Caso: investidor britânico, imóvel em Esmirna, Q3 2025

Perfil

Solicitante britânico solteiro, fim dos 30, atuando em tecnologia em Londres. Sem cônjuge nem filhos no processo. Origem de fundos: dez anos de salário documentado mais equity adquirida em uma aquisição de 2023, em grande parte em um ISA britânico de ações e em uma GIA.

A motivação foi expressamente planejamento familiar pós-Brexit e não atualização de passaporte. O cliente não ia à Turquia desde uma curta viagem turística em 2018; a escolha do destino resultou de um exercício de comparação que descartou esquemas caribenhos (caros demais para o delta de mobilidade), Portugal (longo demais, lotado demais) e Grécia (residência e não cidadania, com interação tributária desfavorável com o Reino Unido).

Rota e valor

Imóvel, mínimo $400.000, executado a $420.000. Um único apartamento de dois quartos em Karşıyaka, na costa norte da baía de Esmirna, em frente à península central. A escolha pouco moderna; o marketing CBI em 2025 esteve majoritariamente voltado a Istambul, Antália e Bodrum. (Por que Esmirna funciona.)

Cronograma

• Semana 1. Mandato. O solicitante havia aberto conta bancária turca na viagem de 2018 e a conta seguia ativa; isso economizou duas semanas. Renovação do número fiscal no mesmo dia.
• Semanas 2–3. Busca por imóvel. Três viagens a Esmirna comprimidas em quatro dias úteis. Cinco visitas; duas ofertas; o apartamento de Karşıyaka aceito na oferta mais baixa.
• Semanas 4–5. Avaliação independente a $428.000. Contrato assinado a $420.000. Transferência via broker FX britânico (não banco de varejo, por velocidade e taxa) chegou no segundo dia; certificado DAB emitido limpo.
• Semana 6. Transferência de escritura no TKGM. Anotação de não venda por três anos aplicada.
• Semanas 7–9. Certificado de conformidade. Uma idas e vindas administrativa sobre o histórico do vendedor anterior. O antigo proprietário tinha comprado o apartamento de um estrangeiro em 2022, o que disparou a verificação “não pode ter sido comprado por estrangeiro nos últimos três anos” do lado vendedor. A resolução exigiu uma carta de esclarecimento do TKGM, que ocupou o restante da semana 9.
• Semanas 10–11. Permissão de residência. Solicitante único, permissão única.
• Semana 12. Pedido de cidadania protocolado.
• Semanas 13–24. Tramitação governamental. Sem defeitos; sem esclarecimentos.
• Semana 26. Decisão presidencial. Passaporte retirado no consulado turco em Londres duas semanas depois.

Total: seis meses e meio. Dentro da nossa faixa publicada de “bom desfecho”.

O que funcionou

• Esmirna em vez de Istambul. O mercado é mais fino. A oferta do comprador ficou 4% abaixo do preço pedido e foi aceita. A saída no terceiro ano será contra um pool de compradores locais de Karşıyaka, e não contra uma fila de solicitantes estrangeiros tentando revender o mesmo prédio.
• Conta bancária existente desde 2018. O solicitante a mantinha ativa por curiosidade. Duas semanas poupadas no início.
• Solicitante único, sem processo do cônjuge. Metade da documentação de um processo familiar; tramitação mais rápida.
• Avaliação antes do contrato. Igual ao caso saudita. Não listamos como conselho; listamos como regra.

O que nos surpreendeu

• A verificação do histórico do vendedor. O proprietário anterior era estrangeiro que comprou em 2022 e vendeu em 2025 (dentro da janela de proibição de revenda por três anos). O TKGM aceitou a transferência porque a compra anterior não usou a rota CBI (ele comprou como titular de residência, não como investidor), mas a verificação levou uma semana extra e uma carta explicativa do nosso advogado. Esse é exatamente o tipo de problema de histórico do vendedor que pega compradores desprevenidos, e por isso o guia da rota imobiliária agora abre com ele.

Onde está o solicitante em 2026

O apartamento está em aluguel longo gerido por uma família turca com contrato de dois anos. Rendimento líquido, em base dólar após a tradução da lira, fica em torno de 4,2% — não o número de manchete dos folhetos de rentabilidade, mas consistente e improvável de surpreender. Desde a cidadania, o solicitante visitou Esmirna uma vez por um fim de semana de quatro dias. O passaporte turco está no cofre; o britânico segue sendo o documento principal de viagem. Sem eventos fiscais no Reino Unido até agora que o relatório de renda da propriedade já não tenha capturado.

O plano é vender no ano três ou quatro ao mercado de compradores locais e usar o produto como entrada para um imóvel no Reino Unido em 2028. A tese do investidor britânico para um processo de cidadania turca, em geral, não é o passaporte em si. É o capital estacionado que volta por outra porta três anos depois.

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