案例：沙特家庭，伊斯坦布尔房产路径，2024 年 Q4 结案

当事人画像

一户居住在利雅得的四口之家。主申请人：40 岁出头的制造业高管。配偶：持有执业药剂师执照。两名 12 岁以下子女。资金来源：十三年完整记录的工资收入，加上 2023 年在沙特出售的一处房产。

该家庭自 2019 年起即将土耳其房产视为夏季居所，国籍取得只是次要动机。促使他们正式启动两件事的是 2024 年关于门槛可能上调的讨论，最终并未发生。

路径与金额

房产，$400,000 起步，实际执行 $415,000 以预留估值余量。希什利市中心一套两居室，2017 年建成，伊斯坎手续齐备，卖家历史干净。

时间线，按周

• 第 1–2 周。 委托、为主申与配偶申领税号、在三大行之一开立土耳其里拉与外汇账户，并备有英文欢迎包以支撑 SAR-USD-TRY 的资金链路。
• 第 3–4 周。 单次行程内确定房源（三处看房、一处出价）。在签约前委托独立估价，这一步至关重要。估值 $421,000。
• 第 5–6 周。 以 $415,000 签约。沙特代理行的汇款在第五周第二日到账；土耳其收款行依据具体交易号开具 DAB 证书。TKGM 完成产权过户并正确加注三年内不得出售批注。土地登记处合计耗时 9 个工作日。
• 第 7–9 周。 土地登记处一侧颁发合规证书（Uygunluk Belgesi）。无往返补件，首次提交材料即完整。
• 第 10–11 周。 主申与配偶分别申领居留许可，子女列入主申文件。2025 年配偶居留新规在提交时尚未生效。
• 第 12 周。 入籍申请向省级人口登记总局提交。全家赴伊斯坦布尔录指纹；一次为期 5 天的行程涵盖了生物识别、银行面访与房产实地查看。
• 第 13–28 周。 政府审理。两次例行澄清请求，均在当周回复。无瑕疵。第 28 周总统决定。
• 第 30 周。 土耳其身份证、在领事馆领取护照。

合计：签约到拿到护照共 7 个月，自投资完成起 6.5 个月。落在我们在流程页所公布的”良好结果”区间内。

哪些起作用

• 签约前先估值。 $400 的委托费，避免家庭出一个估值无法支撑的价格，这是伊斯坦布尔最常见的单一错误。
• 一个银行账户、一笔电汇、一张 DAB 证书。 没有走廊银行、没有零碎拨款、资金来源阶段没有合规警旗。十三年的工资记录足以说明问题。
• 第一天就与土耳其律师签订委托书。 审合同的律师就是办入籍的律师。无交接。
• 没有”保证收益”附加。 房子就是房子；如有租赁安排，留到第二年再单独谈。

比计划慢的地方

• 伊斯坎文件在市政厅被错放，多花了一周时间取回。不是缺陷，只是土耳其行政体系产出的那种慢节奏纸面工作。对时间没有实质影响，我们本就在等合规证书。

该家庭在 2026 年的现状

房产通过托管短租方式出租给企业访客，扣除费用后美元基础上净回报约 5.5%。两位成人在取得国籍后的一年内已两度访问土耳其。当前计划是持有资产超过第三年（不得出售批注将于 2027 年末解除），并在 2028–29 年视野上重新评估。土耳其护照由主申频繁使用，前往两个亚太目的地落地签，若使用沙特护照则需事先许可。

我们会怎样不同地做

事后看，家庭原本可以在亚洲一侧的卡德柯伊买一套 $400,000 的公寓，同等名义价格下第三年退出的数学略好。希什利的公寓会卖得不错；卡德柯伊的公寓将面对更深的本地买家池。这种边际选择只有事后才显而易见。我们提及它，是因为”一切都完美无瑕”这种说法我们既不相信也不会写。

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对此档案进行尽职调查的对手方（委托书、估价报告、合规证书参考、审约律师的律协登记）可通过 etc [at] virugroup [dot] company 索取未删节版本。