Громадянство Туреччини через нерухомість: маршрут на $400 000 без прикрас

Приблизно 95% заявників на громадянство обирають цей маршрут, і логіка нескладна: замість заморожувати $500 000 на депозитному рахунку ви вкладаєте $400 000 в актив, який можна здавати вже сьогодні й продати за три роки. Коли щось іде не так, а для людей воно таки йде не так, причина майже ніколи не в самій ідеї. Це одне з чотирьох-п’яти конкретних правил, про які ніхто не згадав, перш ніж гроші зрушили.

Ця сторінка покриває їх усі.

Правило, що відхиляє більше заяв, ніж будь-яке інше

Поріг $400 000 міряється не тим, що ви платите. Він міряється офіційним звітом про оцінку, підготовленим фірмою з ліцензією Ради ринків капіталу (SPK) і перехресно звіреним Реєстром нерухомості (TKGM).

Чому це спотикає людей? Бо ціни пропозиції в проєктах, які продають під громадянство, регулярно вищі за оцінені вартості. Покупець платить $430 000 за квартиру, почувається безпечно з запасом, а потім оцінка приходить на $385 000. Заяву вбито ще до старту. Виправлення нічого не коштує: зробіть оцінку до того, як щось підписувати. Будь-який продавець, який опирається такій послідовності, щось вам каже.

У кого купуєте: важить не менше, ніж що купуєте

Програма існує, щоб завести іноземні гроші в турецькі руки, і правила забезпечують це прямолінійно. Купівля не кваліфікується, коли продавець це:

• іноземний громадянин (будь-який, не лише вашої країни),
• турецька компанія під контролем іноземців,
• ваше власне подружжя чи діти або
• будь-хто, хто набув цю саму нерухомість від іноземця в попередні три роки.

Останнє ловить обережних покупців. Квартирою володіє громадянин Туреччини, усе виглядає чисто, але він купив її в іранського продавця два роки тому, і ланцюг її дискваліфікує. Ваш юрист має підняти історію титулу в TKGM до того, як ви зобов’яжетеся, а не після.

Як мають рухатися гроші

Готівка у валізі не працює, і оплата на рахунок продавця в Дубаї теж. Кошти на купівлю мають прийти через турецьку банківську систему, де іноземну валюту продають Центральному банку, а ви отримуєте Döviz Alım Belgesi (сертифікат купівлі валюти). Цей сертифікат і доводить на папері, що $400 000 іноземної валюти зайшли в країну для цієї купівлі. Немає DAB — немає громадянства, навіть якщо титул у вас у руках.

Із 2025 року банки також ставлять жорсткіші питання про те, звідки взялися гроші. Чистий, задокументований слід (зарплата, дохід від бізнесу, продаж активу) проходить легко. Кошти, що спершу перестрибнули через три особисті рахунки у двох країнах, застрягнуть вашу справу в комплаєнсі на тижні.

Анотація й що насправді означають «3 роки»

Під час передачі права власності Реєстр нерухомості додає şerh, анотацію, що зобов’язує вас не продавати три роки. Порушите — і громадянство, надане на підставі тієї купівлі, можуть скасувати. Годинник біжить від дати титулу, а не від дати заяви. Здавати, жити, робити ремонт: усе можна. Не можна лише продавати.

Де купувати, а де ні

Стамбул забрав 37% усіх іноземних купівель у 2025 році (7989 помешкань, за даними TÜİK), Анталія близько позаду з 7118. Але район важить більше за місто, з двох причин.

По-перше, іноземне володіння обмежене на район, і квартали, де частка іноземних резидентів перевищує поріг концентрації, закриті для нових посвідок на проживання. Ви все одно можете там законно купити й усе одно отримати громадянство, але короткострокову посвідку, яка є частиною процесу заяви, треба видати десь, і закритий mahalle ускладнює вашу справу. Закритий список стабільний із квітня 2025 року; перевіряйте поточний статус конкретного кварталу, а не району, перед підписанням.

По-друге, перепродаж. За три роки ви продаватимете на ринку в лірах, найімовірніше місцевому покупцеві. Типова квартира в переповненій “громадянській башті” має зовсім інший вихід, ніж добре розташована нерухомість, яку хоче турецька сім’я. Купуйте другий тип.

Котлован і ризик забудовника

Новобудови домінують на цьому ринку, і забудовники точно знають, що потрібно покупцеві на громадянство. Два застереження зі справ, які ми бачили, як пішли боком: заяві на громадянство потрібен реальний титул власності (або нотаріально засвідчений попередній договір купівлі-продажу, що відповідає суворим умовам: оплачений повністю, належно анотований), а угода про резервування чи ненотаріальний договір нічого не варті для Управління міграції. І затримки з передачею лягають на вас, а не на забудовника, якщо договір не каже інакше. Спершу юрист, шоурум потім.

Що це коштує понад $400 000

Позиція	Типова цифра
Податок на передачу права власності	4% від задекларованої вартості (хто платить, узгоджується; закладайте себе)
Звіт про оцінку	$300–600
Нотаріус, переклади, апостилі	$1 000–3 000
Юридичні збори, повний супровід	$5 000–15 000
ПДВ	часто включений у ціну; іноземні покупці-новачки можуть мати право на звільнення на новобудовах; перевіряйте, не припускайте

Повні цифри, зокрема збори за заяву для сім’ї, — на сторінці витрат.

Чого вам не скаже торгова презентація

Ліра мінлива, і ваш вихід за три роки оцінений у ній. Нерухомість у преміальній локації історично тримала доларову вартість набагато краще за периферію, а орендна дохідність пом’якшує поїздку, надто короткострокова оренда в Анталії. Але той, хто каже вам, що турецька нерухомість — гарантований прибуток у доларах, вам щось продає. Громадянство — певна частина цієї угоди; ставтеся до інвестиційного доходу як до змінної.

---

Далі: перевірте, які папери потрібні для самої заяви, на сторінці вимог або подивіться повний строк процесу. Роздумуєте, чи депозитний маршрут пасує вам краще? Порівняйте тут. Якщо хочете наш погляд на вашу конкретну ситуацію, попросіть безкоштовну перевірку прийнятності.