Кейс: саудовская семья, недвижимость в Стамбуле, дело закрыто Q4 2024

Профиль

Семья из четырёх человек, проживающая в Эр-Рияде. Основной заявитель, управленец в производственной сфере, начало пятого десятка. Супруга, фармацевт с действующей лицензией. Двое детей до двенадцати лет. Источник средств: тринадцать лет задокументированной зарплаты плюс продажа недвижимости в Саудовской Аравии в 2023 году.

Семья рассматривала турецкую недвижимость с 2019 года как летнюю базу; гражданство было вторичным мотивом. Решение оформить и то и другое подтолкнул разговор 2024 года о возможном повышении порога, которое в итоге не состоялось.

Маршрут и сумма

Недвижимость, минимум $400 000, исполнено по $415 000, для оценочного запаса. Двухкомнатная квартира в центре Шишли, дом 2017 года с порядком в «искане» и чистой историей продавца.

Хронология по неделям

• Недели 1–2. Заключение договора, выдача налоговых номеров заявителю и супруге, открытие лировых и валютных счетов в банке из топ-3 с задокументированным англоязычным welcome-пакетом для следа SAR-USD-TRY.
• Недели 3–4. Объект найден за одну поездку (три просмотра, одно предложение). Независимая оценка заказана до договора, что важно для того, что последовало. Оценка: $421 000.
• Недели 5–6. Договор подписан по $415 000. Перевод от саудовского банка-корреспондента пришёл во второй день пятой недели; сертификат DAB выдан принимающим турецким банком с точной ссылкой на транзакцию. Передача права в TKGM с корректной отметкой запрета продажи на три года. Итог в реестре: девять рабочих дней.
• Недели 7–9. Сертификат соответствия (Uygunluk Belgesi) выдан со стороны кадастра. Без переписки: документы были полными при первой подаче.
• Недели 10–11. ВНЖ заявителю и супруге (отдельно), дети в файле основного заявителя. Правило 2025 года по супружескому ВНЖ ещё не действовало на момент подачи.
• Неделя 12. Заявление на гражданство подано в провинциальное управление ЗАГС. Семья прилетела в Стамбул для биометрии; одна пятидневная поездка покрыла биометрию, очное посещение банка и осмотр объекта.
• Недели 13–28. Государственная обработка. Два рутинных запроса разъяснений, оба отвечены в ту же неделю. Без дефектов. Президентское решение на 28-й неделе.
• Неделя 30. Турецкие удостоверения, паспорта получены в консульстве.

Итого: семь месяцев между договором и получением паспорта. Шесть с половиной от завершения инвестиции. В пределах «хорошего исхода», который мы публикуем на странице процесса.

Что сработало

• Оценка до договора. Стоила $400; уберегла семью от оффера, который оценка не подтвердила бы, а это самая частая стамбульская ошибка.
• Один банковский счёт, один перевод, один сертификат DAB. Без банка-корреспондента, без частичного фондирования, без флага комплаенса на стадии источника средств. Тринадцать лет зарплаты говорят сами за себя.
• Мандат турецкого юриста с первого дня. Тот же юрист, что проверил договор, вёл заявление на гражданство. Без передач.
• Без «гарантированной доходности». Объект есть объект; договор аренды, если будет, это отдельный разговор на втором году.

Что было медленнее плана

• Документы «искана» на здание были подшиты не в ту папку в муниципалитете и заняли лишнюю неделю на извлечение. Не дефект; просто та медленная бумажная работа, которую производит турецкая система. На сроках это не сказалось: мы всё равно ждали сертификат соответствия.

Где семья в 2026

Объект сдан краткосрочно корпоративным гостям через управляющую компанию, доходность ~5,5% на долларовой базе после комиссий. Оба супруга посетили Турцию дважды за год после получения гражданства. Текущий план в том, чтобы держать актив дольше третьего года (отметка о запрете продажи снимается в конце 2027) и пересмотреть на горизонте 2028–29. Турецкий паспорт активно используется основным заявителем для въезда по визе по прибытии в две страны АТР, куда саудовский документ требовал предварительного согласования.

Что бы сделали иначе

Задним числом семья могла купить квартиру за $400 000 в Кадыкёе на азиатской стороне, где чуть лучше математика выхода на третьем году при том же номинале. Квартиру в Шишли продадут хорошо; квартиру в Кадыкёе продали бы более глубокому пулу местных покупателей. Это маргинальный выбор, очевидный только постфактум. Указываем, потому что фраза «всё прошло идеально» это то, во что мы не верим и чего не пишем.

---

Контрагенты, ведущие due diligence по этому делу (мандатное письмо, отчёт оценщика, ссылка на сертификат соответствия, регистрация юриста-проверяющего в коллегии), могут запросить неотредактированную версию через etc [at] virugroup [dot] company.