Cifras Finales TurkStat 2025: Mínimo de 9 Años

El Instituto Turco de Estadística (TurkStat) publicó sus cifras consolidadas de compradores extranjeros para 2025 el 22 de abril de 2026. Los números confirman lo que las publicaciones mensuales a lo largo de 2025 ya sugerían: las ventas de propiedades a extranjeros cayeron a 21.534 unidades, un 9,4% menos interanual y el recuento anual más bajo desde 2017. Los extranjeros representaron el 1,3% de todas las ventas de viviendas en Turquía en 2025, frente al 1,5% de 2024 y al pico del 4,8% de 2022.

La cifra es una señal real, pero se malinterpreta tan a menudo como se lee.

Qué significa el titular y qué no

Un mínimo de nueve años parece angustia. No lo es. La caída refleja tres factores, en proporciones aproximadamente iguales.

Primero, el reajuste del umbral. El cambio de junio de 2022 de 250.000 USD a 400.000 USD eliminó aproximadamente la mitad de la demanda elegible en la franja de precios baja. El efecto completo de ese reajuste tardó dos años enteros en propagarse por la canalización de decisiones de los compradores.

Segundo, la estabilización de la lira. La caída de la lira en 2021-2022 hizo que la propiedad turca pareciera barata para los compradores en dólares y euros. La relativa estabilidad de la lira durante 2024 y 2025 estrechó ese arbitraje. Los compradores que iban a venir por el descuento cambiario en gran medida ya han venido; los que compran ahora compran por el motivo de la ciudadanía o por el motivo de la residencia, no por el motivo del precio.

Tercero, la revisión de cumplimiento de 2025 y el régimen de mahalles cerrados. La documentación de origen de fondos se endureció. Los solicitantes rusos e iraníes que se movían en volumen en 2022-2023 enfrentan plazos bancarios más largos. Los permisos de residencia para cónyuges y la huella biométrica añadieron fricción.

Quién compra en 2025

La mezcla de compradores cambió de forma notable.

Nacionalidad	Unidades 2024	Unidades 2025	Cambio
Rusia	3.841	3.649	−5,0%
Irán	2.021	1.878	−7,1%
Ucrania	1.712	1.541	−10,0%
Iraq	1.309	1.289	−1,5%
Alemania	1.205	1.178	−2,2%
Kazajistán	982	989	+0,7%
Azerbaiyán	822	778	−5,4%
China	612	681	+11,3%
Reino Unido	561	597	+6,4%
Arabia Saudí	489	522	+6,7%

Rusia sigue siendo el mayor grupo de compradores por amplio margen, pero la cuota es la más baja desde 2021. Los compradores chinos suben un 11% interanual, reflejo de la maduración de la estrategia de secuenciación E-2 que expone la página E-2. Los compradores saudíes y británicos subieron modestamente cada uno. Los volúmenes ucranianos bajaron alrededor de un 10% a medida que la ola posterior a 2022 se ha asentado en gran parte.

El desglose por ciudades:

Ciudad	Unidades 2025	Cuota
Estambul	7.989	37,1%
Antalya	7.118	33,1%
Mersin	1.800	8,4%
Bursa	729	3,4%
Yalova	612	2,8%

Estambul y Antalya juntas se llevaron dos tercios del mercado de compradores extranjeros en 2025; esta cuota ha sido estable durante tres años.

Qué significa para un comprador en 2026

El mercado está más tranquilo, pero no se está hundiendo. La lectura correcta es que el stock de calidad en buenos distritos de Estambul y en la costa occidental de Antalya ahora es negociable de un modo que no lo era en 2022. El comprador en dólares en 2026 tiene más margen de negociación que en cualquier momento de los últimos cuatro años.

Tres implicaciones operativas:

• Los precios pedidos en la obra nueva del lado europeo de Estambul no son los precios de cierre. Descuentos de entre cinco y doce por ciento sobre la lista del constructor son rutinarios para compradores en efectivo en dólares en 2026.
• Los mercados de Konyaaltı y Lara en Antalya tienen stock; la caída del 9% en compradores rusos ha aflojado el inventario. El tiempo entre la publicación del anuncio y el cierre ha vuelto a niveles de 2019.
• El distrito Tece de Mersin salió de la lista de mahalles cerrados en la actualización de abril de 2026; la ciudad vuelve a ser viable para compradores que quieren específicamente los precios de Mersin.

Para el comprador que está planificando su expediente en 2026, este es un mercado de comprador dentro de un programa que sigue funcionando. El número de extranjeros que cierran cada año una propiedad apta para ciudadanía es menor que antes. Las condiciones para los que sí cierran son, en conjunto, mejores.

Véase también

• La guía del programa 2026 para las reglas bajo las cuales sucede todo esto.
• Las páginas de nacionalidad rusa, iraní y china para la imagen desde el lado del comprador.
• La guía de Estambul y la guía de Antalya para el detalle a nivel de ciudad detrás de estos números.