Кейс: британський інвестор, нерухомість в Ізмірі, 3 квартал 2025

Профіль

Один британський заявник під сорок, працює в технологіях у Лондоні. Без дружини, без дітей у справі. Походження коштів: десять років задокументованої зарплати плюс акції, що вестувалися під час поглинання 2023 року, здебільшого на британському Stocks and Shares ISA і GIA.

Мотивація була саме про планування сім’ї після Brexit, а не про апгрейд паспорта. Клієнт не бував у Туреччині від короткої туристичної поїздки 2018 року; вибір напрямку став результатом порівняльної вправи, що відкинула карибські схеми (задорого за приріст мобільності), Португалію (задовго, забагато охочих) і Грецію (проживання, а не громадянство, до того ж податкова взаємодія з Британією була невигідною).

Маршрут і сума

Нерухомість, мінімум $400,000, виконано за $420,000. Одна двокімнатна квартира в Каршияці, на північному узбережжі затоки Ізміра, навпроти центрального півострова. Немодний вибір; маркетинг громадянства у 2025 році був переважно спрямований на Стамбул, Анталію і Бодрум. (Чому Ізмір працює.)

Хронологія

• Тиждень 1. Співпраця. Заявник уже відкрив турецький банківський рахунок під час поїздки 2018 року, і рахунок був досі активний; це зекономило два тижні. Оновлення податкового номера, того ж дня.
• Тижні 2–3. Пошук нерухомості. Три поїздки до Ізміра стиснуто в чотири робочі дні. П’ять переглядів; дві пропозиції надано; квартиру в Каршияці прийнято за нижчою пропозицією.
• Тижні 4–5. Незалежна оцінка $428,000. Контракт підписано за $420,000. Переказ від британського валютного брокера (не роздрібного банку — міркування швидкості й курсу) надійшов на другий день; сертифікат DAB видано чисто.
• Тиждень 6. Передача права власності в TKGM. Накладено трирічну відмітку про заборону продажу.
• Тижні 7–9. Сертифікат відповідності. Одна адміністративна тяганина туди-сюди щодо попередньої історії продавця. Попередній власник купив квартиру в іноземця у 2022 році, що запустило перевірку «не мало бути куплено іноземцем протягом трьох років» на боці продавця. Розв’язання потребувало роз’яснювального листа TKGM, який зайняв решту дев’ятого тижня.
• Тижні 10–11. Дозвіл на проживання. Один заявник, один дозвіл.
• Тиждень 12. Подано заяву на громадянство.
• Тижні 13–24. Урядова обробка. Жодних дефектів; жодних запитів на уточнення.
• Тиждень 26. Рішення президента. Паспорт отримано в турецькому консульстві в Лондоні за два тижні.

Разом: шість з половиною місяців. У межах нашого опублікованого діапазону «хорошого результату».

Що спрацювало

• Ізмір замість Стамбула. Ринок тонший. Пропозиція покупця була на 4% нижчою за ціну і її прийняли. Вихід на третьому році буде проти пулу місцевих покупців Каршияки, а не проти черги іноземців-заявників на громадянство, що намагаються перепродати ту саму будівлю.
• Наявний банківський рахунок із 2018 року. Заявник тримав його активним із цікавості. Два зекономлені тижні на старті.
• Один заявник, без справи подружжя. Половина збору документів проти сімейної справи; швидша урядова обробка.
• Оцінка до контракту. Так само, як у саудівській справі. Ми не подаємо це як пораду; ми подаємо це як правило.

Що нас здивувало

• Перевірка історії продавця. Попередній власник був іноземцем, що купив у 2022 і продав у 2025 (у межах трирічного вікна заборони перепродажу). TKGM прийняв передачу, бо покупка попереднього власника не використовувала маршрут громадянства (він купував як власник дозволу на проживання, а не як інвестор), але перевірка зайняла зайвий тиждень і роз’яснювальний лист від нашого юриста. Це саме той тип питання з історією продавця, який заскочує покупців зненацька, і гід по маршруту нерухомості тепер починається з нього з цієї причини.

Де заявник у 2026 році

Квартира на керованій довгостроковій оренді в турецької родини з дворічним договором. Чиста дохідність на доларовій базі після переведення з ліри — близько 4,2%, не той гучний показник, яким торгують брошури про орендну дохідність, але стабільний і без сюрпризів. Заявник відвідав Ізмір раз після громадянства на чотириденні вихідні. Турецький паспорт у сейфі; британський паспорт лишається основним проїзним документом. Жодних податкових подій у Британії досі, які звітність про дохід від нерухомості вже не охопила б.

План — продати на третьому чи четвертому році на ринок місцевих покупців і використати виручку як внесок на британську нерухомість у 2028 році. Аргумент британського інвестора на користь турецької справи про громадянство — це, зазвичай, не сам паспорт. Це припаркований капітал, що повертається через інші двері за три роки.

---

Due diligence: etc [at] virugroup [dot] company.