Suscripciones a fondos de ciudadanía casi se duplicaron en 2025

La Junta de Mercados de Capitales (SPK) publica estadísticas trimestrales sobre fondos de inversión inmobiliaria (REIF) y fondos de inversión de capital riesgo (VCIF) que operan bajo su supervisión. Las cifras consolidadas de 2025, publicadas en abril de 2026, muestran que el volumen de suscripción en los fondos comercializados para el programa de ciudadanía por inversión se duplicó aproximadamente interanualmente: de unos 340 millones de dólares en 2024 a unos 670 millones de dólares en 2025, con el subconjunto elegible para ciudadanía tomando la mayor parte.

Esta es una subtendencia dentro del panorama titular de “ventas de propiedades a extranjeros en mínimo de 9 años” de las cifras de TurkStat 2025. Los dos hechos coexisten: la vía inmobiliaria principal se está reduciendo; la vía de fondo está creciendo.

Por qué. Y si la vía de fondo es una mejor elección para cualquier solicitante específico. Las dos preguntas no son la misma.

Por qué la vía de fondo está creciendo

Tres fuerzas, con peso aproximadamente igual.

Simplicidad operativa. Una suscripción REIF es un conjunto de documentos, una confirmación SPK, una carta de custodia MKK. El comprador no selecciona una propiedad, no negocia con un vendedor, no enfrenta la brecha de tasación SPK que atrapa a muchos compradores inmobiliarios primerizos. La fricción está en la etapa de diligencia debida del fondo, que el abogado del expediente maneja antes de hacer la suscripción. Una vez que la suscripción se aprueba, el expediente avanza.

Diversificación sectorial. Un REIF posee entre veinte y cuarenta propiedades en Estambul, Antalya y (a veces) Izmir, a menudo una mezcla de activos residenciales, comerciales y logísticos. Un comprador que de otro modo concentraría 400.000 dólares en un solo apartamento de Estambul está, a través del fondo, expuesto a una cartera. Para los inversores que ven el expediente de ciudadanía como una decisión financiera y no una decisión de “dónde quiero ser dueño de un apartamento”, la diversificación tiene atractivo.

Salida gestionada. En el mes 37, el comprador inmobiliario enfrenta un mercado de venta en liras. El suscriptor de la vía de fondo enfrenta una mecánica de reembolso que el gestor del fondo opera. Para los inversores que esperan reembolsar y salir de Turquía en la marca de tres años, la disciplina de reembolso del gestor del fondo es más predecible que el patrón de “el comprador encuentra un comprador”.

Quién está suscribiendo

El libro de suscripciones de 2025 muestra una mezcla de solicitantes diferente a la vía inmobiliaria. Los solicitantes de la vía de fondo se inclinan hacia chinos, hongkoneses e indios, más una porción significativa de estados del Golfo (EAU, Arabia Saudita, Baréin). La mezcla de solicitantes rusos e iraníes que domina la vía inmobiliaria es más ligera en la vía de fondo, en parte porque los equipos de cumplimiento de los gestores de fondos tienen menos apetito por la fuente de fondos que el apetito general de los bancos turcos, y en parte porque los solicitantes rusos e iraníes tienden a estar operacionalmente más cómodos con un activo tangible.

El crecimiento chino e indio refleja la estrategia de secuenciación E-2: los solicitantes que planean mudarse a Turquía para el domicilio de tres años no necesitan la propiedad residencial de inmediato; necesitan que el expediente de ciudadanía se cierre limpiamente, lo que la vía de fondo entrega.

Las concesiones

Tres concesiones vale la pena nombrar.

Comisiones anuales de gestión. Los REIF cobran comisiones de gestión en el rango del 1,0% al 1,8% sobre el monto suscrito, más comisiones de rendimiento sobre la ganancia. En tres años, una suscripción de 500.000 dólares cede aproximadamente entre 15.000 y 27.000 dólares en comisiones de gestión. La vía inmobiliaria no tiene equivalente; el costo corriente de la propiedad es la factura de impuestos y mantenimiento, que típicamente es menor.

Liquidez en la marca de tres años. Las ventanas de reembolso REIF dependen de la estructura del fondo. Algunos fondos ofrecen reembolso trimestral; algunos requieren aviso; algunos tienen ventanas de liquidez rodantes. La liquidez a tres años generalmente es buena pero no es “vender mañana”; espere una ventana de salida de dos a seis meses.

Concentración sectorial y en liras. Un REIF que es 70% residencial de Estambul está concentrado en un solo mercado. Un comprador que se habría repartido entre dos ciudades directamente está expuesto de manera diferente a través del fondo. Elegir un fondo con exposición explícita transregional y transectorial es la cobertura viable.

Qué fondos se aceptan

La SPK regula muchos fondos. Un subconjunto está en la lista cualificadora del Tesoro para fines de ciudadanía. La lista cambia; nuestro corte actual está en la página de fondos cualificadores, actualizada cada trimestre.

Los fondos cualificadores son típicamente gestionados por las filiales de gestión de activos de los principales bancos turcos (Garanti Portföy, İş Portföy, Ak Portföy, Yapı Kredi Portföy) y un puñado de gestores independientes (Strateji Portföy, Re-Pie). Elegir un fondo gestionado por un banco con el que ya tiene relación a menudo acorta la revisión de fuente de fondos en la parte de suscripción.

La conclusión

La vía de fondo fue históricamente la opción elegida por el 2% al 4% de los solicitantes. En 2025 la cuota aproximadamente se triplicó, al 8% al 11% del flujo de expedientes. Vemos esto como un cambio estructural, no cíclico; los solicitantes que prefieren la exposición gestionada a la propiedad directa existen como una cuota permanente de la demanda, y la infraestructura de la vía de fondo ha madurado hasta el punto de que ahora les sirve.

Para el comprador extranjero primerizo que quiere un apartamento turco para usar, la vía inmobiliaria sigue siendo la respuesta correcta. Para el comprador cuyo expediente de ciudadanía es una decisión financiera más que una decisión de propiedad, la vía de fondo es ahora una alternativa seria.

Véase también

• La página de la vía de fondos de inversión para el detalle del lado del programa.
• La lista de fondos cualificadores, actualizada cada trimestre.
• Las páginas de nacionalidad china e india, donde la vía de fondo es más común en 2026.