Subscrições da via de fundos para cidadania quase duplicaram

O Conselho de Mercados de Capitais (SPK) publica estatísticas trimestrais sobre fundos de investimento imobiliário (REIF) e fundos de investimento de capital de risco (VCIF) que operam sob a sua supervisão. Os números consolidados de 2025, divulgados em abril de 2026, mostram que o volume de subscrição nos fundos comercializados para o programa de cidadania por investimento aproximadamente duplicou ano a ano: de cerca de 340 milhões de dólares em 2024 para cerca de 670 milhões de dólares em 2025, com o subconjunto elegível para cidadania a ficar com a maior parte.

Esta é uma subtendência dentro do panorama titular de “vendas de imóveis a estrangeiros em mínimo de 9 anos” dos números do TurkStat 2025. Os dois factos coexistem: a via imobiliária principal está a encolher; a via de fundo está a crescer.

Porquê. E se a via de fundo é a melhor escolha para qualquer candidato específico. As duas perguntas não são a mesma.

Por que a via de fundo está a crescer

Três puxões, com peso aproximadamente igual.

Simplicidade operacional. Uma subscrição REIF é um conjunto de documentos, uma confirmação SPK, uma carta de custódia MKK. O comprador não seleciona uma propriedade, não negoceia com um vendedor, não enfrenta a lacuna de avaliação SPK que apanha muitos compradores imobiliários de primeira vez. A fricção está na fase de diligência devida do fundo, que o advogado do processo trata antes de a subscrição ser feita. Uma vez aprovada a subscrição, o processo avança.

Diversificação sectorial. Um REIF detém vinte a quarenta propriedades em Istambul, Antália e (por vezes) Izmir, frequentemente uma mistura de activos residenciais, comerciais e de logística. Um comprador que de outro modo concentraria 400.000 dólares num único apartamento de Istambul está, através do fundo, exposto a uma carteira. Para os investidores que vêem o processo de cidadania como uma decisão financeira e não uma decisão de “onde quero ter um apartamento”, a diversificação tem atractivo.

Saída gerida. No mês 37, o comprador imobiliário enfrenta um mercado de venda em liras. O subscritor da via de fundo enfrenta uma mecânica de resgate que o gestor do fundo opera. Para os investidores que esperam resgatar e sair da Turquia na marca dos três anos, a disciplina de resgate do gestor do fundo é mais previsível que o padrão de “comprador encontra comprador”.

Quem está a subscrever

O livro de subscrições de 2025 mostra uma mistura de candidatos diferente da via imobiliária. Os candidatos da via de fundo inclinam-se para chineses, hong-kongueses e indianos, mais uma fatia significativa de estados do Golfo (EAU, Arábia Saudita, Barém). A mistura de candidatos russos e iranianos que domina a via imobiliária é mais ligeira na via de fundo, em parte porque as equipas de conformidade dos gestores de fundos têm um apetite mais curto pela origem de fundos do que o apetite geral dos bancos turcos, e em parte porque os candidatos russos e iranianos tendem a estar operacionalmente mais confortáveis com um activo tangível.

O crescimento chinês e indiano reflecte a estratégia de sequenciação E-2: os candidatos que planeiam mudar-se para a Turquia para o domicílio de três anos não precisam da propriedade residencial de imediato; precisam que o processo de cidadania feche limpamente, o que a via de fundo entrega.

As compensações

Três compensações vale a pena nomear.

Comissões anuais de gestão. Os REIFs cobram comissões de gestão na faixa de 1,0% a 1,8% sobre o montante subscrito, mais comissões de desempenho sobre o ganho. Ao longo de três anos, uma subscrição de 500.000 dólares cede aproximadamente entre 15.000 e 27.000 dólares em comissões de gestão. A via imobiliária não tem equivalente; o custo corrente da propriedade é a factura de impostos e manutenção, que é tipicamente menor.

Liquidez na marca dos três anos. As janelas de resgate REIF dependem da estrutura do fundo. Alguns fundos oferecem resgate trimestral; alguns exigem aviso; alguns têm janelas de liquidez rotativas. A liquidez a três anos é geralmente boa mas não é “vender amanhã”; espere uma janela de saída de dois a seis meses.

Concentração sectorial e em liras. Um REIF que é 70% residencial de Istambul está concentrado num único mercado. Um comprador que se teria espalhado por duas cidades directamente está exposto de forma diferente através do fundo. Escolher um fundo com exposição explícita inter-regional e inter-sectorial é a cobertura viável.

Que fundos são aceites

A SPK regula muitos fundos. Um subconjunto está na lista qualificadora do Tesouro para fins de cidadania. A lista muda; o nosso corte actual está na página de fundos qualificadores, actualizada a cada trimestre.

Os fundos qualificadores são tipicamente geridos pelas subsidiárias de gestão de activos dos principais bancos turcos (Garanti Portföy, İş Portföy, Ak Portföy, Yapı Kredi Portföy) e um punhado de gestores independentes (Strateji Portföy, Re-Pie). Escolher um fundo gerido por um banco com o qual já tem relação muitas vezes encurta a revisão da origem dos fundos na parte da subscrição.

A conclusão

A via de fundo foi historicamente a opção escolhida por 2% a 4% dos candidatos. Em 2025 a quota aproximadamente triplicou, para 8% a 11% do fluxo de processos. Vemos isto como uma mudança estrutural, não cíclica; os candidatos que preferem exposição gerida a propriedade directa existem como uma quota permanente da procura, e a infra-estrutura da via de fundo amadureceu até ao ponto em que agora os serve.

Para o comprador estrangeiro de primeira vez que quer um apartamento turco para usar, a via imobiliária continua a ser a resposta certa. Para o comprador cujo processo de cidadania é uma decisão financeira e não uma decisão de propriedade, a via de fundo é agora uma alternativa séria.

Ver também

A página da via de fundos de investimento para o detalhe do lado do programa.
A lista de fundos qualificadores, actualizada a cada trimestre.
As páginas de nacionalidade chinesa e indiana, onde a via de fundo é mais comum em 2026.