Кейс: британский инвестор, недвижимость в Измире, Q3 2025

Профиль

Одинокий британский заявитель в конце тридцатых, технологическая отрасль в Лондоне. Без супруги и детей в файле. Источник средств: десять лет задокументированной зарплаты плюс акции, вестингованные при сделке 2023 года, преимущественно в британском ISA акций и GIA.

Мотивация: именно семейное планирование после Брекзита, а не апгрейд паспорта. С 2018 года, после короткой туристической поездки, клиент в Турции не был; выбор юрисдикции стал результатом сравнения, в котором отпали карибские схемы (слишком дорого за дельту мобильности), Португалия (слишком долго и переполнено) и Греция (резидентство, а не гражданство; налоговое взаимодействие с UK невыгодно).

Маршрут и сумма

Недвижимость, минимум $400 000, исполнено по $420 000. Одна двухкомнатная квартира в Каршияке, на северном берегу Измирского залива, напротив центрального полуострова. Немодный выбор; маркетинг CBI в 2025 был подавляюще нацелен на Стамбул, Анталью и Бодрум. (Почему Измир работает.)

Хронология

• Неделя 1. Договор. Заявитель ещё в 2018 открыл турецкий банковский счёт, который оставался активным; это сэкономило две недели. Налоговый номер обновлён в тот же день.
• Недели 2–3. Поиск объекта. Три поездки в Измир сжаты в четыре рабочих дня. Пять просмотров; два оффера; принят меньший оффер по квартире в Каршияке.
• Недели 4–5. Независимая оценка $428 000. Договор подписан по $420 000. Перевод от британского FX-брокера (не классический банк, а ради скорости и курса) пришёл на второй день; сертификат DAB выдан чисто.
• Неделя 6. Передача права в TKGM. Отметка о запрете продажи на три года применена.
• Недели 7–9. Сертификат соответствия. Один административный обмен письмами по истории предыдущего продавца. Предыдущий собственник купил квартиру у иностранца в 2022 году, что включило проверку «продавец не должен был покупать у иностранца в течение трёх лет». Решение потребовало пояснительного письма от TKGM, на которое ушёл остаток девятой недели.
• Недели 10–11. ВНЖ. Один заявитель, одно разрешение.
• Неделя 12. Заявление на гражданство.
• Недели 13–24. Государственная обработка. Без дефектов; без запросов разъяснений.
• Неделя 26. Президентское решение. Паспорт получен в турецком консульстве в Лондоне через две недели.

Итого: шесть с половиной месяцев. В пределах нашего публикуемого «хорошего исхода».

Что сработало

• Измир вместо Стамбула. Рынок тоньше. Оффер покупателя был на 4% ниже запрашиваемой цены и принят. Выход на третьем году будет против локального пула покупателей Каршияки, а не против очереди заявителей-иностранцев, пытающихся перепродать в том же доме.
• Действующий банковский счёт с 2018. Заявитель держал его активным из любопытства. Сэкономлено две недели на старте.
• Один заявитель, без супружеского файла. Половина документов от семейного файла; быстрее государственная обработка.
• Оценка до договора. Как в саудовском кейсе. Это не совет; это правило.

Что нас удивило

• Проверка истории продавца. Предыдущий собственник, иностранец, купил в 2022 и продал в 2025 (внутри трёхлетнего окна запрета перепродажи). TKGM принял сделку, потому что прошлая покупка не использовала маршрут CBI (он покупал как держатель ВНЖ, а не как инвестор), но верификация потребовала лишней недели и пояснительного письма от нашего юриста. Это именно та история, которая ловит покупателей врасплох, и гид по маршруту «Недвижимость» теперь начинается с неё.

Где заявитель в 2026

Квартира на управляемой долгосрочной аренде у турецкой семьи с двухлетним договором. Чистая доходность на долларовой базе после трансляции лиры около 4,2%, не «брошюрная» цифра, но стабильная и предсказуемая. С момента гражданства заявитель посетил Измир один раз на четырёхдневный уикэнд. Турецкий паспорт в сейфе; британский остаётся основным проездным документом. Налоговых событий в UK, не покрытых отчётностью о доходах от недвижимости, пока нет.

План таков: продать на третьем или четвёртом году в локальный пул покупателей и использовать выручку как первоначальный взнос за британскую недвижимость в 2028. Британский кейс по турецкому гражданству, как правило, не про сам паспорт. Он про припаркованный капитал, возвращающийся «через другую дверь» спустя три года.

---

Due diligence: etc [at] virugroup [dot] company.