Типы tapu в Турции: букварь для покупателя

Если спросить турецкого юриста, сколько типов tapu существует, честный ответ — “больше, чем умещается на одной странице”. Гражданский кодекс, Закон о кондоминиуме 1965 года, Закон о кадастре 1934 года и горсть боковых регулирований порождают словарь примерно из дюжины типов свидетельств и ещё полудюжины пометок, появляющихся на лицевой стороне. Иностранные покупатели, читающие первый договор, обычно обнаруживают себя смотрящими на пять или шесть турецких фраз, не зная, какие из них имеют значение.

Этот букварь перечисляет типы свидетельств, с которыми вы реально столкнётесь, что каждый означает для гражданства, и три фразы, которые должны заставить вас остановиться до подписания.

Пять самых распространённых типов

1. Kat mülkiyeti (титул законченной квартиры)

Чистый случай. Конкретная квартира в законченном здании со своими границами и долей общих частей. Iskan выдан. Это то, что иностранные покупатели покупают чаще всего, и тип, который программа обрабатывает быстрее всего. Подробности в гиде kat irtifakı vs kat mülkiyeti.

2. Kat irtifakı (строительный титул)

Будущая квартира. Здание в стройке или недавно законченное, но до iskan. Принимается программой; конвертируется в kat mülkiyeti после iskan. Подробности в том же гиде.

3. Mülkiyet / arsa (freehold земля, без здания)

Участок земли в полной собственности. Для гражданства оценочная стоимость должна пройти $400 000, зонирование должно допускать жилое или коммерческое использование (не tarla, не лес), и юрист должен подтвердить, что участок пригоден к застройке. Большинство дел о гражданстве не идут через покупки чистой земли; программа их принимает, но практическая сложность (зонирование, инфраструктура, строительные планы) делает это более редким выбором.

4. Müşterek mülkiyet / hisseli tapu (долевая собственность)

Участок или здание принадлежит нескольким сторонам, у каждой определённая доля (hisse). Появляется в трёх контекстах:

• Старые стамбульские жилые дома, где режим kat mülkiyeti никогда не был должным образом применён. У каждого владельца доля во всём здании, а не чистое свидетельство на конкретную квартиру. Работоспособно, но юрист должен картировать всех совладельцев, и продавец должен передавать 100% квартиры как единицы, а не часть здания.
• Виллы в Бодруме, Чешме, Калкане, Аланье, где две-три виллы делят участок. Tapu записывает каждую виллу как долю. Принимается, если доля однозначно соответствует физической вилле.
• Сельскохозяйственные или прибрежные участки, принадлежащие членам семьи. Часто сложно. Иностранным покупателям стоит входить с осторожностью.

Покупка доли одного совладельца не подойдёт для программы; покупателю нужно приобрести собственность независимой единицы (квартира, вилла, чётко очерченный участок).

5. İrtifak hakkı (сервитуты и подобные права)

Права короче полного владения. Право прохода, право прокладки коммуникаций, пожизненное право (intifa hakkı), строительные сервитуты. Обычно не относятся к гражданству; на сервитуте не пройти.

Другие типы tapu, которые могут попасться

Появляются реже, но стоят узнавания:

• Tarla / tarım arazisi (сельскохозяйственная земля). Не подходит для программы гражданства независимо от стоимости. Иностранная собственность в любом случае ограничена и требует разрешения Совета министров.
• Bağ / bahçe (виноградник / сад). Те же ограничения, что и tarla; некоторые конвертируются в жилое зонирование, но конвертация — отдельный процесс и не путь программы.
• Orman tapusu (лесная земля). Не передаётся иностранцам. Точка.
• Mera (пастбище / общинная земля). То же самое.
• Müstakil tapu (отдельный freehold; отдельно стоящая вилла с очерченным участком). Подходит. Часто случай для вилл в Бодруме или Анталье.
• Devre mülk (таймшер). В принципе подходит, если стоимость проходит $400 000, но одна доля таймшера почти никогда не проходит, а агрегация таймшеров с нескольких недель редко квалифицируется, потому что цепочка допустимости продавца становится непроверяемой.
• Yap-sat tapu (девелоперский, до iskan). Часто kat irtifakı; см. выше.
• Eski tapu / mavi tapu (свидетельство до 2014 года, синяя бумага). По-прежнему действительно. У текущих записей Земельного кадастра есть вся информация; физическое свидетельство — исторический документ.

Три фразы, которые должны заставить остановиться

Когда вы читаете tapu (или, реалистичнее, когда его читает за вас юрист), три текстовых элемента стоит отметить.

Şerh, beyan, irtifak в пометках. Это прямоугольник на свидетельстве, где перечислены обременения: ипотека, обещания продажи, судебные предписания, сервитуты, трёхлетняя пометка о запрете продажи для гражданства. Чистый tapu имеет либо пустой блок пометок, либо только пометку о гражданстве, если вы уже купили. Что угодно ещё нужно понять до оплаты.

Hisse oranı в блоке владения. Соотношение долей. Для müşterek mülkiyet это нормально; для kat mülkiyeti должно быть пусто (вы владеете 100% своей квартиры). Hisse oranı на том, что вам продали как одну квартиру, означает, что вы покупаете долю квартиры, что редко то, что вы хотите.

Код mahalle в списке закрытых районов. Этого нет на самом свидетельстве, но это вопрос, который свидетельство косвенно поднимает. Статус района у Göç İdaresi определяет, можно ли выдать инвесторский ВНЖ (и ВНЖ супруга(и) с 2025 года) по этому адресу. См. страницу закрытых районов.

Как читать tapu

Когда Tapu Müdürlüğü печатает свидетельство, структура согласована. Верх страницы: офис Земельного кадастра, идентификаторы участка (ada, parsel, bağımsız bölüm), площадь в квадратных метрах. Середина: тип владения, идентифицирующие данные владельца, доля, если применимо. Низ: блок пометок.

Два числа стоит запомнить. Идентификатор участка (ada / parsel / bağımsız bölüm) — отпечаток вашего объекта в электронной системе TKGM; любой документ о вашей недвижимости будет на них ссылаться. Соотношение долей (hisse oranı) — правовой ответ на вопрос “сколько участка ваше”. Первый должен быть уникальным и неизменным; второй должен быть 100% (или отсутствовать, означая единоличное владение) для покупки уровня гражданства.

Когда цепочка титула имеет значение

Программа отказывает в деле, если продавец приобрёл объект у иностранного владельца. Цепочка имеет значение как минимум на одну сделку назад. В системе TKGM юрист может вытянуть историю tapu (tapu sicili) на участок и проверить предшественников продавца. Эта проверка бесплатна, быстра и рутинна; её непроведение — то, что вызывает сюрпризы по допустимости продавца, рушащие дела на третьем месяце.

Для новостроек цепочка проста: девелопер владел землёй, зарегистрировал kat irtifakı или kat mülkiyeti, продал иностранному покупателю. Чисто.

Для перепродаж цепочка идёт через предыдущих владельцев. Если кто-то из них в последние двенадцать месяцев был иностранцем, дело не квалифицируется. Проверка TKGM быстрая; требуйте её до уплаты задатка.

См. также

• Гид kat irtifakı vs kat mülkiyeti — ситуации на стадии строительства.
• Гид по DAB — валютная сторона передачи tapu.
• Страница закрытых районов — угол ВНЖ.
• Страница маршрута недвижимости — специфика программных правил для свидетельств.