Кейс: саудівська родина, маршрут нерухомості в Стамбулі, справу закрито у 4 кварталі 2024

Профіль

Родина з чотирьох осіб із Ер-Ріяда. Головний заявник: керівник у виробництві, трохи за сорок. Дружина: фармацевт із власною чинною ліцензією. Двоє дітей до дванадцяти років. Походження коштів: тринадцятирічний задокументований дохід від зарплати плюс продаж нерухомості в Саудівській Аравії у 2023 році.

Родина розглядала турецьку нерухомість як літню базу ще з 2019 року, а громадянство йшло другорядним мотивом. Формалізувати обидва спонукала розмова 2024 року про можливе підвищення порогу, яке, як з’ясувалося, так і не сталося.

Маршрут і сума

Нерухомість, мінімум $400,000, виконано за $415,000, щоб мати запас на оцінку. Двокімнатна квартира в центральному Шишлі, будинок 2017 року з наявним iskan і чистою історією продавця.

Хронологія, тиждень за тижнем

• Тижні 1–2. Співпраця, отримання податкового номера для головного заявника й дружини, відкриття рахунків у турецьких лірах і у валюті в банку топ-3 із задокументованим англомовним пакетом привітання для трейлу SAR–USD–TRY.
• Тижні 3–4. Нерухомість знайдено після однієї поїздки (три перегляди, одна пропозиція). Незалежну оцінку замовлено до контракту — важливо для того, що було далі. Оцінка $421,000.
• Тижні 5–6. Контракт підписано за $415,000. Переказ від саудівського банку-кореспондента надійшов на другий день п’ятого тижня; сертифікат DAB видано в турецькому банку-відправнику з точним референсом транзакції. Передача права власності в TKGM із коректно накладеною трирічною відміткою про заборону продажу. Загальний час у реєстрі: дев’ять робочих днів.
• Тижні 7–9. Сертифікат відповідності (Uygunluk Belgesi) видано з боку Земельного реєстру. Жодних перемовин туди-сюди — документи були повними з першого подання.
• Тижні 10–11. Дозволи на проживання для головного заявника й дружини (окремо), діти вписані у справу головного заявника. Правило дозволу на проживання для подружжя 2025 року на момент подання ще не набуло чинності.
• Тиждень 12. Заяву на громадянство подано до Провінційного управління реєстрації актів цивільного стану. Родина поїхала до Стамбула на зняття відбитків; одна п’ятиденна поїздка охопила біометрію, особистий візит до банку й огляд будинку.
• Тижні 13–28. Урядова обробка. Два рутинні запити на уточнення, обидва відповіли того ж тижня. Жодних дефектів. Рішення президента на 28-му тижні.
• Тиждень 30. Турецькі посвідчення особи, паспорти отримано в консульстві.

Разом: сім місяців між контрактом і отриманням паспорта. Шість з половиною від завершення інвестиції. У межах діапазону «хорошого результату», який ми тепер публікуємо на сторінці процесу.

Що спрацювало

• Оцінка до контракту. Замовлення коштувало $400; вберегло родину від пропозиції, яку оцінка не витягнула б, а це найпоширеніша стамбульська помилка.
• Один банківський рахунок, один переказ, один сертифікат DAB. Жодного банку-кореспондента, жодного часткового фінансування, жодного комплаєнс-прапорця на етапі походження коштів. Тринадцятирічний зарплатний запис говорить сам за себе.
• Договір із турецьким юристом у перший же день. Той самий юрист, що перевіряв контракт, вів заяву на громадянство. Жодних передач між руками.
• Жодної прив’язаної «гарантованої дохідності». Нерухомість — це нерухомість; орендна схема, якщо буде, стане окремою розмовою на другому році.

Що йшло повільніше за план

• Документи iskan на будинок було неправильно підшито в муніципалітеті, і на їх пошук пішов зайвий тиждень. Не дефект; просто той різновид повільної паперової тяганини, який породжує турецька система. Це нічого суттєвого не коштувало таймлайну, бо ми й так чекали на сертифікат відповідності.

Де родина у 2026 році

Нерухомість здається короткостроково корпоративним гостям через кероване управління орендою, що дає ~5,5% на доларовій базі після комісій. Обоє дорослих відвідали Туреччину двічі за рік після громадянства. Поточний план — тримати актив далі третього року (відмітка про продаж знімається наприкінці 2027) і переоцінити ситуацію на горизонті 2028–29. Головний заявник активно користується турецьким паспортом для поїздок з візою після прибуття у дві точки Азійсько-Тихоокеанського регіону, для яких саудівський документ вимагав би попереднього оформлення.

Що ми зробили б інакше

Заднім числом родина могла б купити квартиру за $400,000 у Кадикеї на азійському боці задля трохи кращої математики виходу на третьому році за того ж номінала. Квартира в Шишлі продасться добре; квартира в Кадикеї продалася б проти глибшого пулу місцевих покупців. Це той тип граничного рішення, який очевидний лише в ретроспективі. Ми згадуємо про це, бо казати «все пройшло ідеально» — це те, у що ми не віримо і чого не пишемо.

---

Контрагенти, що ведуть due diligence по цій справі (договір, звіт оцінювача, референс сертифіката відповідності, реєстрація юриста-перевіряльника в адвокатській асоціації), можуть запросити повну версію без редактур через etc [at] virugroup [dot] company.