TurkStat 2025 年最终数字:9 年低点

土耳其统计局（TurkStat）1 月 22 日公布了 2025 年外国人购房的最终数据：全年 22,659 笔，是 2016 年以来的最低。比 2024 年的 31,659 笔少了 28%，比 2022 年 67,490 笔的峰值低 49%。

谁在买

前五大来源国：

• 俄罗斯: 4,982(占总数 22%)
• 德国: 2,098
• 伊朗: 1,847
• 乌克兰: 1,422
• 伊拉克: 1,280

俄罗斯连续第三年居首。伊拉克明显不如往年。中国和东南亚买家的占比，则低到多年未见。

买在哪座城

• 伊斯坦布尔: 8,390 笔购买(37%)
• 安塔利亚: 7,118(31%)
• 梅尔辛: 1,742
• 亚洛瓦: 982
• 特拉布宗: 815
• 伊兹密尔: 794

伊斯坦布尔照例领跑，但真正扎眼的是安塔利亚：一座人口规模只有伊斯坦布尔十分之一的城市，成交量却做到了它的约 85%。

为什么数字下降

三个结构因素:

1. 2022 年门槛上调。 这几年一直在稳定筛掉够不到价位的买家。

2. 2025 年程序收紧。 配偶的无犯罪记录证明、更严的资金来源审查、本人到场录指纹，这些都把办理周期拉长了一大截。

3. 开发商洗牌。 同时在跑的项目，一家从 30 到 40 个缩到了 8 到 12 个。

还有一层周期性原因：2025 年汇率一年下来，美元房价基本走平，没了 2022 到 23 年那种追涨抢跑的躁动。

这对入籍买家意味着什么

三个实打实的影响：

1. 议价权回到买家手里。 手上压着尾盘的开发商愿意谈了，Esenyurt、Beylikdüzü、Alanya 尤其如此。

2. 评估更要紧。 成交清淡的市场，正是高估房源藏身的地方。

3. 满三年后的退出更难了。 接盘的人更少，你多半是卖给本地土耳其买家，而不是下一批入籍申请人。

2026 年预测

我们的判断是：市场在 2025 年的基础上微调，不会重回 2022 年的量级。照例给出几点预期：

• 2026 年外国人购房 25,000 到 30,000 笔。
• 伊斯坦布尔和安塔利亚继续领跑，伊兹密尔作为第四目的地慢慢往上走。
• 2025 年的规则不会往回退；2026 年或许出新规，但不会动摇核心路径。
• 40 万美元门槛不上调（50 万美元的传闻没断过，但拿不出证据）。

这轮更新会反映到我们的房产入籍路径和伊斯坦布尔页面上。2026 年会和 2025 年不一样，但会以看得懂的方式变化。