Подписки на маршрут фондов для гражданства примерно удвоились год к году

Совет по рынкам капитала (SPK) публикует ежеквартальную статистику по фондам инвестиций в недвижимость (REIF) и венчурным инвестиционным фондам (VCIF), работающим под его надзором. Сводные данные за 2025 год, выпущенные в апреле 2026, показывают, что объём подписок на фонды, продвигаемые под программу гражданства за инвестиции, примерно удвоился год к году: с приблизительно $340 миллионов в 2024 году до приблизительно $670 миллионов в 2025 году, при этом доля квалифицируемых под гражданство фондов выросла сильнее.

Это субтренд внутри заголовка “иностранные продажи недвижимости упали до девятилетнего минимума” из итогов TÜİK за 2025. Два факта сосуществуют: заголовочный маршрут недвижимости сжимается; фондовый маршрут растёт.

Почему. И является ли фондовый маршрут лучшим выбором для конкретного заявителя. Это не одно и то же.

Почему фондовый маршрут растёт

Три тяги, примерно поровну:

Операционная простота. Подписка на REIF — один комплект документов, одно подтверждение SPK, одно письмо хранения MKK. Покупатель не выбирает объект, не торгуется с продавцом, не сталкивается с разрывом оценки SPK, который ловит многих первых покупателей недвижимости. Трение — на этапе due-diligence по фонду, который юрист по ведению проводит до подписки. После очистки подписки дело движется.

Секторальная диверсификация. REIF держит двадцать-сорок объектов по Стамбулу, Анталье и (иногда) Измиру, часто смесь жилья, коммерции и логистики. Покупатель, иначе сконцентрировавший бы $400 000 в одной стамбульской квартире, через фонд получает экспозицию на портфель. Для инвесторов, рассматривающих дело о гражданстве как финансовое решение, а не как решение “где я хочу владеть квартирой”, диверсификация привлекательна.

Управляемый выход. На 37-м месяце покупатель недвижимости встречается с лировым рынком продажи. Подписчик фондового маршрута встречается с механикой выкупа, которой управляет менеджер фонда. Для инвесторов, ожидающих выкупа и выхода из Турции на трёхлетней отметке, дисциплина выкупа управляющего предсказуемее, чем шаблон “покупатель ищет покупателя”.

Кто подписывается

Книга подписок 2025 года показывает иной состав заявителей, чем у маршрута недвижимости. Заявители фондового маршрута смещены в Китай, Гонконг и Индию, плюс значимая доля Залива (ОАЭ, Саудовская Аравия, Бахрейн). Российский и иранский состав, доминирующий на маршруте недвижимости, на фондовом легче, отчасти потому, что аппетит комплаенс-команд управляющих по источнику средств короче, чем общий аппетит турецких банков, и отчасти потому, что российские и иранские заявители операционно комфортнее с осязаемым активом.

Китайский и индийский рост отражает стратегию последовательности E-2: заявители, планирующие переехать в Турцию на три года домицилия, не нуждаются в жилой недвижимости сразу; им нужно, чтобы дело о гражданстве чисто закрылось, что фондовый маршрут обеспечивает.

Компромиссы

Три компромисса, которые стоит назвать.

Ежегодные комиссии управления. REIF берут управленческие комиссии в диапазоне 1,0–1,8% от подписанной суммы плюс комиссии за результат сверху. За три года подписка $500 000 отдаёт примерно $15 000 – $27 000 в управленческие комиссии. У маршрута недвижимости эквивалента нет; текущая стоимость объекта — это счёт за налоги и обслуживание, обычно меньше.

Ликвидность на трёхлетней отметке. Окна выкупа REIF зависят от структуры фонда. Одни фонды предлагают квартальный выкуп; другие требуют уведомления; у третьих скользящие окна ликвидности. Ликвидность за три года в целом хорошая, но это не “продать завтра”; ожидайте окно выхода два-шесть месяцев.

Секторальная и лировая концентрация. REIF, на 70% состоящий из стамбульского жилья, сконцентрирован на одном рынке. Покупатель, который иначе распределился бы по двум городам напрямую, через фонд имеет иную экспозицию. Выбор фонда с явной межрегиональной и межсекторальной экспозицией — рабочий хедж.

Какие фонды принимаются

SPK регулирует множество фондов. Подмножество входит в квалифицируемый список Казначейства для целей гражданства. Список движется; наш текущий срез — на странице квалифицируемых фондов, обновляемой каждый квартал.

Квалифицируемые фонды обычно управляются дочерними управляющими активами крупных турецких банков (Garanti Portföy, İş Portföy, Ak Portföy, Yapı Kredi Portföy) и горсткой независимых управляющих (Strateji Portföy, Re-Pie). Выбор фонда под управлением банка, с которым у вас уже есть отношения, часто сокращает проверку источника средств на этапе подписки.

Итог

Фондовый маршрут исторически выбирали 2–4% заявителей. В 2025 доля примерно утроилась — до 8–11% потока дел. Мы видим в этом структурный, а не циклический сдвиг; заявители, предпочитающие управляемую экспозицию прямой недвижимости, существуют как постоянная доля спроса, и инфраструктура фондового маршрута созрела до уровня, на котором их обслуживает.

Для первого иностранного покупателя, желающего турецкую квартиру для использования, маршрут недвижимости остаётся правильным ответом. Для покупателя, чьё дело о гражданстве — финансовое решение, а не решение по недвижимости, фондовый маршрут теперь серьёзная альтернатива.

См. также

• Страница маршрута инвестиционных фондов с программной деталью.
• Список квалифицируемых фондов, обновляется каждый квартал.
• Страница для граждан Китая и Индии, где фондовый маршрут в 2026 году самый частый.