Residencia fiscal
Rentas extranjeras bajo la exención de 20 años de Turquía: la lectura de un casero
Última actualización: · Revisado trimestralmente y tras cada cambio regulatorio
Si tu patrimonio vive en propiedad, la pregunta rara vez es el tipo titular. Es qué pasa cuando apilas una nueva residencia sobre un libro de alquileres extranjero existente. Bajo la Ley 7582, la respuesta para los nuevos residentes turcos desde 2026 es inusualmente limpia: Turquía se queda con el 0% de tus rentas extranjeras durante veinte años.
Lo que no hace es reescribir lo que tu país de origen ya iba a cobrar. La ventaja es unilateral. Bien usada, retira una capa; mal entendida, se sobrevende.
La línea que todo casero necesita trazar
La renta extranjera viaja libre. La renta turca no.
| Ubicación del inmueble | Impuesto turco sobre la renta |
|---|---|
| Piso en Londres, HMO en Manchester, tenement en Edimburgo | 0% durante 20 años |
| Condominio en Nueva York, SFR en Florida, dúplex en Texas | 0% durante 20 años |
| Mietshaus en Berlín, apartamento en Múnich, villa en Mallorca | 0% durante 20 años |
| Piso en Estambul, villa en Antalya, casa en Bodrum | Tributa 15–40% |
La consecuencia de planificación más simple: el inmueble que compraste para cualificar a la vía de ciudadanía por $400k conviene tenerlo como vivienda o activo en lira turca, no como piedra angular de tu rendimiento de alquiler. La cartera generadora pertenece al extranjero.
Tres caseros, tres números reales
El casero del Reino Unido. £180.000 de renta bruta británica entre tres pisos en Londres. Tras las restricciones a los intereses hipotecarios y el crédito por tipo básico, HMRC se lleva unos £55.000. El Reino Unido sigue cobrándolos, independientemente de dónde vivas. Bajo el antiguo sistema mundial turco, la renta iría a una declaración turca con crédito británico, produciendo a menudo un pequeño top-up turco por diferencias de timing y FX. Bajo la Ley 7582, Turquía simplemente no ve la renta. Efecto neto: una declaración menos, sin factura turca, posición británica idéntica. Más limpio, no más barato.
El casero estadounidense. $240.000 de renta bruta entre cuatro viviendas unifamiliares en Texas y Florida. El IRS grava el neto (tras depreciación, reparaciones y honorarios de gestión) como renta ordinaria. Como ciudadano estadounidense, el titular sigue pagándolo viva donde viva. Turquía al 0% retira cualquier segunda capa. El mayor beneficio se asienta en el lado patrimonial, no en el de renta.
El casero alemán. €120.000 de un Mietshaus en Berlín. Alemania grava la renta con tipos progresivos y la depreciación habitual. Bajo las viejas reglas turcas, la misma renta golpeaba a Turquía con crédito. Bajo la Ley 7582, Turquía calla. La factura alemana no cambia.
El patrón se repite: la exención retira una capa turca que, para las rentas inmobiliarias, rara vez era la vinculante. Donde más paga es en la simplificación, la certeza de planificación a 20 años y la línea sucesoria al final.
La cuestión de la retención, respondida correctamente
El impuesto extranjero no deja de cobrarse porque te hayas hecho residente turco.
- Reino Unido: el régimen Non-Resident Landlord retiene al tipo básico sobre la renta abonada por un agente de alquiler británico, con regularización posterior vía self-assessment.
- EE. UU.: la renta de alquiler está sujeta a retención bruta del 30% bajo las reglas FDAP, salvo que el casero opte por tributación neta bajo la sección 871(d), lo que hace la mayoría, situándole en un 1040NR regular.
- Alemania, Francia, España, Países Bajos: todos conservan los derechos primarios de imposición sobre las rentas inmobiliarias y siguen liquidando.
La exención turca retira cualquier cargo turco adicional. No reembolsa lo que se recauda en el extranjero. Quien venda la ventaja de 20 años como “0% sobre alquileres, en cualquier sitio, punto” la está exagerando.
Posición de los tratados: por qué esto aterriza más discretamente para el alquiler que para los dividendos
Turquía tiene más de 85 tratados de doble imposición en vigor, y casi todos siguen el modelo OCDE en materia inmobiliaria: el país donde está el edificio tiene los derechos primarios de imposición. Turquía, como país de residencia, era el imponedor secundario con crédito.
Bajo el viejo sistema, eso a menudo significaba que el impuesto extranjero borraba la factura turca, pero el residente igual tenía que presentar en Turquía, calcular el crédito y absorber ruido de timing/FX. Bajo la Ley 7582 el cálculo desaparece por completo. Las mayores ganancias de la exención afloran en los tipos de renta donde Turquía habría sido el imponedor dominante (dividendos extranjeros, regalías, ganancias de capital sobre activos muebles). Para el alquiler, la ganancia es sobre todo presentación más limpia y certeza.
La excepción son las jurisdicciones sin tratado en vigor o con posiciones débiles, donde el viejo sistema mundial podía crear un top-up turco real. Esos caseros son los que más ganan.
La trampa de los honorarios de gestión
El error de estructuración más habitual: el titular se muda a Turquía, monta una sociedad turca para gestionar la cartera extranjera, y luego hace que esa sociedad facture honorarios de gestión o asesoría a los inmuebles extranjeros. Esos honorarios son ingresos por servicios de fuente turca obtenidos por una entidad turca. Quedan firmemente fuera de la exención y tributan al 25% de corporativo más retención sobre dividendos al distribuir.
La estructura correcta mantiene la función de gestión en el extranjero (o como holding pasivo, no sociedad operativa) y usa la presencia turca solo para la residencia, no para facturar. La versión más limpia es una sociedad holding extranjera que posea los inmuebles, sin capa de servicio turca encima.
La línea sucesoria que calladamente hace el trabajo pesado
El ahorro en renta es el titular fácil. La posición sucesoria suele ser el número mayor a lo largo de una generación.
Una cartera de alquileres extranjera de €15M pasa, dentro de la ventana de 20 años, al tipo plano del 1% en Turquía, frente a la escala normal que trepa cerca del 30%. Incluso teniendo en cuenta la exposición a impuestos extranjeros sobre sucesiones y patrimonios en las jurisdicciones de origen (IHT británico al 40% por encima del mínimo exento, estate tax estadounidense, tipos sucesorios franceses que alcanzan el 45%), la posición turca se convierte en la jurisdicción sucesoria más amable a la que está expuesto el titular.
Para las familias que usan la ruta E-2 de Turquía a EE. UU. como segundo paso, la ventana de tres años de domicilio en Turquía puede ser también la ventana en la que se formalice la planificación patrimonial al 1%.
Lo que todavía necesita matiz
La Ley 7582 se publicó el 4 de junio de 2026. Las circulares de aplicación del Tesoro sobre la documentación de las rentas extranjeras (prueba del arrendamiento, certificados de residencia fiscal extranjera de la entidad propietaria del inmueble, etc.) seguían llegando cuando se escribió esta página. El principio es firme. La documentación específica debe confirmarse con un asesor fiscal turco antes del primer ejercicio completo de presentación. Reverificamos esta página trimestralmente.
Información general, no asesoramiento fiscal. Las estructuras de alquiler extranjeras, la residencia turca y la planificación sucesoria transfronteriza piden cada una su propia opinión cualificada.
Si posees inmueble de alquiler en el extranjero y una mudanza en 2026 o 2027 está sobre la mesa, envíanos la forma de la cartera y los países de origen y trazaremos la residencia, la estructura y la posición sucesoria como un único plan.
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Preguntas frecuentes
¿La renta de mi propiedad en UK o US está realmente libre de impuestos en Turquía?
Por el lado turco, sí. La renta de inmuebles ubicados fuera de Turquía es renta de fuente extranjera, y los nuevos residentes cualificados desde 2026 quedan al 0% durante 20 años bajo el Artículo 20/D de la Ley 7582. La renta no se declara en absoluto en una declaración turca.
¿Y la renta de mi piso en Estambul?
Tributa con normalidad. La renta de inmueble turco es fuente turca y queda fuera de la exención. Las tasas individuales van del 15% al 40% en la escala progresiva. La línea de planificación es clara: mantén el motor de alquiler en el extranjero, usa el inmueble turco para vivir o mantener.
¿El 0% turco reembolsa la retención fiscal extranjera?
No. El régimen Non-Resident Landlord del Reino Unido sigue aplicándose. La retención estadounidense bajo las reglas próximas a FIRPTA sigue aplicándose. Alemania sigue gravando el alquiler en origen. Turquía simplemente deja de añadir una capa encima, que bajo el viejo sistema mundial debía neutralizarse con un crédito pero a menudo no lo hacía de forma limpia.
¿Cómo interactúan los tratados fiscales con la exención?
Para las rentas inmobiliarias, casi todos los tratados de doble imposición turcos (85+ en vigor) atribuyen los derechos de imposición primarios al país donde está el inmueble. Turquía solía ser el imponedor secundario, con mecanismo de crédito. Bajo la Ley 7582, Turquía se retira por completo. No hay factura turca, así que no hay crédito que calcular. Las presentaciones extranjeras continúan como antes.
¿Y la sucesión sobre mi cartera de alquileres en el extranjero?
Dentro de la ventana de 20 años se aplica el tipo plano turco de sucesiones del 1%, frente a la escala normal que trepa cerca del 30%. Para una cartera multiinmueble extranjera, suele ser la línea que por sí sola paga la mudanza.