Vías de Ciudadanía
Ciudadanía Turca por Bienes Raíces: La Vía de 400.000 USD Explicada
Última actualización: · Revisado trimestralmente y tras cada cambio regulatorio
Cerca del 95% de los solicitantes elige esta vía, y la lógica no es complicada: en vez de aparcar 500.000 USD en un depósito, pone 400.000 USD en un activo que puede alquilar hoy y vender en tres años. Cuando sale mal, y sale mal para algunas personas, casi nunca es el concepto. Es una de cuatro o cinco reglas concretas que nadie mencionó antes de mover el dinero.
Esta página cubre todas ellas.
La regla que rechaza más solicitudes que ninguna otra
El umbral de 400.000 USD no se mide por lo que usted paga. Se mide por un informe de tasación oficial, preparado por una sociedad valoradora licenciada por el Consejo del Mercado de Capitales (SPK) y contrastado por el Registro de la Propiedad (TKGM).
¿Por qué tropieza la gente con esto? Porque los precios de venta en proyectos comercializados para ciudadanía suelen ir por encima de los valores de tasación. Un comprador paga 430.000 USD por un piso, se siente seguro con el margen y luego la tasación cae en 385.000 USD. La solicitud está muerta antes de empezar. El arreglo no cuesta nada: consiga la tasación antes de firmar nada. Cualquier vendedor que se resista a esa secuencia le está diciendo algo.
Importa tanto a quién compra como qué compra
El programa existe para canalizar dinero extranjero hacia manos turcas, y las reglas lo imponen sin rodeos. Las compras no califican cuando el vendedor es:
- un extranjero (cualquier nacionalidad, no solo la suya),
- una empresa turca controlada por extranjeros,
- su propio cónyuge o sus hijos, o
- alguien que adquirió esa misma propiedad de un extranjero en los tres años anteriores.
Esta última atrapa a compradores cuidadosos. El piso pertenece a un ciudadano turco, todo parece limpio, pero se lo compró a un vendedor iraní hace dos años, y la cadena lo descalifica. Su abogado debería tirar del historial de títulos en el TKGM antes de comprometerse, no después.
Cómo tiene que moverse el dinero
El efectivo en una maleta no funciona y tampoco pagar la cuenta del vendedor en Dubái. Los fondos de compra deben venir a través del sistema bancario turco, donde la divisa extranjera se vende al Banco Central y usted recibe un Döviz Alım Belgesi (certificado de compra de divisas). Ese certificado es lo que prueba, sobre el papel, que 400.000 USD de divisa extranjera entraron al país para esta compra. Sin DAB, no hay ciudadanía, aunque el título esté en su mano.
Desde 2025, los bancos también hacen preguntas más duras sobre el origen del dinero. Un rastro limpio y documentado (salario, ingresos del negocio, venta de un activo) pasa sin problema. Fondos que saltan por tres cuentas personales en dos países dejarán su expediente atascado en compliance durante semanas.
La anotación, y qué significan de verdad los “3 años”
En la transferencia del título, el Registro de la Propiedad añade un şerh, una anotación que le compromete a no vender durante tres años. Rómpala y la ciudadanía concedida sobre esa compra puede ser revocada. El reloj corre desde la fecha del título, no desde la fecha de la solicitud. Alquilar el sitio, vivir en él, reformarlo: todo bien. Solo vender está prohibido.
Dónde comprar, y dónde no
Estambul absorbió el 37% de todas las compras extranjeras en 2025 (7.989 viviendas, según TurkStat), con Antalya cerca detrás con 7.118. Pero el distrito importa más que la ciudad, por dos razones.
Primero, la propiedad extranjera está limitada por distrito, y los barrios donde los residentes extranjeros superan el umbral de concentración están cerrados a nuevos permisos de residencia. Aún puede comprar allí legalmente y aún obtener la ciudadanía, pero el permiso de corto plazo que forma parte del proceso tiene que emitirse en algún sitio, y un mahalle cerrado complica su expediente. La lista cerrada ha sido estable desde abril de 2025; verifique el estado actual del barrio concreto, no del distrito, antes de firmar.
Segundo, la reventa. En tres años estará vendiendo en un mercado denominado en liras, lo más probable a un comprador local. Un piso genérico en una torre sobreofertada de ciudadanía tiene una salida muy distinta a la de una propiedad bien ubicada que una familia turca quiere. Compre del segundo tipo.
Sobre plano y riesgo del promotor
Las obras nuevas dominan este mercado, y los promotores saben exactamente qué necesita el comprador de ciudadanía. Dos advertencias de expedientes que hemos visto torcerse: la solicitud de ciudadanía necesita un título de propiedad real (o un contrato preliminar de venta notariado que cumpla condiciones estrictas: pagado en su totalidad, debidamente anotado), y un acuerdo de reserva o contrato no notariado no vale nada para la Dirección de Migración. Y los retrasos en la entrega son problema suyo, no del promotor, salvo que su contrato diga lo contrario. Abogado primero, sala de ventas después.
Lo que cuesta más allá de los 400.000 USD
| Concepto | Cifra típica |
|---|---|
| Impuesto de transferencia del título | 4% del valor declarado (quién paga es negociable; asuma que usted) |
| Informe de tasación | 300–600 USD |
| Notario, traducciones, apostillas | 1.000–3.000 USD |
| Honorarios legales, servicio completo | 5.000–15.000 USD |
| IVA | a menudo incluido en el precio; compradores extranjeros primerizos pueden calificar para una exención en obras nuevas; verifique, no asuma |
Las cifras completas, incluidas las tasas de solicitud para una familia, están en la página de costos.
Lo que un dossier de ventas no le dirá
La lira es volátil y su salida, dentro de tres años, está cotizada en ella. La propiedad de ubicación prima ha mantenido históricamente el valor en dólares mucho mejor que la periferia, y el rendimiento por alquiler suaviza el viaje, en particular los alquileres cortos de Antalya. Pero cualquiera que le diga que la propiedad turca es una ganancia garantizada en dólares le está vendiendo algo. La ciudadanía es la parte cierta de esta transacción; trate el retorno de la inversión como la variable.
A continuación: revise qué papeleo necesita la propia solicitud en la página de requisitos, o vea el cronograma completo del proceso. ¿Se pregunta si la vía del depósito le conviene más? Compárelas aquí. Si quiere nuestra opinión sobre su caso concreto, pida una verificación de elegibilidad gratuita.
Solicitar ahora
¿Listo para iniciar tu expediente de ciudadanía turca?
Déjanos tu nombre, correo y teléfono. Volvemos en un día hábil con el siguiente paso para tu caso.
- · Respuesta revisada por abogado, no un discurso comercial
- · Notas de fuente de fondos específicas a tu país
- · Respuesta honesta si el programa no es adecuado
Preguntas frecuentes
¿Cuenta el precio de la propiedad o el valor tasado?
El valor tasado, punto. Un tasador licenciado por la SPK fija la cifra y el Registro de la Propiedad la verifica. Si la tasación dice 390.000 USD, su compra de 420.000 USD no califica.
¿Puedo comprar dos o tres apartamentos más baratos en lugar de uno?
Sí. Los 400.000 USD son un total combinado, y las propiedades no necesitan estar en la misma ciudad ni provenir del mismo vendedor. Lo que sí deben hacer es cerrarse bajo las mismas reglas del programa.
¿Puedo comprar sobre plano?
Sí, con cuidado. Necesita un título de propiedad o un contrato preliminar de venta notariado que cumpla las condiciones del programa. Un formulario de reserva del promotor no le sirve de nada.
¿Qué pasa después de los 3 años?
Se levanta la anotación de no venta y la propiedad queda suya para conservar, alquilar o vender. Vender no afecta a su ciudadanía.
¿Puedo alquilar la propiedad durante el período de retención?
Sí. Muchos solicitantes cubren parte de sus costos con ingresos por alquiler mientras corre el reloj de 3 años. La restricción es sobre vender, no sobre usar o arrendar la propiedad.