Caso: familia saudí, ruta inmobiliaria en Estambul, cierre Q4 2024

Perfil

Familia de cuatro residente en Riad. Solicitante principal: directivo de manufactura en sus cuarenta y pocos. Cónyuge: farmacéutica con licencia profesional vigente. Dos hijos menores de doce años. Origen de fondos: trece años de salario documentado más la venta de un inmueble en Arabia Saudita en 2023.

La familia consideraba inmueble turco desde 2019 como base estival, con la ciudadanía como motivación secundaria. La decisión de formalizar ambos vino impulsada por la conversación de 2024 sobre una posible subida de umbral que finalmente no se produjo.

Ruta e importe

Inmueble, mínimo $400,000, ejecutado a $415,000 para dar margen en tasación. Piso de dos habitaciones en el centro de Şişli, edificio de 2017 con iskan en regla e historial limpio del vendedor.

Cronología, semana a semana

• Semanas 1–2. Mandato, emisión del número fiscal para principal y cónyuge, apertura de cuentas en lira turca y divisas en un banco top-3 con un welcome pack documentado en inglés para la trazabilidad SAR-USD-TRY.
• Semanas 3–4. Inmueble identificado tras un único viaje (tres visitas, una oferta). Tasación independiente encargada antes del contrato — clave para lo que vino después. Tasación a $421,000.
• Semanas 5–6. Contrato firmado a $415,000. Transferencia desde el banco corresponsal saudí llegada el día dos de la semana cinco; certificado DAB emitido por el banco turco receptor con la referencia exacta de la operación. Transmisión del título en TKGM con la anotación de no venta a tres años correctamente aplicada. Total en el registro: nueve días hábiles.
• Semanas 7–9. Certificado de conformidad (Uygunluk Belgesi) emitido por el lado del Registro. Sin idas y venidas — la documentación estaba completa en la primera presentación.
• Semanas 10–11. Permisos de residencia para principal y cónyuge (por separado) y niños listados en el expediente del principal. La regla de 2025 sobre el permiso de residencia del cónyuge aún no había entrado en vigor al presentar.
• Semana 12. Solicitud de ciudadanía presentada ante la Dirección Provincial del Registro Civil. La familia viajó a Estambul para huellas; un único viaje de cinco días cubrió biometría, visita bancaria presencial e inspección del edificio.
• Semanas 13–28. Tramitación gubernamental. Dos solicitudes rutinarias de aclaración, ambas respondidas la misma semana. Sin defectos. Decisión presidencial en la semana 28.
• Semana 30. DNIs turcos, pasaportes recogidos en el consulado.

Total: siete meses entre contrato y recogida de pasaporte. Seis y medio desde la finalización de la inversión. Dentro del rango “buen resultado” que publicamos en la página del proceso.

Lo que funcionó

• Tasación antes del contrato. Costó $400; salvó a la familia de hacer una oferta que la tasación no podría sostener, el error más común en Estambul.
• Una cuenta bancaria, una transferencia, un certificado DAB. Sin banco corresponsal, sin fondeo a piezas, sin bandera de compliance en la fase de origen de fondos. El historial salarial de trece años habla por sí solo.
• Carta de encargo con el abogado turco el día uno. El mismo abogado que revisó el contrato gestionó la solicitud de ciudadanía. Sin traspasos.
• Sin “rentabilidad garantizada” adjunta. La propiedad es la propiedad; el alquiler, si lo hay, será conversación aparte en el año dos.

Lo que fue más lento de lo planeado

• Documentación de iskan del edificio mal archivada en el ayuntamiento, costó una semana extra recuperarla. No defecto; solo el tipo de papeleo lento que produce el sistema turco. No supuso coste material en plazos porque estábamos esperando el certificado de conformidad de todas formas.

Dónde está la familia en 2026

La propiedad se alquila a corto plazo a visitantes corporativos mediante un acuerdo gestionado que neta ~5.5% sobre base dólar después de comisiones. Ambos adultos han visitado Turquía dos veces en el año desde la ciudadanía. El plan actual es mantener el activo más allá del tercer año (la anotación de venta se levanta a finales de 2027) y reevaluar en horizonte 2028–29. El pasaporte turco está en uso activo del principal para viaje con visa a la llegada en dos destinos Asia-Pacífico donde el documento saudí habría requerido pre-clearance.

Lo que haríamos diferente

Visto en retrospectiva, la familia podría haber comprado un piso de $400,000 en Kadıköy en el lado asiático para una matemática de salida ligeramente mejor en el año tres al mismo nivel nominal. El piso de Şişli se venderá bien; el de Kadıköy se habría vendido contra un pool de compradores locales más profundo. Es la clase de elección marginal que solo es obvia a posteriori. Lo mencionamos porque decir “todo salió perfecto” es la cosa que no creemos ni escribimos.

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Las contrapartes que hacen diligencia sobre este expediente (carta de encargo, informe del tasador, referencia del certificado de conformidad, registro colegial del abogado revisor) pueden solicitar la versión sin redactar vía etc [at] virugroup [dot] company.