ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขอสัญชาติตุรกี: กฎ 400,000 ดอลลาร์

เส้นทางอสังหาริมทรัพย์กำหนดเงินขั้นต่ำ 400,000 ดอลลาร์สหรัฐหรือเงินตราต่างประเทศเทียบเท่า พร้อมข้อจำกัดไม่ขายอย่างน้อยสามปี ตัวเลขนี้จำง่าย ส่วนที่ทำให้แฟ้มเสียหายคือสิ่งรอบตัวเลข: ราคาประเมิน ประวัติผู้ขาย โฉนด เส้นทางธนาคาร และสัญญาที่คืนเงินได้หรือไม่ได้

อย่าเริ่มจากคำถามว่าเมืองไหนให้ผลตอบแทนสูงสุด เริ่มจากคำถามว่าทรัพย์นั้นผ่านกฎสัญชาติหรือไม่ แล้วจึงพิจารณาผลตอบแทน

ตรวจห้าจุดก่อนจ่ายเงินจอง

1. มูลค่าที่ใช้ในแฟ้ม

ราคาบนเว็บไซต์หรือใบเสนอขายไม่ใช่หลักฐานสุดท้าย แฟ้มต้องมีรายงานประเมินจากระบบที่กำหนด หลักฐานการชำระ และข้อมูลทะเบียนที่สนับสนุนยอดขั้นต่ำ หากห้องขาย 430,000 ดอลลาร์แต่หลักฐานทางการต่ำกว่าเกณฑ์ ส่วนต่างบนโบรชัวร์ไม่ช่วยให้แฟ้มผ่าน

ขอให้สัญญาระบุว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากการประเมินหรือการตรวจคุณสมบัติไม่ผ่าน คำว่า “รับประกันสัญชาติ” จากฝ่ายขายไม่มีค่าเท่ากับสิทธิคืนเงินที่เขียนชัดในสัญญา

2. ผู้ขายและประวัติโฉนด

คุณสมบัติของผู้ขายและเส้นทางการถือครองเดิมอาจทำให้ทรัพย์ใช้ไม่ได้ แม้ผู้ขายปัจจุบันดูเป็นบุคคลหรือบริษัทตุรกี ทนายความอิสระควรตรวจเจ้าของเดิม ภาระจำนอง การอายัด สิทธิของบุคคลอื่น และข้อจำกัดการโอนจากทะเบียนที่ดิน

อย่าใช้ทนายคนเดียวกับผู้ขายเพียงเพราะบริการรวมอยู่ในราคา ผู้ตรวจแฟ้มของคุณควรมีหน้าที่ต่อคุณ และควรส่งผลตรวจเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเงินจองหมดสิทธิคืน

3. เส้นทางชำระเงินและ DAB

เงินต้องผ่านระบบธนาคารตามขั้นตอนที่กำหนด เอกสารการแลกเงินตราต่างประเทศหรือ Döviz Alım Belgesi (DAB) และใบรับโอนเป็นส่วนหนึ่งของเส้นทางหลักฐาน การจ่ายนอกระบบ จ่ายเข้าบัญชีบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้อง หรือจ่ายให้บัญชีนอกประเทศอาจทำให้โฉนดอยู่ในมือแต่แฟ้มสัญชาติใช้ไม่ได้

ก่อนโอน ให้ธนาคารตุรกีตรวจที่มาของเงิน ชื่อผู้โอน ผู้รับ และคำอธิบายธุรกรรม ชื่อในบัญชี หนังสือเดินทาง สัญญา และโฉนดควรเชื่อมกันได้โดยไม่ต้องเดา

4. ข้อจำกัดไม่ขายสามปี

ทะเบียนที่ดินต้องบันทึกวัตถุประสงค์และข้อจำกัดการขายตามกฎของโครงการ ระยะสามปีผูกกับธุรกรรมและการจดทะเบียนที่ใช้ในแฟ้ม ไม่ใช่วันที่คุณเริ่มคุยกับนายหน้า

ระหว่างนั้น ผู้ถือครองอาจอยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าได้ตามกฎหมายและสัญญาที่เกี่ยวข้อง แต่ต้องรับความเสี่ยงด้านผู้เช่า ค่าใช้จ่ายอาคาร ภาษี และอัตราแลกเปลี่ยนเหมือนเจ้าของทรัพย์ทั่วไป

5. ทางออกหลังสามปี

ทรัพย์ที่ขายให้นักลงทุนต่างชาติได้ง่ายในวันนี้อาจไม่มีผู้ซื้อในประเทศเมื่อครบสามปี ดูจำนวนห้องแบบเดียวกันในโครงการ ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การเดินทาง โรงเรียน และความต้องการของผู้ซื้อชาวตุรกี

ราคาที่สูงขึ้นในลีราไม่จำเป็นต้องหมายถึงกำไรเมื่อแปลงกลับเป็นดอลลาร์หรือบาท หากเป้าหมายหลักคือการรักษาเงินต้น ให้จำลองราคาขาย ค่าเงิน ภาษี นายหน้า และช่วงห้องว่างก่อนตัดสินใจ

ซื้อเสร็จแล้วไม่ได้แปลว่าแฟ้มเสร็จ

ลำดับทั่วไปประกอบด้วย:

1. เลือกทรัพย์และตรวจโฉนด ผู้ขาย สัญญา และมูลค่า
2. เปิดบัญชีธนาคารและอนุมัติแฟ้มที่มาของเงิน
3. ชำระผ่านช่องทางที่กำหนดและเก็บหลักฐานทุกขั้น
4. โอนกรรมสิทธิ์หรือใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่เข้าเงื่อนไข
5. จดข้อจำกัดไม่ขายสามปี
6. ขอหนังสือรับรองว่าการลงทุนเข้าเกณฑ์
7. ดำเนินขั้นตอนพำนักและยื่นคำขอสัญชาติตุรกี

ผู้พัฒนาโครงการอาจช่วยจัดเอกสาร แต่ไม่ควรเป็นผู้ตรวจความเสี่ยงเพียงรายเดียว ความเร็วที่ฝ่ายขายเสนอไม่มีประโยชน์หากต้องย้อนแก้ธนาคารหรือโฉนดภายหลัง

ต้นทุนที่เกินจาก 400,000 ดอลลาร์

งบควรแยกอย่างน้อยห้ากลุ่ม:

• ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมทะเบียน
• รายงานประเมิน
• ทนายความ โนตารี การแปล และการรับรองเอกสาร
• ค่าธรรมเนียมคำขอสำหรับสมาชิกครอบครัว
• ค่าใช้จ่ายทรัพย์ เช่น ส่วนกลาง ประกัน ภาษีประจำปี และซ่อมบำรุง

ภาษีมูลค่าเพิ่มอาจได้รับยกเว้นในบางกรณีของผู้ซื้อต่างชาติและทรัพย์ใหม่ แต่ไม่ควรหักออกจากงบจนกว่าผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีจะยืนยันเงื่อนไขของผู้ซื้อและทรัพย์นั้น ต้องคำนวณค่าธรรมเนียมโฉนด ค่าประเมิน ค่าตรวจเอกสาร ค่าทนาย และค่าแปลแยกจากราคาซื้อก่อนเปรียบเทียบโครงการ

เมืองที่นิยมไม่ได้แปลว่าทุกโครงการดี

อิสตันบูลมีตลาดใหญ่และสภาพคล่องต่างกันมากระหว่างย่าน อันตัลยามีแรงเช่าจากการท่องเที่ยวแต่ขึ้นกับฤดูกาล อิซเมียร์และโบดรัมมีสินค้าบางประเภทที่ราคาแพงจากทำเลและอุปทานจำกัด

เลือกจากผู้ซื้อปลายทาง ไม่ใช่ชื่อเมืองเพียงอย่างเดียว ห้องที่ครอบครัวท้องถิ่นอยากซื้อ มีระบบขนส่งและค่าใช้จ่ายอาคารสมเหตุผล มักมีทางออกดีกว่าห้องจำนวนมากในอาคารที่สร้างเพื่อขายแพ็กเกจสัญชาติ

การตรวจซื้อสำหรับชาวต่างชาติต้องครอบคลุมภาษี โฉนด สัญญา ผู้ขาย และสายโซ่กรรมสิทธิ์ เพราะทรัพย์ที่ดูดีอาจใช้ในแฟ้มสัญชาติไม่ได้

ข้อสรุปง่ายที่สุดคือ: ซื้อเฉพาะทรัพย์ที่คุณยอมถือสามปีในฐานะการลงทุนปกติ และทำให้หลักฐานสัญชาติเป็นผลของการตรวจที่ถูกต้อง ไม่ใช่เหตุผลที่ต้องมองข้ามความเสี่ยง จากนั้นจึงประเมินว่าหนังสือเดินทางตุรกีตอบโจทย์ครอบครัวหรือไม่ หากมีทรัพย์อยู่แล้ว ส่งข้อมูลโฉนด ราคา และผู้ขายผ่านแบบฟอร์มประเมินก่อนจ่ายเงินจอง