公民身份基金路径认购同比大致翻倍

资本市场委员会（SPK）发布其监管下运营的房地产投资基金（REIF）和创业投资基金（VCIF）的季度统计数据。2026 年 4 月发布的 2025 年合并数据显示,为投资入籍计划营销的基金认购量同比大致翻倍:从 2024 年约 3.4 亿美元增至 2025 年约 6.7 亿美元,其中符合公民身份资格的子集占据更大份额。

这是 TurkStat 2025 数据 中”外国人房地产销售创 9 年新低”这一标题图景内的一个子趋势。两个事实并存:主流房地产路径正在收缩;基金路径正在增长。

为什么。以及基金路径对任何特定申请人是否是更好的选择。这两个问题并不相同。

为什么基金路径在增长

三个拉动因素,权重大致相等。

操作简便。 一份 REIF 认购包含一套文件、一份 SPK 确认书、一份 MKK 托管函。买家不需要选择物业,不需要与卖方谈判,不会面临许多首次房地产买家所遭遇的 SPK 评估差距。摩擦在基金尽职调查阶段,这由案件律师在认购之前处理。一旦认购通过,案件就推进。

行业多元化。 一只 REIF 持有伊斯坦布尔、安塔利亚和（有时）伊兹密尔的二十至四十处物业,通常是住宅、商业和物流资产的混合。原本会将 400,000 美元集中于伊斯坦布尔单一公寓的买家,通过基金获得对一个组合的敞口。对于将公民身份案件视为财务决策而非”我想在哪里拥有公寓”决策的投资者,这种多元化具有吸引力。

有管理的退出。 在第 37 个月,房地产买家面对的是里拉销售市场。基金路径认购人面对的是基金经理运作的赎回机制。对于预计在三年期满时赎回并退出土耳其的投资者,基金经理的赎回纪律比”买家自己找买家”模式更可预测。

谁在认购

2025 年的认购簿显示出与房地产路径不同的申请人构成。基金路径申请人偏向中国、香港和印度,加上相当比例的海湾国家份额（阿联酋、沙特、巴林）。主导房地产路径的俄罗斯和伊朗申请人组合在基金路径上较轻,部分原因是基金经理的合规团队对资金来源的胃口比土耳其银行的总体胃口更短,部分原因是俄罗斯和伊朗申请人在操作上对有形资产更感舒适。

中国和印度的增长反映了 E-2 排序策略:计划为三年居住地搬到土耳其的申请人不需要立即拥有住宅物业;他们需要公民身份案件干净地结案,而基金路径正好提供这一点。

权衡

有三个权衡值得指出。

年度管理费。 REIF 在认购金额上收取 1.0% 至 1.8% 范围内的管理费,加上上涨部分的业绩费。三年内,一笔 500,000 美元的认购会让出约 15,000 至 27,000 美元的管理费。房地产路径没有等价物;物业的运营成本是税费和维护账单,通常更小。

三年期的流动性。 REIF 赎回窗口取决于基金结构。一些基金提供季度赎回;一些需要通知;一些有滚动流动性窗口。三年流动性通常良好但不是”明天就卖”;预期两到六个月的退出窗口。

行业和里拉集中度。 一只 70% 为伊斯坦布尔住宅的 REIF 集中于单一市场。原本会直接分散于两个城市的买家,通过基金获得不同的敞口。选择具有明确跨地区和跨行业敞口的基金是可行的对冲方式。

哪些基金被接受

SPK 监管许多基金。其中一个子集列在财政部的公民身份合格清单上。该清单会变动;我们当前的截取在 合格基金页面 上,每季度刷新。

合格基金通常由土耳其主要银行的资产管理子公司（Garanti Portföy、İş Portföy、Ak Portföy、Yapı Kredi Portföy）和少数独立管理人（Strateji Portföy、Re-Pie）管理。选择由您已与之有关系的银行管理的基金,通常会缩短认购环节的资金来源审查。

底线

基金路径历史上是 2% 至 4% 申请人选择的选项。2025 年这一份额大致翻三倍,达到案件流量的 8% 至 11%。我们将此视为结构性转变,而非周期性;偏好管理型敞口而非直接物业的申请人作为需求中的永久份额存在,而基金路径基础设施已成熟到现在为他们提供服务的程度。

对于想要一套土耳其公寓使用的首次外国买家,房地产路径仍是正确答案。对于其公民身份案件是财务决策而非物业决策的买家,基金路径现在是一个严肃的替代方案。

另请参阅

• 投资基金路径页面,了解计划方面的细节。
• 合格基金清单,每季度更新。
• 中国 和 印度 国籍页面,2026 年基金路径在这些国籍中最常见。