Caso: família saudita, rota imobiliária em Istambul, encerrado no Q4 2024

Perfil

Família de quatro residente em Riade. Solicitante principal: executivo de manufatura na casa dos quarenta. Cônjuge: farmacêutica com licença profissional vigente. Dois filhos menores de doze. Origem de fundos: treze anos de salário documentado mais a venda de um imóvel na Arábia Saudita em 2023.

A família vinha considerando imóvel turco desde 2019 como base de verão, com a cidadania como motivação secundária. A decisão de formalizar ambos veio com a conversa de 2024 sobre possível aumento de limite que, no fim, não aconteceu.

Rota e valor

Imóvel, mínimo $400,000, executado a $415,000 para dar folga na avaliação. Apartamento de dois quartos no centro de Şişli, prédio de 2017 com iskan em ordem e histórico limpo do vendedor.

Cronograma, semana a semana

• Semanas 1–2. Mandato, emissão do CPF turco para principal e cônjuge, abertura de contas em lira turca e câmbio em banco top-3 com pacote de boas-vindas documentado em inglês para a trilha SAR-USD-TRY.
• Semanas 3–4. Imóvel identificado em uma única viagem (três visitas, uma oferta). Avaliação independente contratada antes do contrato, decisiva para o que veio depois. Avaliação a $421,000.
• Semanas 5–6. Contrato assinado a $415,000. Transferência do banco correspondente saudita chegou no dia dois da semana cinco; certificado DAB emitido pelo banco turco receptor com a referência exata da operação. Transferência de escritura no TKGM com a anotação de impedimento de venda por três anos corretamente aplicada. Total no cartório: nove dias úteis.
• Semanas 7–9. Certificado de conformidade (Uygunluk Belgesi) emitido pelo lado do Cartório. Sem idas e vindas — a documentação estava completa na primeira apresentação.
• Semanas 10–11. Vistos de residência para principal e cônjuge (separadamente) e crianças listadas no processo do principal. A regra 2025 sobre permissão de residência do cônjuge ainda não estava em vigor na entrega.
• Semana 12. Pedido de cidadania apresentado à Diretoria Provincial de Registro Civil. A família viajou a Istambul para impressões digitais; uma única viagem de cinco dias cobriu biometria, visita bancária presencial e inspeção do prédio.
• Semanas 13–28. Trâmite governamental. Dois pedidos rotineiros de esclarecimento, ambos respondidos na mesma semana. Sem defeitos. Decisão presidencial na semana 28.
• Semana 30. Carteiras de identidade turcas, passaportes retirados no consulado.

Total: sete meses entre contrato e retirada do passaporte. Seis e meio do encerramento do investimento. Dentro da faixa “bom desfecho” que publicamos na página de processo.

O que funcionou

• Avaliação antes do contrato. Custou $400; salvou a família de uma oferta que a avaliação não suportaria, o erro mais comum em Istambul.
• Uma conta bancária, uma transferência, um certificado DAB. Sem banco corresponde, sem fundeamento em pedaços, sem bandeira de compliance na fase de origem de fundos. Treze anos de salário falam por si.
• Carta de mandato com o advogado turco no dia um. O mesmo advogado que revisou o contrato cuidou do pedido de cidadania. Sem transferências.
• Sem “rendimento garantido” embutido. O imóvel é o imóvel; o arranjo de aluguel, se houver, será conversa separada no ano dois.

O que foi mais lento que o planejado

• Documentação de iskan do prédio foi arquivada errado na prefeitura e custou uma semana extra para resgatar. Não é defeito; só o tipo de burocracia lenta que o sistema turco produz. Não custou nada material no cronograma porque estávamos esperando o certificado de conformidade de qualquer forma.

Onde a família está em 2026

O imóvel está alugado a curto prazo a visitantes corporativos via gestão delegada, com retorno líquido de ~5,5% em base dólar após taxas. Os dois adultos visitaram a Turquia duas vezes no ano desde a cidadania. O plano atual é segurar o ativo além do terceiro ano (a anotação de venda cai no fim de 2027) e reavaliar no horizonte 2028–29. O passaporte turco está em uso ativo do principal para visto na chegada em dois destinos Ásia-Pacífico em que o documento saudita exigiria pré-autorização.

O que faríamos diferente

Em retrospecto, a família poderia ter comprado um apartamento de $400,000 em Kadıköy no lado asiático para matemática de saída ligeiramente melhor no terceiro ano ao mesmo nível nominal. O apartamento de Şişli vai vender bem; o de Kadıköy teria sido vendido contra um pool de compradores locais mais profundo. É o tipo de escolha marginal que só fica óbvia em retrospecto. Mencionamos porque dizer “tudo correu perfeitamente” é o que não acreditamos e não escrevemos.

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Contrapartes conduzindo diligência sobre este processo (carta de mandato, laudo do avaliador, referência do certificado de conformidade, registro do advogado revisor na OAB) podem solicitar a versão sem redação via etc [at] virugroup [dot] company.