtifakı و kat mülkiyeti را پس از زندگی در ساختمان تشخیص دهند. تفاوتها در سه لحظه ظاهر میشوند: در فروش (kat mülkiyeti پاکتر میبندد)، در تأمین مالی (بانکها در برابر kat mülkiyeti آسانتر وام میدهند)، و در پروندهٔ شهروندی (ادامه دهید).
آنچه برنامهٔ شهروندی میپذیرد
برنامهٔ شهروندی از طریق سرمایهگذاری هر دو را با شرایط میپذیرد.
Tapu kat mülkiyeti، ساختمان تمام شده. ساده. ارزیابی SPK روی آپارتمان تمام شده انجام میشود. DAB صادر میشود، سند با یادداشت ۳ ساله منتقل میشود، گواهی انطباق پیروی میکند. سادهترین مورد.
Tapu kat irtifakı، ساختمان در حال ساخت یا اخیراً تمامشده اما پیش از iskan. قابل قبول. ارزیابی SPK روی ارزش kat irtifakı انجام میشود (که آپارتمان تعریفشده توسط پروژه بهعلاوه سهم زمین را منعکس میکند). DAB صادر میشود، سند با یادداشت ۳ ساله در برابر kat irtifakı منتقل میشود. گواهی انطباق پیروی میکند.
پیشساخت بدون kat irtifakı که هنوز ثبت نشده. مستقیماً قابل قبول نیست. آنچه در این وضعیّت کار میکند: قرارداد فروش مقدّماتی محضری (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) ثبتشده در برابر قطعهٔ زمین سازنده، با صدور DAB و انجام پرداخت. دفتر گواهی انطباق این الگو را از ۲۰۲۰ بر اساس مورد به مورد پذیرفته، اما پرونده طولانیتر میشود و وکیل پرونده باید مطمئن باشد زنجیرهٔ عنوان سازنده پاک است.
یک فرم رزرو یا رسید پیشپرداخت. قابل قبول نیست. این برنامه به یک حقّ ملک واقعی که در Tapu Müdürlüğü ثبت شده نیاز دارد؛ یک فرم رزرو سازنده شما را به جایی نمیرساند.
چهار بررسی سختگیرانه قبل از امضای سند kat irtifakı
خریدهای شهروندی پیشساخت روی اینها زندگی و میمیرند.
۱. arsa payı. تأیید کنید سهم زمین زیربنایی که با آپارتمان شما میآید با متر مربّع آپارتمان روی پایهٔ هر واحد مطابقت دارد. سازندگان گاهی arsa payı نامتناسبی به پنتهاوسها اختصاص میدهند؛ این خوب است اگر در حال خرید پنتهاوس هستید و بد اگر نیستید. arsa payı وزن رأی شما را در انجمن آپارتمان آینده و سهم شما از هزینههای قسمتهای مشترک تعیین میکند.
۲. پروژهٔ معماری. از پروژهٔ تأییدشده (onaylı proje) بخواهید و بررسی کنید مکان آپارتمان، متر مربّع، چیدمان و جهت با آنچه دفتر فروش نشان داد مطابقت دارد. تناقضات اکنون گرفته شده آسان برای تصحیح هستند؛ تناقضات گرفتهشده پس از iskan یک مشکل بازسازی است که شما برای آن پول میدهید.
۳. مجوّزهای شهرداری. مجوّز ساخت (yapı ruhsatı) صادر شده. Iskan درخواست داده شده (یا زمانبندی شناختهشده). پایه ریخته شده. وضعیّت ساخت مستند است. خرید یک kat irtifakı در ساختمانی که ساخت در آن متوقّف شده بدترین مورد است؛ این برنامه پروندهٔ شما را از یک سازنده که پولها تمام شده نجات نمیدهد.
۴. زمانبندی تبدیل. بهصورت کتبی بپرسید چه زمانی سازنده انتظار دارد پس از iskan برای kat mülkiyeti اقدام کند. تبدیل یک گام اداری است که توسط مدیر ساختمان یا سازنده انجام میشود؛ اگر هیچ کس برای آن اقدام نکند، kat irtifakı بهطور نامحدود ادامه مییابد. هر چه برنامهٔ سازنده روشنتر باشد، پرونده پاکتر است.
تبدیل: واقعاً چه اتّفاقی میافتد
پس از صدور iskan توسط شهرداری، مدیر ساختمان (یا، در ساختمانهای جدیدتر، سازنده) در Tapu Müdürlüğü برای تبدیل تمام عنوانهای kat irtifakı در ساختمان به kat mülkiyeti اقدام میکند.
تبدیل اداری است. سندهای قدیمی بهطور فیزیکی جایگزین نمیشوند؛ سابقهٔ ثبت بهروزرسانی میشود و یک سند جدید میتواند در صورت درخواست چاپ شود. مالکان همیشه به آنها اطّلاع داده نمیشود؛ تغییر فقط در سیستم رخ میدهد.
برای پروندههای شهروندی، تبدیل نگهداری ۳ ساله را بازنشانی نمیکند. یادداشت با نوع عنوان حرکت میکند. یک متقاضی که در می ۲۰۲۶ روی kat irtifakı با یادداشت ۳ ساله خرید، یادداشت را در می ۲۰۲۹ منقضی شده خواهد دید، صرف نظر از اینکه تبدیل به kat mülkiyeti در نوامبر ۲۰۲۶ یا مارس ۲۰۲۸ اتّفاق بیفتد.
قواعد سرانگشتی عملی
- خرید یک ساختمان تمام شده، kat mülkiyeti، بدون پیچیدگی. مورد پیشفرض. استفاده کنید.
- خرید پیشساخت از یک سازنده با سابقهٔ پاک، kat irtifakı، iskan انتظاری در ۱۲ ماه. معقول. از یک وکیل قوی استفاده کنید.
- خرید پیشساخت بدون kat irtifakı که هنوز فقط یک قرارداد فروش مقدّماتی است. معقول اگر سازنده محکم باشد و وکیل الگو را قبلاً انجام داده. پروندهٔ طولانیتر.
- خرید پیشساخت از یک سازنده بدون سابقه، ساخت متوقّف شده، kat irtifakı نامطمئن. کنار بکشید. تخفیف ارزش ریسک برای پروندهٔ شهروندی شما را ندارد.
همچنین ببینید
- ابتدایی انواع tapu برای واژگان کامل نوع سند.
- راهنمای DAB برای سمت FX خریدهای پیشساخت.
- صفحهٔ مسیر املاک برای قواعد خاص برنامه روی ارزیابیها و واجد شرایط بودن فروشنده.
- صفحهٔ مناطق بسته برای زاویهٔ مجوّز اقامت که با زمانبندی پیشساخت تعامل دارد.
همین حالا اقدام کنید
Ready to start your Turkish citizenship file?
Leave your name, email and phone. We come back within one working day with the next step for your specific case.
- · پاسخ بازبینیشده توسط وکیل، نه فروش تبلیغاتی
- · یادداشت منبع وجوه ویژه کشور شما
- · پاسخ صادقانه اگر برنامه برای شما مناسب نباشد
Frequently Asked Questions
آیا میتوانم شهروندی را در یک سند kat irtifakı بگیرم؟
بله، اگر ارزیابی SPK روی ارزش kat irtifakı ۴۰۰٬۰۰۰ دلار را پاک کند، و یک قرارداد فروش مقدّماتی محضری که قواعد برنامه را برآورده میکند در محلّ باشد. بیشتر خریدهای پیشساخت برای شهروندی روی kat irtifakı انجام میشود، سپس پس از تحویل به kat mülkiyeti تبدیل میشود.
آیا kat irtifakı همان حقوق kat mülkiyeti را حمل میکند؟
اساساً بله. هر دو حقوق ملک واقعی هستند که در Tapu Müdürlüğü ثبت شدهاند؛ هر دو میتوانند فروخته، رهن یا منتقل شوند. تفاوت فنّی این است که kat irtifakı روی سهم زمین (arsa payı) است، با آپارتمان تعریفشده توسط پروژهٔ معماری؛ kat mülkiyeti روی خود واحد آپارتمان تمامشده است.
آیا تبدیل به kat mülkiyeti خودکار است وقتی ساختمان تمام میشود؟
خیر. مدیر ساختمان یا سازنده پس از صدور iskan (مجوّز اشغال) توسط شهرداری برای kat mülkiyeti اقدام میکند. تبدیل اداری است؛ میتواند سه تا دوازده ماه طول بکشد. مالکان همیشه گفته نمیشوند که این اتّفاق افتاد.
آیا برای ملک kat mülkiyeti پول بدهم یا منتظر تبدیل kat irtifakı بمانم؟
هیچ گزافهٔ قیمت خودکاری برای kat mülkiyeti وجود ندارد، اما در عمل تبدیل وضوح به ارمغان میآورد (آسانتر برای رهن، آسانتر برای تأیید اینکه ساخت شده با نقشهها مطابقت دارد). بسیاری از سرمایهگذاران به این دلیل ترجیح میدهند در kat mülkiyeti بخرند؛ برخی ترجیح میدهند تخفیف خرید kat irtifakı پیشساخت و پذیرش تأخیر تبدیل را بگیرند.