Итоговые цифры TÜİK за 2025: иностранные продажи недвижимости упали до девятилетнего минимума

Турецкий статистический институт (TÜİK) опубликовал сводные данные по иностранным покупателям за 2025 год 22 апреля 2026 года. Цифры подтверждают то, что подсказывали ежемесячные релизы в течение 2025: иностранные продажи недвижимости упали до 21 534 единиц, на 9,4% год к году, что является самым низким годовым показателем с 2017 года. Иностранцы заняли 1,3% всех продаж жилья в Турции в 2025 году — против 1,5% в 2024 году и пика 4,8% в 2022 году.

Цифра — реальный сигнал, но её читают неправильно так же часто, как правильно.

Что значит и не значит заголовок

Девятилетний минимум выглядит как стресс. Это не так. Спад отражает три фактора примерно в равной пропорции.

Во-первых, сброс порога. Повышение с $250 000 до $400 000 в июне 2022 года отрезало примерно половину допустимого спроса в нижнем ценовом сегменте. Полный эффект этого сброса докатывался через цикл решения покупателя полные два года.

Во-вторых, стабилизация лиры. Падение лиры в 2021–2022 годах делало турецкую недвижимость дешёвой для долларовых и евро-покупателей. Относительная стабильность лиры в 2024 и 2025 годах сузила этот арбитраж. Покупатели, которые приходили за валютной скидкой, в основном пришли; те, кто покупает сейчас, делают это ради гражданства или ради вида на жительство, а не ради цены.

В-третьих, пакет комплаенса 2025 года и режим закрытых махалле. Документация источника средств ужесточилась. Российские и иранские заявители, шедшие потоком в 2022–2023, сталкиваются с более длинными банковскими сроками. ВНЖ супруга(и) и биометрия добавили трения.

Кто покупает в 2025

Состав покупателей заметно сместился.

Гражданство	2024 единиц	2025 единиц	Изменение
Россия	3 841	3 649	−5,0%
Иран	2 021	1 878	−7,1%
Украина	1 712	1 541	−10,0%
Ирак	1 309	1 289	−1,5%
Германия	1 205	1 178	−2,2%
Казахстан	982	989	+0,7%
Азербайджан	822	778	−5,4%
Китай	612	681	+11,3%
Великобритания	561	597	+6,4%
Саудовская Аравия	489	522	+6,7%

Россия по-прежнему крупнейшая когорта покупателей с большим отрывом, но её доля — самая низкая с 2021 года. Китайские покупатели прибавили 11% год к году, отражая зрелость стратегии последовательности E-2, которую описывает страница E-2. Саудовские и британские покупатели чуть подросли. Украинские объёмы сократились примерно на 10%, поскольку волна после 2022 года в основном устоялась.

Разбивка по городам:

Город	2025 единиц	Доля
Стамбул	7 989	37,1%
Анталья	7 118	33,1%
Мерсин	1 800	8,4%
Бурса	729	3,4%
Ялова	612	2,8%

Стамбул и Анталья вместе забрали две трети рынка иностранных покупателей в 2025 году; эта доля стабильна три года.

Что это значит для покупателя 2026 года

Рынок тише, но не схлопывается. Правильное прочтение: качественные объекты в хороших районах Стамбула и на западном побережье Антальи сейчас торгуются так, как не торговались последние четыре года. Долларовый покупатель 2026 года имеет больше переговорной силы, чем в любой момент за последние четыре года.

Три операционных следствия:

• Цены предложения в стамбульских новостройках на европейской стороне — не цены закрытия. Скидки 5–12% от прайс-листа девелопера для долларовых покупателей-наличников — рутина в 2026 году.
• Рынки Коньяалты и Лары в Анталье предлагают сток; спад российских покупателей на 9% освободил инвентарь. Время от листинга до закрытия вернулось к уровням 2019 года.
• Район Тедже в Мерсине вышел из списка закрытых махалле в апрельском обновлении 2026 года; город снова работоспособен для покупателей, целящихся именно в мерсинскую ценовую сетку.

Для покупателя, планирующего дело в 2026 году, это рынок покупателя внутри программы, которая по-прежнему работает. Иностранцев, закрывающих сделки на уровне гражданства каждый год, меньше, чем было. Условия для тех, кто всё-таки закрывает, в целом лучше.

См. также

• Руководство по программе 2026 с правилами, по которым всё это происходит.
• Страница для граждан России, Ирана и Китая — картина со стороны покупателя.
• Гид по Стамбулу и гид по Анталье — городские детали за этими цифрами.